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Mancher WEG-Verwalter wird geradezu erfinderisch, wenn es sich darum geht, Beschlussanträge zum Verwalterwechsel zu vereiteln. Die Palette reicht vom angeblich nicht erhaltenen Antrag, den Verwalterwechsel auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung zu setzen, bis über den angeblich rechtswidrigen und nicht beschlussfähigen Tagesordnungspunkt bis hin zur kurzfristig abgesagten Versammlung.

Häufig ärgern sich die Wohnungseigentümer darüber und wissen nicht, was sie dagegen unternehmen können. Wie solche Hinhalte-Taktiken des Verwalters unterbunden werden können und wie trotzdem ein rechtswirksamer Beschluss über den Verwalterwechsel gefasst werden kann, erfahren Sie hier.

I. Anberaumung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung: Diese Möglichkeiten bestehen

Hat der Verwalter den Antrag zum Verwalterwechsel nicht auf die Tagesordnung zur nächsten Wohnungseigentümerversammlung gesetzt, ist dies ärgerlich. Denn bis zur übernächsten Versammlung dauert es meistens längere Zeit.

Es besteht allerdings die Möglichkeit, zeitnah eine außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung anzuberaumen. Dazu müssen sich mehrere Eigentümer zusammenschließen, da die Einberufung der außerordentlichen Eigentümerversammlung einen schriftlichen Antrag unter Angabe der Gründe von mindestens einem Viertel der Wohnungseigentümer erfordert, § 24 Abs. 2 WEG. Dieser Antrag ist an den Verwalter zu richten.

Damit der Verwalter nicht behaupten kann, er habe den Antrag nicht erhalten, sollte er vom Verwaltungsbeirat oder von mehreren Eigentümern übergeben werden und eine Empfangsbestätigung unterzeichnen. Damit dürfte dem Verwalter auch bewusst werden, dass sich die Eigentümer nicht länger mit fadenscheinigen Ausreden abspeisen lassen.

Verweigert der Verwalter pflichtwidrig die Einberufung der außerordentlichen Eigentümerversammlung, ist der Verwaltungsbeirat berechtigt, durch seinen Vorsitzenden oder dessen Vertreter die Versammlung einzuberufen, § 24 Abs. 3 WEG.

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Ist kein Beirat vorhanden oder ist dieser nicht bereit, eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen, kann einer der Wohnungseigentümer bei Gericht beantragen, dass er zur Einberufung der Eigentümerversammlung bevollmächtigt wird.

Findet die außerordentliche Eigentümerversammlung statt, ist grundsätzlich ein Beschluss über einen Verwalterwechsel möglich.

II. Wenn der Verwalter die außerordentliche Eigentümerversammlung kurzfristig absagt

Es kann sein, dass der Verwalter auf den Antrag von mindestens 25% der Eigentümer zwar die Einladungen zur außerordentlichen Eigentümerversammlung versendet, diese aber am Tag der Versammlung kurzfristig absagt.

Hier sollte, die Wohnungseigentümer sofort einen neuen Antrag auf Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung stellen.

Daneben ist zu prüfen, ob der Verwalter die Absage der Eigentümerversammlung zu vertreten hat, er diese also verschuldet hat. In der Regel dürfte dies der Fall sein, da der Verwalter nicht für eine Vertretung gesorgt hat, wenn er dazu nicht ohnehin bereits nach dem Verwaltervertrag verpflichtet ist. Damit fallen aber dem Verwalter die Kosten für die Absage und die Durchführung der Versammlung (etwa Raummiete für den Versammlungsort) selber zur Last. Hierauf sollte der Verwalter ausdrücklich hingewiesen werden, damit er diese Kosten nicht aus Mitteln der Gemeinschaft abdeckt.

Stellt der Verwalter fest, dass die Eigentümer hartnäckig an der beantragten Anberaumung der außerordentlichen Eigentümerversammlung festhalten und auch nicht die Kosten für die ausgefallene Versammlung übernehmen, wird er sich weitere Absagen gut überlegen.

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III. Umlaufverfahren: Schnelle Beschlussfassung über den Verwalterwechsel

Mit dem sogenannten Umlaufverfahren wird – anstatt durch eine Eigentümerversammlung – im schriftlichen Verfahren ein Beschluss herbeigeführt (sogenannter Umlaufbeschluss). Voraussetzung für die Wirksamkeit dieses Beschlusses ist es, dass alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung schriftlich erklären, § 23 Abs. 3 WEG. Ist die Allstimmigkeit nicht gewahrt, etwa weil ein Eigentümer dagegen stimmt oder sich der Stimme enthält, kommt kein wirksamer Umlaufbeschluss zustande. Stimmen jedoch alle Eigentümer zu, kann sehr schnell über den Verwalterwechsel ein Beschluss gefasst werden. Wirksam ist der Beschluss aber erst, wenn er gegenüber allen Eigentümern bekannt gegeben wurde (etwa durch Rundschreiben oder Aushang im Treppenhaus).

Zur Einleitung des Umlaufverfahrens ist neben dem Verwalter sowohl der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats bzw. dessen Vertreter als auch jeder einzelne Wohnungseigentümer berechtigt.

Da das Umlaufverfahren nur bei einem guten Kontakt zwischen den Eigentümern praktiziert werden kann, ist es in erster Linie nur für kleine Eigentümergemeinschaften geeignet, bei denen die meisten Eigentümer die Liegenschaft selbst bewohnen.

IV. Der Sonderfall: Verwalter vereitelt die Versammlungsteilnahme eines missliebigen Eigentümers

Statt Beschlussanträge zum Verwalterwechsel oder zu sonstigen Tagesordnungspunkten zu vereiteln, kann ein Verwalter auch auf den Gedanken kommen, die Teilnahme eines schwierigen oder missliebigen an der Eigentümerversammlung zu vereiteln. Geschieht dies absichtlich, sind die auf der Versammlung gefassten Beschlüsse nichtig. Wird zur Feststellung der Nichtigkeit ein Gerichtsverfahren geführt, muss der Verwalter die dadurch entstanden Kosten tragen (Oberlandesgericht (OLG) Köln, Beschluss Vom 17.12.2004, Az.: 16 Wx 191/04).

Im Übrigen dürfte der Verwalter durch ein solches Verhalten gezeigt haben, dass er für die Verwaltung der betreffenden Eigentümergemeinschaft ungeeignet ist.