Negativbeschluss im Wohnungseigentumsrecht: Was muss ich wissen?

Negativbeschluss im Wohnungseigentumsrecht: Was muss ich wissen?

In Wohnungseigentümergemeinschaften treffen die Wohnungseigentümer in den Eigentümerversammlungen durch mehrheitlichen Beschluss ihre Entscheidungen. Dabei muss bei einem einfachen positiven Mehrheitsbeschluss die Mehrheit der anwesenden oder durch Vollmacht vertretenen Eigentümer für den betreffenden Beschlussantrag stimmen. Werden dagegen Kostenverteilungen nach § 16 Abs. 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) oder Modernisierungsmaßnahmen nach § 22 Abs. 2 WEG am Gemeinschaftseigentum beschlossen, ist dafür eine (doppelt) qualifizierte Mehrheit erforderlich. Wird nun ein Beschlussantrag abgelehnt, weil die erforderliche einfache oder qualifizierte Mehrheit nicht erreicht wurde, liegt ein Negativbeschluss vor. Was Sie darüber wissen sollten, erfahren Sie hier.

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1. Wann genau ein Negativbeschluss vorliegt

Ein Negativbeschluss liegt vor, wenn die Mehrheit der in der Eigentümerversammlung anwesenden oder durch Vollmacht vertretenen Eigentümer den zugrundeliegenden Beschlussantrag abgelehnt hat, also kein Beschluss zustande gekommen ist (Landgericht (LG) Itzehoe, Urteil vom 19.01.2016, Az.: 11 S 61/14). Der Beschluss kommt bei einem erforderlichen einfachen Mehrheitsbeschluss nicht zustande, wenn keine Stimmenzahl von knapp über 50% vorliegt. Demnach führt eine Stimmenanzahl von unter 50% oder von 50% zu 50% zu einem Negativbeschluss. Wonach sich die erforderliche Stimmenanzahl richtet (etwa nach der Größe der Miteigentumsanteile), ergibt sich regelmäßig aus der Teilungserklärung.

Bei der doppelt qualifizierten Mehrheit müssen ¾ aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer nach dem Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 WEG (jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme, und zwar unabhängig von der Größe seines Miteigentumsanteils und der Anzahl der ihm gehörenden Eigentumswohnungen) für den Beschlussantrag stimmen. Dabei muss die ¾-Mehrheit zusätzlich über mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile verfügen. Wird diese Mehrheit nicht erreicht, ist ebenfalls ein Negativbeschluss gegeben.

Auch ein negatives Abstimmungsergebnis hat Beschlussqualität (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 02.05.2015, Az.: V ZR 5/15; Beschluss vom 23.08.2001, Az.: V ZB 19/01). Daher kann ein Negativbeschluss anfechtbar oder nichtig sein. Wird also ein Beschluss mehrheitlich abgelehnt, kann jeder Wohnungseigentümer den Beschluss nach § 46 Abs. 1 WEG anfechten.

Der Negativbeschluss ist vom Nichtbeschluss zu unterscheiden. Beim Nichtbeschluss wurde etwa nicht abgestimmt oder es erfolgte keine ordnungsgemäße Einladung aller Eigentümer, weil sich einige Eigentümer spontan zu einer Versammlung entschlossen haben.

Nach Möglichkeit sollten Beschlussanträge positiv formuliert werden. Denn so entstehen bei einem Nichtzustandekommen des Beschluss keine Zweifel daran, dass es sich um einen Negativbeschluss handelt. Lautet etwa ein Beschlussantrag: „Die Eigentümergemeinschaft trägt keine Kosten für … “ und die Mehrheit der Eigentümer stimmt zu, liegt zwar ein positiver Beschluss vor (LG Berlin, Urteil vom 08.01.2019, Az.: 55 S, Az.: 55 S 14/18 WEG). Eindeutig ist das aber nicht, da eben „keine Kosten“ getragen werden. Besser wäre daher die Formulierung „Die Eigentümergemeinschaft trägt die Kosten für … “, da es sich hier bei einer fehlenden Mehrheit eindeutig um einen Negativbeschluss handelt.

2. Negativbeschluss: Keine Sperrwirkung für späteren Beschluss

Negativbeschlüsse enthalten keine sachliche Regelung. Sie machen lediglich deutlich, dass die Mehrheit der Eigentümer im Zeitpunkt der Beschlussfassung einem bestimmten zu regelnden Gegenstand nicht zustimmen möchte. Daher führt ein Negativbeschluss zu keiner Änderungder Rechtslage. Ebenso tritt aufgrund einer fehlenden Regelung keine materielle Bindungswirkung ein. Dies bedeutet, dass insoweit keine Sperrwirkung eintritt, so dass spätere Beschlussfassungen über den inhaltlich selben Beschlussgegenstand zulässig sind (BGH, Urteil vom 02.03.2012, Az.: V ZR 173/11). Nicht zulässig ist es allerdings, wenn der mit dem abgelehnten Beschluss begehrte Gegenstand trotzdem umgesetzt wird.

Praxis-Beispiel: Sperrwirkung beim Negativbeschluss

Der Wohnungseigentümer W möchte an seinem Balkon eine Markise anbringen. Für diese bauliche Änderung benötigt er die Genehmigung aller übrigen Eigentümer gemäß § 22 Abs.1 WEG. Auf der Eigentümerversammlung erreicht der Genehmigungsbeschluss die erforderliche Mehrheit nicht. Gegen den Negativbeschluss erhebt W keine Anfechtungsklage.

Variante 1: W bringt er trotz des Negativbeschluss die Markise an.

Variante 2: W hat die Markise nicht angebracht. Stattdessen möchte er, dass die anderen Eigentümer auf einer erneuten Eigentümerversammlung den Anbau der Markise genehmigen.

Folge: Da W keine Anfechtungsklage gegen den Negativbeschluss erhoben hat, ist dieser bestandskräftig geworden. Bei der Variante 1 können die übrigen Eigentümer daher von W die Beseitigung der trotzdem vorgenommen baulichen Veränderung (Anbringen der Markise) verlangen. Denn die Eigentümer können ihr Begehren auf den Negativbeschluss stützen (vgl. Amtsgericht (AG) Schondorf, Urteil vom 18.03.2008, Az.: 6 C 1097/07).

Bei der Variante 2 besteht keine Sperrwirkung in der Sache selber, so dass W zwar die Markise nicht anbringen darf, darüber aber auf der Eigentümerversammlung erneut – ggf. über andere Bedingungen – erneut beschlossen werden kann.

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3. Das gilt für die Anfechtung eines Negativbeschluss

Eine gegen einen Negativbeschluss Anfechtungsklage nach § 46 Abs. 1 WEG setzt voraus, dass der anfechtende Eigentümer ein Rechtsschutzbedürfnis hat, also ein berechtigtes Interesse, mittels eines gerichtlichen Verfahrens Rechtsschutz zu erhalten. Entfällt das Rechtsschutzbedürfnis, ist die Klage unzulässig. Darüber hinaus stellt sich die Frage, ob die Anfechtungsklage mit einem Feststellungs- oder Verpflichtungsantrag verbunden werden muss. Denn die erfolgreiche Anfechtung alleine besagt nur, dass die Eigentümergemeinschaft den Beschlussantrag nicht hätte ablehnen dürfen. Ein Beschluss, mit dem der anfechtende Eigentümer sein Ziel erreicht, ist dadurch aber nicht gegeben.

3.1. Rechtsschutzbedürfnis muss vorliegen

Wird  eine von einem Wohnungseigentümer begehrte Regelung von der Eigentümergemeinschaft durch Negativbeschluss abgelehnt, kann er mit der dagegen gerichteten Anfechtungsklage nach § 46 Abs. 1 WEG geltend machen, dass er aufgrund des Grundsatzes ordnungsgemäßer Verwaltung Anspruch auf Zustimmung der anderen Eigentümer zu der gewünschten Regelung hat. Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung begründet werden, § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG. Wird der Negativbeschluss nicht angefochten und daher bestandskräftig, kann es zu einer erneuten Abstimmung über denselben Beschlussgegenstand kommen. In diesem Fall ergeht ein Zweitbeschluss, der ebenfalls zu einer Ablehnung führen kann. Auch der Zweitbeschluss kann angefochten werden.

Wird nun ein von einem Wohnungseigentümer gegen die Eigentümergemeinschaft gerichtetes Zahlungsbegehren durch Negativbeschluss abgelehnt, ist für eine Anfechtungsklage regelmäßig das Rechtsschutzbedürfnis gegeben. Das Rechtsschutzbedürfnis entfällt nicht dadurch, dass es schneller und einfacher wäre, wenn der Eigentümer mit einer Zahlungsklage sein Begehren durchsetzen würde. Die Anfechtungsklage ist aber nur dann erfolgreich, wenn die gerichtliche Prüfung ergibt, dass Zeitpunkt der Beschlussfassung allein die freiwillige Erfüllung des Anspruchs ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte. Das ist nur der Fall, wenn der Anspruch offenkundig und ohne jeden vernünftigen Zweifel begründet war (BGH, Urteil vom 02.10.2015, Az.: V ZR 5/13).

In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass Wohnungseigentümer für eigenmächtig durchgeführte Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten keinen Ersatzanspruch gegen die Eigentümergemeinschaft haben, und zwar weder aus Geschäftsführung ohne Auftrag noch aus Bereicherungsrecht. Das ist auch so, wenn die Arbeiten ohnehin hätten erfolgen müssen. Dabei spielt es ebenfalls keine Rolle, wenn der Eigentümer der irrigen Annahme unterlag, er hätte diese Arbeiten als Sondereigentümer auf seine Kosten vornehmen müssen (BGH, Urteil vom 14.06.2019, Az.: V ZR 254/17). Die Anfechtung eines Negativbeschlusses, mit dem der Anspruch des Eigentümers auf Kostenersatz für die eigenmächtig durchgeführten Arbeiten abgelehnt wird, ist daher von vornherein erfolglos. Eine Ausnahme besteht nur, wenn für die Arbeiten die Voraussetzungen einer Notgeschäftsführung nach § 21 Abs. 2 WEG vorgelegen haben, also zur Abwendung eines dem Gemeinschaftseigentum unmittelbar drohenden Schadens erforderlich waren. Dies gilt auch, wenn der Eigentümer ein Gutachten einholt, das etwa den Zustand gemeinschaftlicher Einrichtungen feststellen soll (LG Hamburg, Beschluss vom 16.11.2018, Az.: 318 S 44/18). 

Das Rechtsschutzbedürfnis und damit die Zulässigkeit für eine Anfechtungsklage gegen einen Negativbeschluss entfällt, wenn

  • die Abwahl des Verwalters abgelehnt wurde und dessen Amtszeit abgelaufen ist, für die er bestellt war. Das ist auch dann der Fall, wenn eine erneute Bestellung des Verwalters erfolgt (LG Frankfurt am Main, Urteil vom 07.02.2019, Az.: 2-13 S 38/18)
  • der anfechtende Eigentümer die Umsetzung eines positiven Beschlussergebnisses nicht (mehr) verfolgt (LG Itzehoe, Urteil vom 14.10.2016, Az.: 11 S 3/16)

3.2. Verbindung der Anfechtungsklage mit weiteren Anträgen erforderlich?

Häufig wird die Anfechtungsklage gegen einen Negativbeschluss mit einem Feststellungs- oder Verpflichtungsantrag verbunden, damit eine sachliche Regelung im Sinne des anfechtenden Eigentümers getroffen wird. Denn die bloße erfolgreiche Anfechtung führt nicht zu einer Regelung.

Trotzdem ist die Anfechtungsklage gegen einen Negativbeschluss auch ohne Verbindung mit einem auf die Feststellung eines positiven Beschlussergebnisses gerichteten Antrag zulässig (BGH, Urteil vom 15.01.2010, Az.: V ZR 114/09). Auch ist es nicht erforderlich, eine solche Anfechtungsklage mit einem Verpflichtungsantrag zu verbinden. Vielmehr kann die Anfechtungsklag gegen den Negativbeschluss isoliert eingereicht werden (AG Kassel, Urteil vom 17.05.2018, Az.: 800 C 4100/17).

Ein Eigentümer hat die Möglichkeit, zunächst nur eine Anfechtungsklage zu erheben und nach Ablauf der Ein-Monats-Frist für deren Erhebung die Anfechtungsklage um einen Verpflichtungsantrag zu erweitern (AG Kassel, Urteil vom 17.05.2018, Az.: 800 C 4100/17).

Bei einem vom Versammlungsleiter nicht verkündeten Beschlussergebnis kann die unterbliebene Beschlussfeststellung in einem gerichtlichen Verfahren ersetzt und der Beschluss dadurch wirksam werden. Dabei ist es auch möglich, dass vom Gericht ein Negativbeschluss festgestellt wird, etwa weil die erforderliche qualifizierte Mehrheit nicht erreicht wird (LG Itzehoe, Urteil vom 19.01.2016, Az.: 11 S 61/14).

Im Übrigen kann aus der Ablehnung des Beschlussantrags regelmäßig nicht auf den mehrheitlichen Willen der anderen Eigentümer geschlossen werden, das Gegenteil des Beschlussantrags sei gewollt (AG Krefeld, Urteil vom 15.12.2007, Az.: 13 C 22/17).

In der Praxis scheinbar oft übersehen wird, dass die erfolgreiche Anfechtung eines Negativbeschluss – wenn dieser nicht wegen formeller Fehler für unwirksam erklärt wurde – zugleich als Folge der Rechtskraft zu der Feststellung führt, dass der Negativbeschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach. Damit steht zugleich fest, dass eine Handlungspflicht der Eigentümer besteht (BGH, Urteil vom 23.02.2018, Az.: V ZR 101/16). Das kann etwa dann eine Rolle spielen, wenn die Eigentümer Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum ablehnen, mit denen Schäden am Sondereigentum (Eigentumswohnung) eines einzelnen Eigentümers beseitigt werden sollen.

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