Kann der WEG-Verwalter Auskünfte gegenüber Eigentümern und Beirat verweigern?

Kann der WEG-Verwalter Auskünfte gegenüber Eigentümern und Beirat verweigern?

Bei der Eigentümerversammlung berichtet der WEG-Verwalter in aller Regel den Wohnungseigentümern, wie die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im letzten Wirtschaftsjahr verlaufen und wie nun der aktuelle Stand ist. Sofern der Verwalter konstruktiv mit dem Verwaltungsbeiratzusammenarbeitet, wird der Beirat regelmäßig über die laufenden Verwaltungshandlungen informiert. Möchten dagegen einzelne Eigentümer Informationen erhalten, müssen sie beim Verwalter anfragen. Das kann beim Verwalter – je nach Anzahl und Häufigkeit der Anfragen – zu deutlich erhöhtem Arbeitsaufwand führen. Ob der Verwalter dann einfach Auskünfte gegenüber Eigentümern und Beiratsmitgliedern verweigern kann, erfahren Sie hier.

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1. Pflicht des Verwalters zur Auskunftserteilung: Das sind die Rechtsgrundlagen

Der Verwaltervertrag ist ein entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag mit dienstvertraglichen Elementen nach § 675 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Daher gelten die gesetzlichen Vorschriften des Auftragsrechts. § 666 BGB bestimmte dazu unter anderem, dass der Beauftragte auf Verlangen über den Stand des Geschäfts Auskunft erteilen muss. Der Verwalter hat also auf Verlangen Auskunft über den Stand seiner Verwaltungstätigkeiten zu geben. Das gilt zum einen gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft als Auftraggeber und zum anderen gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern, da der Verwaltervertrag als ein Vertrag zugunsten dritter Personen anzusehen ist.

Besteht kein schriftlicher Verwaltervertrag, ist der Verwalter gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft und den einzelnen Wohnungseigentümern aus dem gesetzlichen Schuldverhältnis als „Amtswalter“ zur Auskunft verpflichtet.

Ist der Verwalter aus seinem Amt ausgeschieden, muss er über das laufende Geschäftsjahr bis zum Zeitpunkt der Beendigung seiner Tätigkeit Auskunft erteilen (Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main, Beschluss vom 25.03.2013, Az.: 20 W 121/12).

2. Wer wann vom Verwalter Auskunft verlangen kann

Der Verwalter muss nicht jedem zu jeder Zeit Auskunft erteilen. Vielmehr ist wie folgt zu unterscheiden:

2.1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft

Auftraggeberin und damit Vertragspartnerin des Verwalters ist die teilrechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Daher steht der Auskunftsanspruch allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich als unteilbare Leistung zu (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 11.02.2011, Az.: V ZR 66/10). Geltend gemacht von der Gemeinschaft und erfüllt vom Verwalter wird der Anspruch regelmäßig in der Eigentümerversammlung.

Erteilt der Verwalter in der Eigentümerversammlungunberechtigt keine Auskunft bzw. verweigert diese, kann die Eigentümergemeinschaft als Verband den Auskunftsanspruch einklagen. Denn es handelt sich um Rechte der Wohnungseigentümer, die nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gemeinschaftlich geltend zu machen sind. Ob der Anspruch auf Auskunft eingeklagt werden soll, haben die Eigentümer durch Beschluss zu entscheiden. Dazu kann auch einer der Eigentümer ermächtigt oder durch Beschluss als Vertreter der Eigentümergemeinschaft gemäß § 27 Abs. 3 Satz 3 WEG bestimmt werden. 

2.2. Der einzelne Wohnungseigentümer

Zwar besteht der Verwaltervertrag nur zwischen dem Verwalter und der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Verwaltertätigkeit berührt aber auch mittelbar (teilweise auch unmittelbar) das Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern. Diese sind daher in den Schutzbereich des Verwaltervertrags einzubeziehen.

Grundsätzlich kann der einzelne Wohnungseigentümer Auskunft lediglich in der Wohnungseigentümerversammlung fordern. Das gilt aber nur, wenn die Eigentümergemeinschaft in der Versammlung ihren Auskunftsanspruch nicht geltend macht. Denn allein in diesem Fall steht der Auskunftsanspruch jedem einzelnen Wohnungseigentümer zu (BGH, Urteil vom 11.02.2011, Az.: V ZR 66/10).

Unabhängig davon besteht ein individueller Auskunftsanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers, sofern die Auskunft ausschließlich seine eigene Angelegenheiten betrifft (BGH, wie vor). Daneben hat jeder einzelne Wohnungseigentümer ein Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen.

Wird dem einzelnen Eigentümer die ihm zustehende Auskunft unberechtigt verweigert, kann er diese einklagen.

Soweit ein einzelner Wohnungseigentümer vom Verwalter eine Eigentümerliste mit den Angaben der anderen Eigentümer verlangt, hat der betreffende Wohnungseigentümer keinen Anspruch darauf, dass in der Eigentümerliste die E-Mail-Adressen der anderen Eigentümer enthalten sind. Das würde das durch die Einführung der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) nochmals gestärkte Recht auf informationelle Selbstbestimmung der einzelnen Eigentümer beeinträchtigen (Landgericht (LG) Düsseldorf, Urteil vom 04.10.2018, Az.: 25 S 22/18).

2.3. Der ausgeschiedene Wohnungseigentümer

Ist ein Wohnungseigentümer aus der Eigentümergemeinschaft ausgeschieden (etwa durch Verkauf seiner Eigentumswohnung), kann er vom Verwalter solche Auskünfte verlangen, die sich auf die Verwalterverpflichtungen während der Zugehörigkeit des betreffenden Wohnungseigentümers zur Eigentümergemeinschaft beziehen. Das folgt aus dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung, wobei der ausgeschiedene Wohnungseigentümern den anderen Eigentümern insoweit gleich steht (BGH, Urteil vom 25.09.1980, Az.: VII ZR 276/79). Auch der ausgeschiedene Eigentümer kann seinen Auskunftsanspruch mittels Klage durchsetzen, wenn der Verwalter ihm unberechtigt die Auskunft verweigert.

2.4. Die Beiratsmitglieder

Zunächst sind die Mitglieder des Verwaltungsbeirats Eigentümer wie alle anderen Wohnungseigentümer auch. Den einzelnen Beiratsmitgliedern steht daher dieselbe Auskunftsanspruch gegen den Verwalter zu, den auch die anderen Eigentümer haben.

Die Beiratsmitglieder haben aber aufgrund ihrer Amtes besondere Aufgaben. Dazu gehören im Wesentlichen die

  • den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen
  • den Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenanschläge zu prüfen und mit einer Stellungnahme zu versehen.
  • Unterstützung des Verwalters bei der Durchführung dessen Aufgaben
  • Prüfung des Wirtschaftsplans, der Jahresabrechnung, den Rechnungslegungen und Kostenanschlägen sowie das Verfassen einer Stellungnahme dazu

Benötigen die Beiratsmitglieder zur Durchführung dieser Aufgaben bestimmte Auskünfte, dürfte der Verwalter zu deren Erteilung nach dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung verpflichtet sein.

Ausnahmsweise kann der WEG-Verwalter zu Auskünften gegenüber dritten Personen verpflichtet sein. So kann etwa ein Wohnungseigentümer in seinen eigenen Angelegenheiten einen Dritten (etwa einen Vertragspartner) ermächtigen, eine Auskunft einzuholen. Der Verwalter darf die Auskunft dann aber nur insoweit erteilen, als die Interessen anderer Wohnungseigentümer nicht beeinträchtigt werden.

3. Hier darf der Verwalter die Auskunft verweigern

In manchen Fällen ist der Verwalter berechtigt, die Auskunft zu verweigern. Das gilt bei folgenden Sachverhalten: Der Verwalter

  • hat Auskunft erteilt und es wird erneut dasselbe Auskunftsverlangen an ihn herangetragen. Da durch die bereits erteilte Information der Auskunftsanspruch erloschen ist, braucht der Verwalter dieselbe Auskunft nicht nochmals zu geben
  • wird unangemessen häufig mit Auskunftsverlangen konfrontiert und / oder es sind solche, die ohne ein berechtigtes Interesse des Wohnungseigentümers umfangreiche und exakte Feststellungen erfordern. Hier wird das Einsichtsrecht des Eigentümers durch das Schikaneverbot nach § 226 BGB und durch das Verbot des rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (das aus dem Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB folgt) begrenzt, so dass der Verwalter eine Auskunftserteilung ablehnen kann
  • hat von den Wohnungseigentümern auf der Eigentümerversammlung die Erteilung der Entlastung erhalten, wobei zugleich die Jahresabrechnung genehmigt wurde. Damit ist der Verwalter grundsätzlich nicht mehr zur Auskunftserteilung über das betreffende Wirtschaftsjahr, für das er Entlastung erhalten hat, verpflichtet (Bayerisches Oberstes Landesgericht (BayObLG), Beschluss vom 26.07.1988, Az.: BReg 1 b Z 16/88)

4. Auskunft unberechtigt verweigert: Wichtiger Grund für die vorzeitige Abberufung des Verwalters?

Neben den in Betracht kommenden Schadensersatzansprüchen gegen den Verwalter bei einer unberechtigten Auskunftsverweigerung stellt sich die Frage, ob dies einen wichtigen Grund für dessen vorzeitiger Abberufung und eine außerordentliche fristlose Kündigung des Verwaltervertrags ist. In Regel wird das nur in bestimmten Fällen möglich sein, wie etwa bei einer unrechtmäßig verweigerten Einsicht in die Niederschriften (Protokolle) der Eigentümerversammlungen oder bei einer Gewährung der Einsicht erst nach Ablauf der einmonatigen Frist für die Anfechtung von Beschlüssen.

Bei einer unberechtigtenAuskunftsverweigerung sollte der Verwalter daher abgemahnt und unter Fristsetzung zur Auskunftserteilung aufgefordert werden. Reagiert der Verwalter daraufhin nicht oder erteilt zwar die Auskunft, verweigert aber später bei einem anderen Verlangen die Auskunftserteilung, ist dann – je nach den Umständen des Einzelfalls – an eine vorzeitige Abberufung des Verwalters und eine außerordentliche fristlose Kündigung des Verwaltervertrags zu denken.

Anders sieht es aus, wenn dem Verwaltungsbeirat für die Durchführung seiner Aufgaben keine Auskünfte erteilt werden. Ist dadurch zwischen dem Verwalter und den Beiratsmitgliedern keine vertrauensvolle Zusammenarbeit mehr gegeben, rechtfertigt das eine Abberufung und Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grund. Das gilt allerdings nicht, wenn der Beirat durch sein Verhalten das Zerwürfnis mitverursacht hat (BayObLG, Beschluss vom 27.11.1998, Az.: 2Z BR 150/98).

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