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Soll einer Hausverwaltung gekündigt werden, stellt sich für die Eigentümer die Frage, wie das formuliert werden kann. Aber auch Hausverwaltungen, die sich trennen möchte, stehen vor diesem Problem. Dabei sollte die Kündigung aus Beweisgründen stets schriftlich erfolgen, wenn dies nicht ohnehin bereits im Verwaltervertrag festgelegt ist. Wichtig neben den Formalien und dem Inhalt des Kündigungsschreibens ist auch, dass der Zugang der Kündigung nachgewiesen werden kann. Vier kostenlose Vorlagen für mögliche Kündigungen, die individuell anzupassen sind, erhalten Sie in diesem Artikel.

Vorab: Fristen, Formalien und Zugang – worauf besonders zu achten ist

Je nachdem, ob die Eigentümer oder die Hausverwaltungen kündigen und ob es sich um WEG-Verwaltungen oder Miet-Verwaltungen handelt, gelten für die fristlose außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grund unterschiedliche Fristen. Diese betragen für

• die kündigende Wohnungseigentümergemeinschaft maximal zwei Monate (Bayerisches Oberstes Landesgericht (BayObLG), Beschluss vom 17.01.2000, Az.: 2Z BR 120/99)
• den kündigenden Eigentümer von Mietobjekten zwei Wochen, § 626 Abs. 2 BGB
• den kündigenden WEG-Verwalter zwei Wochen, § 626 Abs. 2 BGB
• den kündigenden Miet-Verwalter zwei Wochen, § 626 Abs. 2 BGB

Diese Fristen beginnen jeweils am Tag nach demjenigen Tag, an dem der Kündigende Kenntnis vom Kündigungsgrund erlangt hat. Zudem muss dem Empfänger die Kündigung am letzten Tag der Frist zugegangen sein. Erfährt also der kündigende Miet-Eigentümer am 10.05. vom Kündigungsgrund, beginnt die Kündigungsfrist am 11.05., so dass dem Miet-Verwalter die Kündigung spätestens 24.05. zugegangen sein muss.

Bei der fristgemäßen ordentlichen Kündigung gelten die im Verwaltervertrag genannten Fristen.

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Eine Begründung der Kündigung ist regelmäßig nicht erforderlich. Bei der fristlosen außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund kann der Empfänger jedoch eine unverzüglich schriftlich zu erstellende Begründung verlangen.

Bei der Zusendung des Kündigungsschreibens durch Einschreiben mit Rückschein besteht das Problem, das der Empfänger sich das Schriftstück bei der Post abholen muss, wenn er nicht zu Hause angetroffen wird. Dabei gilt der Zugang erst dann als erfolgt, wenn der Empfänger das Einschreiben abgeholt hat. Vergehen bis zur Abholung einige Tage, kann dadurch die Kündigungsfrist überschritten werden. Daher kann es sinnvoll sein, dass der Kündigende mit der Zustellung einen Boten beauftragt, der das Kündigungsschreiben einkuvertiert und zu den üblichen Postentleerungszeiten in den Hausbriefkasten des Empfängers einwirft. Mit dem Einwurf gilt die Kündigung als zugegangen. Der Bote ist im Streitfall Zeuge dafür, dass sich im Kuvert das Kündigungsschreiben befand und dieses im Hausbriefkasten eingeworfen wurde.

Die Zustellung durch einen Boten ist aber nur möglich, wenn nach dem Verwaltervertrag nicht die Kündigung mittels Einschreiben vorgeschrieben ist. 

1. Vorlage: Wohnungseigentümergemeinschaft kündigt der Hausverwaltung

Bei der Kündigung einer WEG-Verwaltung ist zwischen der Abberufung des Verwalters (als „Gegenstück“ zu seiner Bestellung bis zu maximal fünf Jahren) und der Kündigung des Verwaltervertrags (als „Gegenstück“ zu dessen Abschluss) zu unterscheiden. Beides sind eigenständige Rechtsakte.

Über die Abberufung des Verwalters muss die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließen. Dabei ist die Abberufung aus wichtigem Grund stets möglich. Eine Abberufung aus anderen Gründen als einem wichtigen Grund kann im Verwaltervertrag ausgeschlossen werden. Ist das Fall, kann auch der Verwaltervertrag nur aus wichtigem Grund gekündigt werden.

Streng genommen muss die Eigentümergemeinschaft auch über die Kündigung des Verwaltervertrags beschließen. Im Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung über die Abberufung des Verwalters ist jedoch zugleich der konkludente (durch schlüssiges Handeln erklärte) Beschluss über die Kündigung des Verwaltervertrags enthalten, soweit diese nicht gesondert beschlossen wird. Trotzdem sollte die Kündigung des Verwaltervertrags separat beschlossen werden, wobei zugleich ein weiterer Beschluss darüber erfolgen sollte, wer von der Eigentümergemeinschaft zur Kündigung des Verwaltervertrags bevollmächtigt wird (etwa der Vorsitzender des Verwaltungsbeirats, dessen Stellvertreter oder ein einzelner Wohnungseigentümer). Andernfalls müssen alle Wohnungseigentümer die Kündigung des Verwaltervertrags unterzeichnen, da jeder einzelne Wohnungseigentümer Vertragspartner des Verwalters ist.

Ihre Vorlage: Wohnungseigentümergemeinschaft kündigt der Hausverwaltung

(Kursiven Text bitte auf Ihren Fall anpassen, fehlende Angaben bitte ergänzen)

2. Vorlage: Miet-Eigentümer kündigt der Hausverwaltung

Regelmäßig bestehen Verträge über die Miet-Verwaltung über ein Jahr und verlängern sich um ein weiteres Jahr, sofern der Vertrag drei Monate vor Vertragsende nicht fristgemäß ordentlich gekündigt wird. Die fristlose außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund kann dagegen jederzeit erklärt werden. 

Ihre Vorlage: Miet-Eigentümer kündigt der Hausverwaltung

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3. Vorlage: Hausverwaltung kündigt der Wohnungseigentümergemeinschaft

Gründe, aus denen eine Hausverwaltung einer Eigentümergemeinschaft den Verwaltervertrag fristlos außerordentlich aus wichtigem Grund kündigt, sind zwar eher selten, können aber vorliegen. Legt der Verwalter jedoch sein Amt nieder, wird auf einen Kündigungsgrund verzichtet. Eine andere Frage ist, ob gegen den Verwalter bei einer Amtsniederlegung ohne wichtigen Grund Schadensersatzansprüche bestehen.

Zu beachten ist, dass der Verwaltervertrag mit jedem einzelnen Wohnungseigentümer besteht und daher grundsätzlich auch gegenüber jedem einzelnen Wohnungseigentümer zu kündigen ist.

Ihre Vorlage: Hausverwaltung kündigt der Wohnungseigentümergemeinschaft

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4. Vorlage: Hausverwaltung kündigt dem Miet-Eigentümer

Eine fristlose außerordentliche Kündigung seitens der Hausverwaltung gegenüber einem Miet-Eigentümer ist eher selten. Für die fristgemäße ordentliche Kündigung gilt die aus dem Verwaltervertrag ersichtliche Kündigungsfrist.

Ihre Vorlage: Hausverwaltung kündigt dem Miet-Eigentümer

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