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Anders als Tagesordnungspunkte (TOPs), die im Rahmen der Tagesordnung der Einladung zu einer Wohnungseigentümerversammlung beigefügt sind, sind Beschlussanträge zu den jeweiligen TOPs wesentlich ausführlicher formuliert. Denn während die TOPs jeweils nur kurz und schlagwortartig gehalten sind sowie den betreffenden Gegenstand bezeichnen, dienen Beschlussanträge als Grundlage für die Abstimmung über die betreffenden Beschlüsse in der Eigentümerversammlung. In der Regel entspricht also der gefasste Beschluss dem Wortlaut des Beschlussantrags. Ob die WEG-Verwaltung Beschlussanträge von Eigentümern als TOPs in die Tagesordnung aufnehmen muss, lesen Sie in diesem Artikel.

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1. Wann der Verwalter TOPs in die Tagesordnung aufnehmen muss – und wann nicht

Aus dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung nach § 21 Abs. 1 WEG ergibt sich für jeden einzelnen Wohnungseigentümer ein Anspruch auf die Aufnahme von TOPs in die Tagesordnung (Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt, Beschluss vom 18.08.2008, Az.: W 426/05). Dazu kann der Eigentümer an den Verwalter einen Antrag auf Aufnahme der TOPs stellen. Häufig werden solche Anträge auch an den Verwaltungsbeirat übermittelt, der diese an den Verwalter weiterreicht. Der Antrag ist schriftlich im Original, unterzeichnet und unter Angabe der sachlichen Gründe vorzulegen.

Zugleich muss der Antrag so rechtzeitig gestellt werden, dass er noch unter Einhaltung der mindestens 14-tägigen Ladungsfrist für die Eigentümerversammlung berücksichtigt werden kann. Nur in Fällen besonderer Dringlichkeit darf diese Ladungsfrist verkürzt werden, § 24 Abs. 4 Satz WEG. Das bedeutet für die Behandlung eines besonders dringenden, unvorhersehbaren Sachverhalts (etwa Beseitigung eines plötzlichen Wasserschadens), dass dieser als Tagesordnungspunkt (TOP) innerhalb der 14-tägigen Ladungsfrist schriftlich für die Eigentümerversammlung nachgereicht werden kann. Liegt dagegen kein Fall besonderer Dringlichkeit vor, ist eine Abstimmung über diesen TOP grundsätzlich erst auf der Eigentümerversammlung möglich, die auf die anstehende Versammlung folgt.

Ist der Antrag auf Aufnahme eines TOP sachlich begründet und rechtzeitig gestellt, muss der Verwalter ihn zur Tagesordnung nehmen (Landgericht (LG) München I, Urteil vom 16.05.2011, 1 S 5166/11).

Demgegenüber braucht der Verwalter einen TOP nicht auf die Tagesordnung zu setzen, wenn der TOP

• bei ihm nicht rechtzeitig eingeht

• das Anliegen keiner ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, also nicht vernünftig, wirtschaftlich und im Interesse aller Eigentümer ist
• rechtsmissbräuchlich ist, etwa weil die TOPs so umfangreich sind, dass sie aus zwölf DIN-A3-Seiten bestehen und eine Versammlungszeit für die Erörterung dieser Punkte von „sieben bis acht Stunden“ angekündigt wird (Bayerisches Oberstes Landesgericht (BayObLG), Beschluss vom 12.07.2001, Az.: 2 Z BR 139/00)

2. Beschlussanträge als solche gehören regelmäßig nicht in die Tagesordnung

Einen ausformulierten Beschlussantrag braucht der Verwalter regelmäßig nicht in die Tagesordnung unter dem betreffenden TOP aufzunehmen, zumal eine schlagwortartige Bezeichnung des TOP genügt. Voraussetzung ist aber, dass der TOP hinreichend konkret bezeichnet ist. Eine Ausnahme kann daher gelten, wenn es sich um besonders komplexe Sachverhalte handelt, wie etwa eine Bau- oder Sanierungsmaßnahme. Hier ist die Aufnahme des Beschlussantrags in die Tagesordnung manchmal sinnvoll, damit eine hinreichend konkrete Bezeichnung des Beschlussgegenstands erfolgt und die Eigentümer im Vorfeld wissen, was wie im Einzelnen beschlossen werden soll.

3. Muss der Inhalt der Beschlussanträge als TOPs in die Tagesordnung aufgenommen werden?

In der Regel besteht ein Beschlussantrag aus einem TOP sowie dem eigentlichen Beschlusstext. Das gilt nicht nur für die vom Verwalter für die Eigentümerversammlung vorbereiteten, sondern auch für die von einem Eigentümer gestellten Beschlussanträge. Nach den in diesem Artikel unter 01. dargestellten Grundsätzen muss der TOP – gegebenenfalls mit einer vom Verwalter erstellten hinreichend konkreten Bezeichnung – in die Tagesordnung aufgenommen werden.

Die Beschlussfassung zu einem TOP auf der Eigentümerversammlung beginnt damit, dass der Verwalter den TOP und den diesem zugrundeliegenden Sachverhalt darstellt. Danach wird unter den Eigentümern erörtert, wie verfahren werden soll. Kommen die Eigentümer zu einem Ergebnis, verliest der Verwalter regelmäßig den von ihm erstellten oder von einem Eigentümer eingereichten Beschlussantrag. Darüber wird von den anwesenden oder vertretenen Eigentümern abgestimmt. Anschließend der Beschluss protokolliert und später vom Verwalter zur Beschluss-Sammlung genommen.

Eigentümer, die einen schriftlichen Beschlussantrag gestellt haben, sollten auf den vom Verwalter verlesenen Wortlaut achten. Mancher Verwalter formuliert den Beschlussantrag so um, dass ein anderer als der vom Eigentümer beabsichtigte Beschluss gefasst wird. Gegebenenfalls sollten der Wortlaut des verlesenen Beschlussantrags sowie der dazu ergangene Beschluss notiert werden, um ein unerwünschtes Ergebnis sofort anfechten zu können.

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4. Wenn der Verwalter pflichtwidrig die Aufnahme von TOPs in die Tagesordnung verweigert

Verweigert der Verwalter pflichtwidrig die Aufnahme von TOPs in die Tagesordnung, obwohl dafür alle Voraussetzungen erfüllt sind, hat der betroffene Eigentümer folgende Möglichkeiten: Er kann

• sich an den Verwaltungsbeirat wenden. Denn wenn der Verwalter die Tagesordnung nicht nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung gestaltet, darf der Verwaltungsbeirats-Vorsitzende diese Aufgabe an sich ziehen. Dazu ist er in analoger Anwendung von § 24 Abs. 3 WEG berechtigt (Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main, Urteil vom 18.08.2008, Az.: 20 W 426/05).

• seinen Anspruch auf Aufnahme des TOPs nach § 43 Nr. 3 WEG vor Gericht einklagen. Problem dabei ist allerdings die grundsätzlich einzuhaltende 14-tägige Ladungsfrist für die Anberaumung der Eigentümerversammlung. Handelt es sich um keinen Fall besonderer Dringlichkeit, hat eine solche Klage keine Aussicht auf Erfolg, wenn die Ladungsfrist nicht eingehalten wird. Denn bei Nichteinhaltung dieser Frist wäre ein zu dem betreffenden TOP ergangener Beschluss anfechtbar. Auch eine auf die Aufnahme des TOP gerichtete einstweilige Verfügung hilft nur weiter, wenn der Eigentümer dringend darauf angewiesen ist, weil ihm sonst unverhältnismäßig große oder irreparable Schäden drohen (LG München I, Urteil vom 16.05.2011, 1 S 5166/11). Sind solche Schäden nicht zu befürchten oder hat der Eigentümer bereits längere Zeit auf ein Tätigwerden der Hausverwaltung gewartet, fehlt die für eine einstweilige Verfügung erforderliche Eilbedürftigkeit.

• die WEG-Verwaltung auf Schadensersatz in Anspruch nehmen, sofern es ihm nicht gelingt, den TOP doch noch auf die Tagesordnung der anstehenden Eigentümerversammlung setzen zu lassen. Denn wenn der Verwalter pflichtwidrig die Aufnahme des TOP blockiert, macht die Verwaltung sich schadensersatzpflichtig. Sie hat in diesem Fall auf eigene Kosten eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen, um den TOP zu behandeln. Dieser Anspruch kann eingeklagt werden, ist aber relativ umständlich durchzusetzen.

Der effektivste Weg für den betroffenen Eigentümer ist allerdings, die Angelegenheit nicht im „Alleingang“ zu verfolgen, sondern sich mit anderen Eigentümern der Gemeinschaft zusammenzuschließen. Denn findet sich mindestens ein Viertel der Eigentümer mit gleichen Anliegen, können diese schriftlich und unter Angabe des Zwecks sowie des Grundes die Anberaumung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung verlangen, § 24 Abs. 2 WEG. Zudem sieht sich die WEG-Verwaltung dann nicht nur mit einem, sondern mit mehreren Eigentümern konfrontiert. In den meisten Fällen wird die Verwaltung daraufhin nachgeben.

In eher seltenen Fällen kann der betroffene Eigentümer auch ein sogenanntes Umlaufverfahren initiieren, indem ein Beschluss nicht in der Eigentümerversammlung, sondern im schriftlichen Verfahren herbeigeführt wird (sogenannter Umlaufbeschluss). Hier sind ein einem Schriftstück nicht nur die TOPs, sondern auch die zugehörigen Beschlussanträge aufzunehmen. Ein Beschluss kommt aber nur zustande, wenn alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu dem jeweiligen Beschlussantrag schriftlich erklären, vgl. § 23 Abs. 3 WEG. Stimmt ein Eigentümer gegen den Umlaufbeschluss oder enthält sich der Stimme, ist die erforderliche Allstimmigkeit nicht gegeben und der Beschluss gescheitert. Aufgrund der Schwierigkeit, alle Eigentümer „unter einen Hut“ zu bekommen, ist das Umlaufverfahren regelmäßig nur für kleinere Eigentümergemeinschaften praktikabel.