Hausverwalter-Angebote.de

Für Wohnungseigentümer in Eigentümergemeinschaften hat die am 01.12.2020 in Kraft getretene WEG-Reform zu einer erheblichen Erleichterung geführt. Denn die sofortige Abberufung des WEG-Verwalters ist nun jederzeit und grundlos durch einfachen Mehrheitsbeschluss möglich. Von der Bestellung und Abberufung zu trennen ist der WEG-Verwaltervertrag, für dessen fristlose Kündigung meistens ein wichtiger Grunderforderlich ist. Aber auch dazu wurde eine Erleichterung eingeführt. Unverändert ist dagegen die Rechtslage, wenn dem Mietverwalter fristlos gekündigt werden soll. Was jetzt im Einzelnen bei welcher Art der Hausverwaltung zu beachten ist, lesen Sie hier.

Jetzt kostenlos Hausverwalter-Angebote anfordern!

1. WEG-Verwaltung: Das gilt nun für die fristlose Kündigung gegenüber dem Verwalter

Eine der wesentlichen Neuerungen der WEG Reform ist, dass der Verwalter sofort bzw. fristlos von seinem Amt abberufen werden kann. Eine andere Frage ist dabei, was mit dem Verwaltervertrag geschieht.

1.1. Trennungstheorie: Bestellung / Abberufung und Verwaltervertrag sind zu unterscheiden

An der sogenannten Trennungstheorie ändert sich durch die WEG-Reform nichts. Diese Theorie besagt, dass

• einerseits die Bestellung und die Abberufung des Verwalters sowie
• andererseits der Abschluss und die Kündigung des Verwaltervertrags

strikt zu trennen sind, da sie jeweils eigenständige Rechtsakte darstellen. Das ist deswegen so wichtig, weil die Verwalterbestellung und -abberufung sowie der Abschluss und die Kündigung des Verwaltervertrags jeweils ein anderes rechtliches Schicksal haben können. Daher müssen die Bestellung und die Abberufung des Verwalters sowie der Abschluss und die Kündigung des Verwaltervertrags grundsätzlich gesondert erfolgen.

Lediglich dann, wenn die Vertragslaufzeit an den Bestellungszeitraum gekoppelt ist, endet der Verwaltervertrag automatisch mit der Abberufung des Verwalters. Eine Kündigung des Verwaltervertrags ist hier nicht erforderlich, auch wenn der Verwalter vorzeitig bzw. fristlos abberufen wird. Eine Klausel für eine solche Koppelung lautet etwa wie folgt:

Der Verwalter ist aufgrund Beschlusses der Wohnungseigentümer für den Zeitraum von drei Jahren bis zum 30.06.2023 bestellt. Die Laufzeit dieses Verwaltervertrags ist an die Laufzeit der Verwalterbestellung gekoppelt.

1.2. Fristlose Abberufung des Verwalters jederzeit möglich

Die Abberufung des Verwalters ist aufgrund der WEG-Reform nun „jederzeit“ möglich, § 26 Abs. 3 Satz 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Daher kann er zu jedem Zeitpunkt und ohne Gründe durch einfachen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer abberufen werden. Es ist auch nicht erforderlich, den Verwalter zuvor wegen einer Pflichtverletzung abzumahnen.

Die Neuregelung gilt auch für die vor dem 01.12.2020 erfolgten Verwalterbestellungen. Soweit in den diesen Bestellungen zugrundeliegenden Verwalterverträgen andere Bestimmungen vereinbart wurden, sind diese aufgrund der neuen Regelung unwirksam.

In neuen Verwalterverträgen oder auf sonstige Weise darf nichts bestimmt werden, was von der Neuregelung abweicht, § 26 Abs. 5 WEG. Es ist also seit der WEG-Reform nicht mehr möglich, die Abberufung des Verwalters durch den Verwaltervertrag oder durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer darauf zu beschränken, dass ein wichtiger Grund vorliegt.

1.3. Das gilt für die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags

Die Verwalterbestellung und -abberufung sowie der Abschluss und die Kündigung des Verwaltervertrags können unterschiedliche Folgen haben. So kann die sofortige Abberufung erfolgen, ohne dass dafür ein Grund vorliegen muss. Demgegenüber ist im Verwaltervertrag häufig vereinbart, dass dessen fristlose Kündigung nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich ist. Solche wichtigen Gründe sind immer dann gegeben, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller – nicht notwendig vom Verwalter verschuldeten – Umstände die weitere Zusammenarbeit nach Treu und Glauben nicht mehr zuzumuten ist, insbesondere dadurch das erforderliche Vertrauensverhältnis nicht mehr vorhanden ist. Das ist etwa bei Straftaten gegen die Eigentümer bzw. Eigentümergemeinschaft oder sonstigen schweren Vertragsverletzungengegeben.

Liegt ein wichtiger Grund vor, ist die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags – zugleich mit der sofortigen Abberufung des Verwalters – möglich. Fehlt es dagegen an einem wichtigen Grund und kann der Verwaltervertrag nur bei Vorliegen eines solchen Grundes fristlos gekündigt werden, läuft – trotz der sofortigen Abberufung des Verwalters – der Verwaltervertrag weiter. Dieser muss daher fristgemäß, also unter Einhaltung der Kündigungsfrist, gekündigt werden. Aufgrund der gesetzlichen Neuregelung ist aber in spätestens in sechs Monaten Schluss mit dem Verwaltervertrag. Denn der Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung, § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG.

Solange der Verwaltervertrag trotz der Abberufung fortbesteht, behält der Verwalter seine Vergütungsansprüche. Diese sind aber um dessen ersparten Aufwendungen zu kürzen. Die Kürzung beläuft sich bei mittleren Wohnanlagen auf rund 20% (Oberlandesgericht (OLG) Hamburg, Beschluss vom 15.08.2005, Az.: 2 Wx 22/99; OLG Köln, Beschluss vom 09.08.2000, Az.: 16 Wx 67/00).

Auch hier findet die Neuregelung auf die vor dem 01.12.2020 geschlossenen Verwalterverträge Anwendung. Anderslautende Bestimmungen in den Verwalterverträgen sind unwirksam. Zudem kann von der Sechs-Monats-Frist zum Nachteil der Eigentümergemeinschaft weder in neuen Verwalterverträgen noch durch Vereinbarung abgewichen werden, § 26 Abs. 5 WEG. 

1.4. So wird die sofortige Trennung vom Verwalter umgesetzt

Die fristlose Abberufung des Verwalters muss entweder auf einer (ordentlichen oder außerordentlichen) Eigentümerversammlung oder im schriftlichen Umlaufverfahren erfolgen. Dabei ist meistens zugleich auch über die fristlose oder fristgemäße Kündigung des Verwaltervertrags zu beschließen.

1.4.1. Beschlüsse in der Eigentümerversammlung

Aufgrund der Trennungstheorie ist in der Eigentümerversammlung sowohl über die fristlose Abberufung als auch über die Kündigung des Verwaltervertrags zu beschließen. Dabei ist kein Beschluss über die Vertragskündigung erforderlich, wenn

• die Vertragslaufzeit an den Bestellungszeitraum gekoppelt ist, so dass der Verwaltervertrag ohnehin automatisch mit der Abberufung des Verwalters endet
• ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags erforderlich ist, dieser nicht vorliegt und eine fristgemäße Kündigung des Verwaltervertrags dazu führen würde, dass der Vertrag erst nach sechs Monaten seit der Abberufung oder einen längeren Zeitraum Denn in diesem Fall endet der Verwaltervertrag ohnehin nach sechs Monaten seit der Abberufung, § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG, so dass eine fristgemäße Kündigung überflüssig wäre

Ist demgegenüber ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags erforderlich und liegt dieser vor, muss die Eigentümerversammlung – neben der Abberufung – über die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags beschließen. Fehlt der wichtige Grund jedoch und führt eine fristgemäße Kündigung des Verwaltervertrags dazu, dass dieser eher als sechs Monate seit der Abberufung endet, ist – neben der Abberufung – darüber zu beschließen, dass der Verwaltervertrag fristgemäß gekündigt wird.

Steht nun in nächster Zeit die jährliche (ordentliche) oder eine außerordentliche Eigentümerversammlung an, können ein oder mehrere Wohnungseigentümer bzw. der Verwaltungsbeirat an den Verwalter einen (Beschluss)Antrag richten, wonach die Abberufung des Verwalters und die ggf. erforderliche Vertragskündigung als Tagesordnungspunkte (TOP) in die Einladung zur Eigentümerversammlung aufzunehmen sind. Das setzt voraus, dass der Antrag sachlich begründet und rechtzeitig gestellt wird.

Rechtzeitig heißt, dass es dem Verwalter möglich ist, den Antrag noch unter Einhaltung der Ladungsfristen für die Eigentümerversammlung aufzunehmen. Die Ladungsfrist für die ordentliche oder außerordentliche Eigentümerversammlung beläuft sich auf mindestens drei Wochen, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG.

Ist dagegen vorläufig keine Eigentümerversammlung geplant, können die Wohnungseigentümer für die Abberufung des Verwalters und die ggf. erforderliche Vertragskündigung die Einberufung einer außerordentlichen Versammlung herbeiführen. Dazu müssen mehr als 25% der Wohnungseigentümer (gezählt nach Köpfen, nicht nach Miteigentumsanteilen) schriftlich unter Angabe des Zwecks und der Gründe eine solche Einberufung verlangen, § 24 Abs. 2 WEG. Dabei genügt die Textform, also etwa eine Email, § 24 Abs. 4 Satz 1 WEG.

Es kann sein, dass der amtierende Verwalter die Einberufung der außerordentlichen Eigentümerversammlung pflichtwidrig verweigert. In diesem Fall ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder dessen Vertreter oder aber ein dazu durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümerberechtigt, die Eigentümerversammlung einzuberufen, § 24 Abs. 3 WEG. Die Möglichkeit, einen Eigentümer durch Beschluss zur Versammlungseinberufung zu ermächtigen, wurde durch die WEG-Reform neu geschaffen.

Ruft der Beirat keine Eigentümerversammlung ein oder ist kein Beirat vorhanden und existiert auch kein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer, hat jeder Wohnungseigentümer das Recht, nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG eine Beschlussersetzungsklage bei Gericht einzureichen. Diese Klageart wurde durch die WEG-Reform neu eingeführt, wobei die Klage gegen die Eigentümergemeinschaft zu richten ist. Das Gericht wird dann regelmäßig den klagenden Eigentümer zur Einberufung der Versammlung ermächtigen.

Die anberaumte Eigentümerversammlung ist nun stets beschlussfähig. Es kommt also nicht mehr darauf an, ob die anwesenden und vertretenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren.

Ist der Verwalter in der Eigentümerversammlung nicht zugegen, muss er von der sofortigen Abberufung und der ggf. erfolgten Kündigung des Verwaltervertrages informiert werden. Daher sollte der Verwaltungsbeirat oder ein Eigentümer von der Versammlung durch Beschluss ermächtigt werden, den Verwalter darüber schriftlich zu informieren. Dabei sind etwaige Formerfordernisse im Verwaltervertrag zu berücksichtigen wie etwa eine Kündigung nur durch „eingeschriebenen Brief“.

1.4.2. Beschlüsse im Umlaufverfahren

Statt in einer Eigentümerversammlung kann über die sofortige Abberufung des Verwalters und die ggf. erforderliche Kündigung des Verwaltervertrages auch im schriftlichen Verfahren (sogenannten Umlaufverfahren) beschlossen werden, § 23 Abs. 3 WEG. Das ist nun auch in Textform möglich, § 23 Abs. 3 Satz 1 BGB, sofern die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung keine andere Regelung enthält. Da allerdings alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung schriftlich erklären müssen (sogenannte Allstimmigkeit), bietet sich das Umlaufverfahren regelmäßig nur für kleinere, allenfalls mittlere Wohnungseigentümergemeinschaften an. Die Erleichterungen, die für einen sogenannten Umlaufbeschluss durch die WEG-Reform geschaffen wurden, gelten hier nicht.

Initiiert werden kann das Umlaufverfahren sowohl vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder seinem Vertreter als auch von jedem einzelnen Wohnungseigentümer.

Jetzt kostenlos Hausverwalter-Angebote anfordern!

2. Mietverwaltung: Fristlose Kündigung erfordert nach wie vor wichtigen Grund

Die zahlreichen Vorschriften des Wohnungseigentumsrechts gelten nicht für die Mietverwaltung. Hier richtet sich die fristlose Kündigung gegenüber dem Verwalter in erster Linie nach dem zugrundeliegenden Verwaltervertrag, eine Bestellung bzw. Abberufung wie beim WEG-Verwalter gibt es nicht. Regelmäßig werden Verträge für die Mietverwaltung über ein Jahr geschlossen und enthalten eine Verlängerungsklausel, wonach der Vertrag sich um ein weiteres Jahr verlängert, wenn er drei bzw. sechs Monate vor Vertragsende nicht gekündigt wird. Es kann aber auch etwas anderes vereinbart werden.

Soll der Verwaltervertrag fristlos gekündigt werden, ist dafür nach wie vor ein wichtiger Grund erforderlich. Ein solcher Grund muss so gewichtig sein, dass eine weitere vertrauensvolle Zusammenarbeit zwischen Eigentümer und Verwalter nicht mehr möglich ist.

Liegt ein wichtiger Grund vor und soll eine fristlose Kündigung erfolgen, muss diese dem Verwalter innerhalb von zwei Wochen nach Kenntnis den Kündigungsgrundes zugehen, § 626 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Maßgeblich ist der Zugang bei der Hausverwaltung. Die Kündigungsgründe brauchen in der Kündigung nicht genannt zu werden, müssen der Hausverwaltung aber auf deren Verlangen unverzüglichschriftlich mitgeteilt werden, § 626 Abs. 2 Satz 3 BGB.

Nach den Verwalterverträgen ist regelmäßig schriftlich zu kündigen. Zudem können sich aus den Verträgen weitere Formerfordernisseergeben, etwa dass eine Kündigung nur per Einschreiben erfolgen kann.