Hausverwaltung als GmbH, UG oder Einzelunternehmen? Die Vorteile und Nachteile für Eigentümer

Hausverwaltung als GmbH, UG oder Einzelunternehmen? Die Vorteile und Nachteile für Eigentümer

Manche Eigentümer fragen sich, wie sich die Unternehmensform einer Hausverwaltung auswirkt sowie welche Vorteile und Nachteile für sie sich daraus ergeben. Tatsächlich können die verschiedenen Unternehmensformen für die Haftung bei Schäden, die von der Hausverwaltung verursacht werden, eine große Rolle spielen. Auch wenn die einzelnen Formen für die Haftung des gewerblichen WEG-Verwalters künftig bedeutungslos sein werden, ist sie für Haftung des gewerblichen Miet-Verwalter im Einzelfall weiterhin entscheidend.

Wie sich die einzelnen Unternehmensformen auswirken sowie welche Vorteile und Nachteile für Eigentümer sich daraus ergeben, lesen Sie hier.

1. Einzelunternehmen: Der schnelle Einstieg in die Hausverwaltung

Den schnellsten Einstieg in die selbstständige Tätigkeit als Hausverwalter bietet das Einzelunternehmen. Da die Tätigkeit als Hausverwalter grundsätzlich nicht geschützt ist, wird für deren gewerbliche Ausübung lediglich ein Gewerbeschein benötigt. Dieser ist – regional unterschiedlich – für ca. 20 bis 40 Euro beim örtlichen Gewerbeamt erhältlich. Ist der Gewerbeschein erteilt, steht der Tätigkeit als Hausverwaltung nichts mehr im Weg.

Für gewerbliche WEG-Verwalter wird sich dies jedoch bald ändern. Hier ist eine Erlaubnispflicht geplant, wonach § 34c Gewerbeordnung (GewO) geändert werden wird. Gewerbliche WEG-Verwalter müssen künftig

  • einen Sachkundenachweis durch eine vor der Industrie- und Handelskammer (IHK) bestandene Prüfung beibringen
  • geordnete Vermögensverhältnisse haben
  • den Abschluss einer Vermögensschadenshaftpflichtversicherung nachweisen

Für WEG-Verwalter, die seit mindestens sechs Jahren tätig sind, gelten Erleichterungen durch eine großzügige „Alte-Hasen-Regelung“. Die Änderung soll noch dieses Jahr in Kraft treten (Stand: 20.03.2016).

Ist keine Vermögenschadenshaftpflichtversicherung abgeschlossen ist oder verursacht der Verwalter vorsätzlich einen Schaden, haftet er als Einzelunternehmen persönlich mit seinem gesamten Vermögen. Ob sein Vermögen im Schadensfall allerdings ausreicht, um ggf. Schäden in erheblicher Höhe zu ersetzen, ist fraglich. Im Zweifel wird der Hausverwalter sich „strecken müssen“ und zahlungsunfähig werden. Der oder die geschädigten Eigentümer bleiben dann zumindest auf einen Teil des Schadens sitzen.

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2. GbR: WEG-Verwaltung nicht zulässig

Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist quasi ein Einzelunternehmen mit mehreren Inhabern. Das Gesellschaftsverhältnis zwischen den Inhabern wird in einem Gesellschaftsvertrag geregelt. Nach außen hin treten die Gesellschafter gemeinschaftlich auf. Für verursachte Schäden gilt die gesamtschuldnerische Haftung der Gesellschafter. Das bedeutet, jeder Gesellschafter haftet nach außen persönlich für den vollen Schaden. Wird Schadensersatz geleistet, erfolgt der Ausgleich zwischen den Gesellschaftern im Innenverhältnis.

Zwar kann eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als Miet-Verwalter, aber nicht WEG-Verwalter tätig sein. Es ist unklar, wer für die GbR und damit als Organ bzw. Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft handelt (Bundesgerichtshof (BGB), Beschluss vom 26.01.2006, Az.: V ZB 132/05).

Für die Haftung gilt dasselbe wie beim Einzelunternehmen: Besteht keine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung, ist fraglich, ob das Vermögen der Gesellschafter zur Abdeckung eines verursachten Schadens ausreicht.

3. OHG: Seltener vertreten

Ab und zu werden Hausverwaltungen in Form der offenen Handelsgesellschaft (OHG) geführt. Hier schließen sich zwei oder mehr Personen zusammen, um unter einer gemeinsamen Firma ein Handelsgewerbe zu betreiben. Sind die Gesellschafter natürliche Personen, haften sie im Schadensfall gesamtschuldnerisch mit ihrem gesamten Vermögen. Anders als die GbR darf die OHG als WEG-Verwalter tätig sein, da sich aus dem Handelsregister ergibt, wer für die OHG und damit für die Wohnungseigentümergemeinschaft handeln kann.

Auch hier besteht die generelle Haftungsproblematik, dass das Vermögen der Gesellschafter nicht zur Abdeckung eines verursachten Schadens ausreichen kann.

4. GmbH: Haftung beschränkt auf das Stammkapital

Die Hausverwaltung haftet als juristische Person in Form der Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) nur mit ihrem Stammkapital. Das Stammkapital dieser Kapitalgesellschaft beträgt mindestens 25.000 Euro. Wird das Stammkapital gebraucht, etwa für Anschaffungen, Personal oder sonstige Geschäftszwecke, ist es regelmäßig wieder aufzufüllen.

Erwirtschaftet die GmbH jedoch keinen Gewinn und wird das Stammkapital auch nicht wieder beschafft, kann dies zur Zahlungsunfähigkeit und damit zur Insolvenz der Gesellschaft führen. Auch in diesem Fall bleiben durch die Hausverwaltung geschädigten Eigentümer auf ihren Kosten sitzen.

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5. UG: Mini-GmbH mit einem Euro Stammkapital

Als deutsches Gegenstück zur britischen Limited Company (Ltd.) hat der Gesetzgeber die Unternehmergesellschaft (UG) geschaffen. Die UG ist eine kleine Form der GmbH und wird daher auch „Mini-GmbH“ genannt. Zu ihrer Gründung ist lediglich ein Stammkapital von einem Euro erforderlich, wobei auch die UG nur mit ihrem Stammkapital haftet. Die Gesellschaft ist allerdings verpflichtet, ein Stammkapital von 25.000 Euro aufzubauen, wobei regelmäßig 25% des Jahresüberschusses in die Rücklage zu stellen sind. Ist das Stammkapital von 25.000 Euro erreicht, kann sich die UG in eine GmbH umwandeln. Bis dahin muss die Mini-GmbH nach außen mit dem Zusatz „Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt)“ oder UG (haftungsbeschränkt)“ auftreten.

Für die Haftung der UG gelten dieselben Grundsätze wie bei der GmbH.

Bonus 1: Keine Hausverwaltung ohne Vermögensschadenshaftpflichtversicherung

Die kurze Darstellung der möglichen Unternehmensformen für eine Hausverwaltung zeigt, dass deren Haftung für die von ihr verursachten Schäden nirgends mit letzter Sicherheit abgedeckt ist. Es sollte daher keine Verwaltung beauftragt werden, die keine ausreichende Vermögensschadenshaftpflichtversicherung abgeschlossen hat.

Vor dem Abschluss eines Verwaltervertrages sollten Eigentümer daher stets einen Nachweis über das Bestehen einer Vermögensschadenshaftpflichtversicherung verlangen.

Bonus 2: Besteht eine Versicherung, relativieren sich die Vorteile und Nachteile der Unternehmensform

Sind mögliche Haftungsfälle der Hausverwaltung durch eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung ausreichend abgedeckt, ist die Unternehmensform der Verwaltung eher zweitrangig. Sicherlich ist einer GmbH eine gewisse Nachhaltigkeit nicht abzusprechen, denn der Aufwand zur Beibringung des Stammkapitals einschließlich der für die Gründung dieser Gesellschaft erforderlichen Schritte ist beträchtlich. Auch kann eine GmbH nicht mal eben „verschwinden“, wenn die Geschäfte nicht laufen, sondern muss umständlich aufgelöst werden. Von daher sprechen gute Gründe dafür, als Hausverwaltung einen GmbH zu wählen.

Trotzdem ist dies nicht zwingend. Auch die eher kleinen Hausverwaltungen in Form eines Einzelunternehmens, einer GbR oder UG können kontinuierlich wachsen und gute Arbeit leisten.

Letztendlich kommt es daher auf die Qualität der Verwaltungstätigkeit sowie auf die Kompetenz und Leistungsbereitschaft der hinter der Hausverwaltung stehenden Personen an.

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