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In der Praxis stellt sich häufiger die Frage, wer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft für die Suche nach einem neuen Verwalter zuständig ist. Das kommt etwa dann vor, wenn die Wohnungseigentümer mit dem amtierenden Verwalter unzufrieden sind und einen neuen Verwalter bestellen wollen oder der derzeitige Verwalter ausscheiden möchte. Interessant wird die Zuständigkeit für die Verwaltersuche auch dann, wenn kein Verwalter (mehr) vorhanden ist. Wer in diesen Fällen einen neuen Verwalter suchen muss und wie sich dabei die am 01.12.2020 in Kraft getretene WEG-Reform auswirkt, erfahren Sie hier.

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1. Verwalter vorhanden: Wer für die Suche nach einen neuen Verwalter zuständig ist

Durch die WEG-Reform, also dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), haben sich im Wohnungseigentumsrecht viele Dinge geändert. Davon betroffen ist auch die Frage, wer in der Wohnungseigentümergemeinschaft einen neuen Verwalter suchen muss. Daraus ergeben sich zugleich bestimmte Folgerungen für die Praxis.

1.1. So ist die Rechtslage nach der WEG-Reform

Vor dem Inkrafttreten der WEG-Reform stand die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu, § 21 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) alter Fassung (a. F.). Daher konnte  jeder Wohnungseigentümer Angebote von WEG-Verwaltern einholen. Die Angebote wurden dann an den Verwaltungsbeirat weitergeleitet, der unter den verschiedenen Angeboten bzw. Bewerbern eine Vorauswahl zu treffen hatte, welche Bewerber zur Vorstellung in die Eigentümerversammlung eingeladen werden. Der Beirat durfte dabei nur die Bewerber für die Einladung zur Versammlung berücksichtigen, die ihm am geeignetsten erschienen. Auch die einzelnen Mitglieder des Beirats konnten ­­­– in ihrer Eigenschaft als Wohnungseigentümer – Angebote einholen. Die sich aus der Vorauswahl ergebenden Angebote bzw. Bewerber wurden anschließend an den Verwalter eingeleitet, der die Tagesordnung für die Eigentümerversammlung erstellte und die Angebotsunterlagen bzw. deren Eckpunkte mitsamt der Tagesordnung und der Einladung zur Versammlung an die Eigentümer versandte.

Daneben konnten der Beirat und / oder der amtierende Verwaltung durch Beschluss der Eigentümerversammlung zur Angebotseinholung von neuen WEG-Verwaltern ermächtigt werden.

Nach dem Inkrafttreten der WEG-Reform hat sich das geändert. Die §§ 20 bis 25 WEG a. F. wurden im Zuge der Gesetzesneuerung aufgehoben. Jetzt obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, § 18 Abs. 1 WEG, also nicht mehr den Eigentümern zusammen, sondern der Eigentümergemeinschaft in ihrer Gesamtheit. Die Eigentümergemeinschaft wiederum wird nun durch den Verwalter gerichtlich oder außergerichtlich vertreten, § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG. Das hat folgende Konsequenzen:

• Die Eigentümergemeinschaft in ihrer Gesamtheit muss einen neuen Verwalter suchen
• Jeder einzelne Eigentümer hat zwar gegen die Eigentümergemeinschaft in ihrer Gesamtheit einen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung, § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG, allerdings lässt sich daraus nicht herleiten, dass jeder Wohnungseigentümer Angebote von WEG-Verwaltern einholen darf

1.2. Das sind die Folgerungen für die Praxis

Da die Eigentümergemeinschaft in ihrer Gesamtheit einen neuen Verwalter suchen muss, sollten die Wohnungseigentümer durch Beschlussfestlegen, wer konkret dazu ermächtigt ist. Das sollte der Verwaltungsbeirat oder der zur Anberaumung einer Eigentümerversammlung berechtigte Wohnungseigentümer sein. Im Rahmen dieses Beschlusses sollte auch festgelegt werden, inwieweit jeder Wohnungseigentümer Angebote von WEG-Verwaltern einholen darf, die dann an den Beirat oder den zur Anberaumung einer Eigentümerversammlung berechtigten Wohnungseigentümer weiterzuleiten sind. Weiterhin ist in dem Beschluss festzulegen, dass der Beirat oder der zur Anberaumung einer Eigentümerversammlung ermächtigte Wohnungseigentümer dazu berechtigt ist, unter den Angeboten bzw. Bewerben etwa die drei herauszusuchen und zur Eigentümerversammlung einzuladen, die für das Amt des neuen Verwalters am geeignetsten erscheinen.

Zweckmäßig ist es, diesen Beschluss so zu fassen, dass er für sämtliche künftige Suchvorgänge nach einem neuen Verwalter gilt.

Zwar kann auch der amtierende Verwalter damit beauftragt bzw. dazu ermächtigt werden, Angebote anderer Verwalter einzuholen. Allerdings erscheint das nicht sinnvoll. Denn dem ausscheidenden oder sich zur Wiederwahl stellenden Verwalter fehlt regelmäßig die Motivation, Angebote anderer Verwalter einzuholen.

Zu fassen ist der Beschluss darüber, wer in der Wohnungseigentümergemeinschaft einen neuen Verwalter suchen muss, auf der Eigentümerversammlung. Muss es schnell gehen und sind sich die Wohnungseigentümer einig, kann ein solcher Beschluss auch im schriftlichen Umlaufverfahren nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG herbeigeführt werden. Wirksam ist der Umlaufbeschluss aber nur, wenn Allstimmigkeit vorliegt, also alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer dem Beschluss zustimmen. Das lässt sich gerade bei mittleren und größeren Eigentümergemeinschaften nur schwer realisieren.

2. Kein Verwalter vorhanden: Beirat oder ermächtigter Eigentümer sollte handeln

Existiert ein Verwalter nicht (mehr), bleibt die Eigentümergemeinschaft in ihrer Gesamtheit trotzdem für die Suche nach einem neuen Verwalter zuständig, und zwar vertreten durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich, § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG. Sofern noch nicht geschehen, ist daher auch hier ein Beschluss der Eigentümer darüber zu fassen, wer zur Verwaltersuche ermächtigt ist. Zum Inhalt dieses Beschlusses siehe 1.2.

Um einen solchen Beschluss herbeizuführen, sollten der Verwaltungsbeirat oder der zur Anberaumung einer Eigentümerversammlung berechtigte Wohnungseigentümer handeln. Denn diese können zu einer Eigentümerversammlung einladen, § 24 Abs. 3 WEG, auf der dann über die Zuständigkeit der Verwaltersuche beschlossen wird.

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3. Wenn weder Verwalter, Beirat oder ermächtigter Eigentümer existieren

Auch hier muss die Eigentümergemeinschaft in ihrer Gesamtheit einen neuen Verwalter suchen. Das Problem dabei ist, wie eine Eigentümerversammlung einberufen werden kann, auf der über die Zuständigkeit zur Verwaltersuche oder auch sonst über einen neuen Verwalter beschlossen wird. Zum Inhalt eines Beschlusses über die Zuständigkeit zur Verwaltersuche siehe 1.2.

Die Lösung des Problems liegt in der im Zuge der Reform neu eingeführten  Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG. Danach kann das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers einen Beschluss fassen, wenn die notwendige Beschlussfassung unterbleibt. Auf diese Weise kann der Wohnungseigentümer zur Einberufung der Versammlung durch das Gericht ermächtigt werden. Einzelheiten zur Beschlussersetzungsklage finden Sie hier (im dortigen Artikel unter 3.): https://www.hausverwalter-angebote.de/blog/eigentuemerversammlung-einberufung-eigentuemer/