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Die Gründe, warum es bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu einem Verwalterwechsel kommen kann, sind vielfältig. Die Palette reicht von der vorzeitigen Abberufung des amtierenden Verwalters bis hin zu seiner Amtsniederlegung. Endet dann die Tätigkeit des amtierenden Verwalters, wird ein neuer Verwalter eingesetzt und der Verwalterwechsel ist vollzogen. So weit, so gut. Aber was ist, wenn ein Eigentümer seine Wohnung nur mit Zustimmung des Verwalters veräußern kann und diese zwar vom alten Verwalter erteilt wurde, aber vor der Grundbuchumschreibung ein neuer Verwalter im Amt ist? Die Antwort darauf erfahren Sie hier.

I. Wann eine Veräußerungszustimmung erforderlich ist

In der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung kann geregelt sein, dass der WEG-Verwalter zustimmen muss, wenn ein Wohnungseigentümer sein Sondereigentum (Eigentumswohnung) veräußert. Eine solche Bestimmung findet sich häufig gerade in älteren Schriftstücken. Im Grundbuch ist dann eine Veräußerungsbeschränkung eingetragen. Veräußert in einem solchen Fall ein Eigentümer seine Wohnung, ist der Kaufvertrag solange unwirksam, bis der Verwalter seine Zustimmung erteilt hat, § 12 Abs. 1, 3 Satz 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Neben einem Verwalternachweis ist die Zustimmung vom Verwalter in notariell beglaubigter Form vorzulegen, § 29 Abs. 1 Grundbuchordnung (GBO). Erst wenn die Verwalterzustimmung in dieser Form dem Grundbuchamt übermittelt ist, wird dieses den Eigentumsübergang auf den Erwerber in das Grundbuch eintragen.

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II. Veräußerungszustimmung: Das sind die Rechte und Pflichten des Verwalters

Eine erforderliche Veräußerungszustimmung kann der Verwalter nur aus wichtigem Grund versagen, § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG. Zur Ausübung dieses Rechts müssen dem Verwalter konkrete Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Erwerber der Eigentumswohnung aufgrund seiner wirtschaftlichen und / oder persönlichen Verhältnisse nicht willens oder imstande ist, eine Eigentümerpflichten zu erfüllen und / oder andere Eigentümerrechte zu beachten. Es ist also erforderlich, dass die rechtlich geschützten Interessen der Eigentümergemeinschaft verletzt werden, wenn der Erwerber in diese eintritt.

Typische Beispiele für wirtschaftliche Verhältnisse des Erwerbers, die den Verwalter zur Versagung der Veräußerungszustimmung berechtigen, sind etwa Einkommens- und Vermögenslosigkeit, eine abgegebene eidesstattliche Versicherung, hohe Mietrückstände beim derzeitigen Vermieter oder sonstige Umstände, die auf eine mangelnde wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Erwerbers hindeuten.

Demgegenüber können persönliche Verhältnisse des Erwerbers zu einer Ablehnung der Veräußerungszustimmung führen, wenn dieser etwa in der Vergangenheit als Mieter in der Eigentümergemeinschaft wohnte sowie ständig durch Lärm und Streit den Hausfrieden gestört hat.

Rein abstrakte Gesichtspunkte in den Verhältnissen des Erwerbers berechtigen den Verwalter nicht dazu, die Veräußerungszustimmung zu verweigern. Das gilt ebenso bei persönlichen Differenzen des Verwalters mit dem Erwerber oder dem Veräußerer.

Da der wichtige Grund für eine Versagung der Veräußerungszustimmung in der Person des Erwerbers liegen muss, spielen Hausgeldrückstände oder sonstige Fehlverhalten des Veräußerers für die Zustimmung keine Rolle.

Zu den Pflichten des Verwalters gehört es, die Bonität des Erwerbers zu überprüfen. Dazu gehört regelmäßig auch die Einholung von Informationen aus einer Wirtschaftsauskunftei.

III. So wirkt sich ein Verwalterwechsel auf die Veräußerungszustimmung aus

Lange Zeit war unter Juristen umstritten, was mit der bereits erteilten Veräußerungszustimmung des Verwalters geschieht, wenn dieser vor der Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch aus seinem Amt ausschied und ein neuer Verwalter bestellt wurde. Einige Grundbuchämter verweigerten in solchen Fällen die Eigentumsumschreibung mit der Begründung, es fehle die Zustimmung des neuen Verwalters.

Inzwischen hat der Bundesgerichtshof (BGH) hier für Klarheit gesorgt. Nach Ansicht der Karlsruher Richter ist das Grundbuchamt nicht berechtigt, nach einem formell und inhaltlich wirksam eingereichten Umschreibungsantrag zu prüfen, ob der Verwalter zu diesem Zeitpunkt noch bestellt war. Zur Begründung führte das höchste deutsche Zivilgericht unter anderem aus, dass die Wohnungseigentümer die Befugnis zur Veräußerungszustimmung jederzeit wieder an sich ziehen könnten. Die Eigentümergemeinschaft habe immer die Möglichkeit, dem Verwalter die Zustimmungsbefugnis zu entziehen und sich selber insoweit an dessen Stelle zu setzen. Der Beschluss der Eigentümergemeinschaft darüber, dass nicht sie, sondern der Verwalter die Zustimmungsbefugnis ausübe, sei aber so lange wirksam und für das Grundbuchamt bindend, solange die Eigentümer keine andere Entscheidung getroffen hätten (BGH, Beschluss vom 11.10.2012, Az.: V ZB 2/12).

Die Karlsruher Richter haben allerdings nicht entschieden, ob dies auch so ist, wenn die Verwalterzustimmung vom neuen Verwalter oder den Eigentümern noch vor der Eintragung des Eigentumsübergangs in das Grundbuch widerrufen wird. Ein solcher Widerruf soll nach einzelnen Gerichtsentscheidungen nicht möglich sein, weil die einmal erteilte Zustimmung bestehen bleibe (so etwa Oberlandesgericht (OLG) München, Beschluss vom 27.06.2011, Az.: 34 Wx 135/11).