Verwalterwahl: Beschluss ohne drei Angebote – Was tun als Eigentümer?

Verwalterwahl: Beschluss ohne drei Angebote – Was tun als Eigentümer?

Im Wohnungseigentumsrecht müssen in gewissen Fällen bei der Bestellung eines Verwalters oder der Vergabe von Aufträgen mindestens drei Angebote eingeholt werden. Zudem sind die Wohnungseigentümer über die Angebote in bestimmter Art und Weise rechtzeitig zu informieren. In der Praxis werden diese Anforderungen jedoch nicht immer beachtet. Es ergeht dann trotzdem ein Beschluss  über die Verwalterbestellung oder die Auftragsvergabe. Für einzelne oder mehrere Eigentümer stellt sich dann häufig die Frage, was sie dagegen unternehmen können. Die Antwort darauf erfahren Sie in diesem Artikel.

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1. In welchen Fällen mindestens drei Angebote eingeholt werden müssen

Vor der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer müssen in zwei Fällen mindestens drei Vergleichsangebote vom amtierenden Verwalter eingeholt werden. Das trifft zum einen zu, wenn

  • generell ein neuer Verwalter bestellt werden soll, etwa weil der jetzige Verwalter seine Tätigkeit nicht fortsetzt
  • sich der Sachverhalt so geändert hat, dass die Bestellung eines neuen Verwalters anstelle des amtierenden Verwalters in Betracht kommt, etwa weil die Eigentümer mit dem derzeitigen Verwalter unzufrieden sind (mangelnde Effizienz, Spannungen zwischen Verwaltung und Eigentümern) oder die Angemessenheit seines Honorars fraglich ist

Lediglich dann, wenn der amtierende Verwalter wiederbestellt werden soll und keine Änderung des Sachverhalts eintritt, ist die Einholung vonAlternativangeboten nicht erforderlich (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 01.04.2011, Az.: V ZR 96/10).

Zum anderen müssen drei Angebote vorliegen, wenn eine größere Auftragsvergabe für die Eigentümergemeinschaft beabsichtigt ist (etwa Landgericht (LG) Frankfurt am Main, Beschluss vom 19.04.2017, Az.: 2-13 S 2/17). Eine größere Auftragsvergabe soll ab einer Auftragshöhe von 5.000 Euro vorliegen (LG Dortmund, Urteil vom 21.04.2015, Az.: 1 S 445/14).

2. Bis wann und die Eigentümer über die Angebote zu informieren sind

Mit der Einholung der Angebote alleine bei der (Neu)Bestellung des Verwalters oder einer höheren Auftragsvergabe ist es aber nicht getan. Vielmehr müssen die Wohnungseigentümer auch Gelegenheit haben, sich vor der Beschlussfassung mit den eingeholten Angeboten eingehend zu beschäftigen. Daher sind bei einer Neubestellung den Eigentümern innerhalb der zweiwöchigen Einladungsfrist für die jährliche Eigentümerversammlung

  • die Angebote der Bewerber für das Verwalteramt oder
  • deren Namen und die Eckdaten ihrer Angebote wie Laufzeit und Vergütung

zu übermitteln. Werden nur die Eckdaten mitgeteilt, müssen die Eigentümer auf ihr Verlangen auch über die vollständigen Angebote informiert werden (BGH, Urteil vom 24.01.2020, Az.: V ZR 110/19). Noch weiter geht die Rechtsprechung der Instanzgerichte, wonach die Vergleichsangebote bereits mit der Einladung zur Eigentümerversammlung an alle Wohnungseigentümer verschickt werden müssen (Oberlandesgericht (OLG) Köln, Beschluss vom 14.04.2005, Az.: 16 Wx 23/05; Amtsgericht (AG) Hamburg-Altona, Urteil vom 16.05.2014, Az.: 303a C 22/13).

Auch die eingeholten Vergleichsangebote für höhere Auftragsvergaben müssen den Wohnungseigentümern offengelegt werden. So können sich Verwalter und Verwaltungsbeirat nicht einfach für ein bestimmtes Angebot entscheiden. Vielmehr müssen die Entscheidungsgrundlagen den Eigentümern im Einladungsschreiben zumindest schematisch mitgeteilt werden. Es genügt nicht, dass die Eigentümer die Angebote auf der Eigentümerversammlung einsehen können (AG Augsburg, Urteil vom 17.02.2016, Az.: 31 C 1980/15 WEG).

Die Vergleichsangebote müssen aber nicht generell an alle Eigentümer übersendet werden. Im Einzelfall kann die Übermittlung eines Preisspiegels genügen. Gerade bei umfangsreicheren Sanierungsmaßnahmen und größeren Wohnungseigentumsanlagen bedeutet die die generelle Zusendung von ggf. äußerst umfangreichen Sanierungsangeboten einen unverhältnismäßigen Aufwand. Interessierten Eigentümern ist es daher zuzumuten, sich durch Einsicht in die Verwaltungsunterlagen weiter zu informieren und etwaige ergänzende Fragen in der Eigentümerversammlung zu stellen (LG München I, Urteil vom 06.10.2014, Az.: 1 S 21342/13 WEG).

3. Hintergrund: Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung muss beachtet werden

Die Erfordernisse der

  • Einholung von mindestens drei Angeboten bei der (Neu)Bestellung des Verwalters oder einer höheren Auftragsvergabe und
  • die rechtzeitige sowie erforderliche Information der Wohnungseigentümer über die Angebote

beruhen auf dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung. Danach müssen Verwaltungsmaßnahmen vernünftig, nützlich und wirtschaftlichsein, im Interesse aller Wohnungseigentümer liegen sowie billigem Ermessen entsprechen. Das setzt aber voraus, dass die Eigentümer bei der (Neu)Bestellung des Verwalters oder einer höheren Auftragsvergabe ausreichend Gelegenheit haben, die eingeholten Vergleichsangebote zu überprüfen.

Beim Vergleich der Angebote für das Verwalteramt kommt hinzu, dass es den Eigentümern möglich sein muss, sich über die Bewerber und deren Eignung zu erkundigen. Zudem unterscheiden sich viele Verwalterverträge dadurch, dass einerseits Leistungen pauschal vergütet werden und dadurch der Vertrag insgesamt teurer ist sowie andererseits der Vertrag zwar günstiger ist, aber weniger Leistungen enthält und die zusätzlichen Leistungen gesondert zu vergüten sind. Hier sind die Eigentümer zeitlich in die Lage zu versetzen, sich mit den Vergütungsstrukturen und dem Leistungsinhalt der Angebote ausreichend befassen zu können (BGH, Urteil vom 24.01.2020, Az.: V ZR 110/19).

Wird eins dieser Erfordernisse nicht beachtet, widerspricht das dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung.

4. Beschluss ohne drei Angebote oder ausreichende Kenntnis – Anfechtungsklage einreichen

Widerspricht der gefasste Beschluss

  • mangels erforderlicher Anzahl der eingeholten Angebote und / oder der
  • nicht rechtzeitigen und ausreichenden Möglichkeit zu deren Kenntnisnahme

dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung, kann sowohl jeder Eigentümer als auch der Verwalter den Beschluss anfechten, ihn also mit der Anfechtungsklage nach § 46 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vom Gericht für ungültig erklären lassen. Dabei darf auch ein Eigentümer, der zunächst für die Verwalterbestellung oder die Auftragsvergabe gestimmt hat, den Beschluss grundsätzlich trotzdem später anfechten. 

4.1 Formalien und Zuständigkeit

Die Anfechtungsklage ist schriftlich oder zur Niederschrift bei der Geschäftsstelle beim zuständigen Amtsgericht einzureichen. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Liegenschaft befindet, § 43 Nr. 4 WEG. Der Anfechtungsgegenstand – das heißt, der Grund, der der ordnungsgemäßen Verwaltung widerspricht – muss im Klageantrag hinreichend bezeichnet sein. Die Begründung des Klageantrags kann unter Beachtung der dafür geltenden Frist nachgereicht werden.

4.2 Fristen

Für die Fristen gilt Folgendes:

  • Der betreffende Beschluss ist innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung anzufechten, 46 Abs. 1 Satz 2 WEG. Maßgeblich für den Beginn der Anfechtungsfrist ist bei einer Eigentümerversammlung die Verkündung des Beschlusses durch den Verwalter (BGH), Beschluss vom 23.08.2001, Az.: V ZB 10/01). Im schriftlichen Umlaufverfahren beginnt die Ein-Monats-Frist, sobald alle Eigentümer vom Ergebnis der Beschlussfassung unterrichtet sind, etwa durch ein Rundschreiben des Verwalters.
  • Innerhalb eines Monats bedeutet, dass die Anfechtungsklage spätestens bis 24:00 Uhr am Folgemonat desselben Tages, an dem der Beschluss verkündet bzw. die Unterrichtung des Verwalters abgesendet wurde, bei Gericht eingegangen sein muss. Das kann etwa per Fax oder durch Einwurf in den Gerichtsbriefkasten auch kurz vor 24:00 Uhr geschehen. Fällt der Fristablauf auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, verlängert sich die Frist bis 24:00 Uhr auf den darauf folgenden Werktag, § 193 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Ist also etwa der Beschluss am 30.07., einem Donnerstag, auf der Eigentümerversammlung durch den Verwalter verkündet worden, und fällt der 30.08. des Folgemonats auf einen Sonntag, verlängert sich die Frist auf den darauf folgenden Werktag, dem Montag am 31.08. bis 24:00 Uhr.
  • Ist die Begründung des Klageantrags innerhalb der Ein-Monats-Frist in der Anfechtungsklage noch nicht erfolgt, hat dies innerhalb von zwei Monaten zu erfolgen, nachdem der Beschluss verkündet bzw. die Unterrichtung des Verwalters abgesendet wurde, § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG. Danach können grundsätzlich keine Gründe für die Anfechtungsklage mehr „nachgeschoben“ werden.
  • Es kann vorkommen, dass der anfechtungswillige Wohnungseigentümer unverschuldet die Ein-Monats-Frist zur Klageeinreichung oder die Zwei-Monats-Frist zur Begründung versäumt hat, etwa wegen eines unvorhergesehen stationären Krankenhausaufenthaltes. In solchen Fällen kommt ein Antrag auf Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand in Betracht, der zeitnah nach dem Wegfall des Hindernisses (etwa den Krankenausaufenthalt) zu stellen ist und das Versäumte enthalten muss.

Liegen alle Voraussetzungen vor, wird das Gericht der Anfechtungsklage stattgeben und den angefochtenen Beschluss „kassieren“, also für ungültig erklären.

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Mancher Verwalter versendet die Einladung bereits rund drei Wochen vor der Eigentümerversammlung, damit die Eigentümer Gelegenheit haben, noch Anträge zur Tagesordnung zu stellen und die Anträge – mittels einer fristgerechten Ergänzung zur Tagesordnung binnen der zweiwöchigen Einladungsfrist – auf der Versammlung berücksichtigt werden können. Zeichnet sich ab, dass die erforderliche Anzahl der Angebote nicht eingeholt wird, können Eigentümer die Beibringung der fehlenden Angebote auch als Ergänzung der Tagesordnung beantragen.

5. Anfechtung kann, muss aber nicht erfolgen

Wo kein Kläger, da kein Richter – oder anders ausgedrückt: Die Wohnungseigentümer (speziell bei kleineren Eigentümergemeinschaften) können sich darüber einig sein, dass ein bestimmter Verwalter bestellt oder eine bestimmte Firma den größeren Auftrag erhalten soll. Sind sie sich auch darüber einig, dass ein entsprechender Beschluss trotz Fehlens weiterer Angebote nicht angefochten werden soll, wird der darüber gefasste Beschluss nach Ablauf der einmonatigen Anfechtungsfrist gültig bzw. bestandskräftig. Eine Anfechtung kann also, muss aber nicht erfolgen.

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