Erstbestellung des WEG-Verwalters: Wann beginnt und endet die Bestellung?

Erstbestellung des WEG-Verwalters: Wann beginnt und endet die Bestellung?

Wird erstmals ein Verwalter nach der Begründung des Wohnungseigentumseingesetzt, ist vieles andersals bei der sonstigen Wahl und Bestellung eines WEG-Verwalters. Das beginnt bereits damit, dass die Bestellung des ersten WEG-Verwalters regelmäßig in der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung durch den Bauträger erfolgt. Darüber hinaus ist die gesetzliche Höchstdauer der Amtszeit des erstbestellten Verwalters kürzer als diejenige eines ansonsten von den Wohnungseigentümern gewählten Verwalters. Warum das so ist und wann die Erstbestellung des WEG-Verwalters beginnt sowie endet, erfahren Sie in diesem Artikel.

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1. Erstbestellung durch Gemeinschaftsordnung: Bauträger bestimmt WEG-Verwalter

Regelmäßig bestimmt der Bauträger – also der das Objekt aufteilende Gebäudeeigentümer – in der Gemeinschaftsordnung, wer der erste bestellte WEG-Verwalter ist. Die Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung wird dann nebst der Erstbestellung beim Grundbuchamt eingetragen. Diese Vorgehensweisebei der Einsetzung des Erstverwalters istzulässig(Bundesgerichtshof (BGH), Beschluss vom 20.06.2002, Az.: V ZB 39/01). Die Argumente dafür lauten im Wesentlichen:

  • Der Entschluss des Bauträgers über die Einsetzung eines bestimmten Erstverwalters ist in formeller Bestandteil der Gemeinschaftsordnung
  • Wenn Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zum Gegenstand des Sondereigentums gemacht werden können, § 5 Abs. 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG), und Sondereigentum durch Teilung begründet werden kann, § 8 Abs. 2 WEG, müssen erst recht auf diese Weise Regelungen in Beschlussangelegenheiten (also die Verwalterbestellung) möglich sein
  • Der Entschluss des Bauträgers über die Einsetzung eines bestimmten Erstverwalters ist wie ein allstimmiger schriftlicher Beschluss aller im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer nach § 23 Abs. 3 WEG zu behandeln

Setzt der Bauträger den Erstverwalter in der Gemeinschaftsordnung fest, hat das für die entstehende Wohnungseigentümergemeinschaft den Vorteil, dass sofort eine handlungsfähige Hausverwaltung vorhanden ist. Andererseits wird von vielen Wohnungseigentümern speziell bei in den ersten Jahren auftretenden Mängeln am Objekt vermutet, dass die vom Bauträger eingesetzte WEG-Verwaltung in dessen Interesse handelt. Das gilt vor allem dann, wenn die Hausverwaltung mit dem Bauträger wirtschaftlich verflochten ist.

In der Regel erfolgt die Bestellung des ersten Verwalters in der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung durch Grundbucheintragung. Die Erstbestellung kann aber auch wirksam sein, wenn zwar keine Grundbucheintragung der Verwalterbestellung im Rahmen der eingetragenen Gemeinschaftsordnung erfolgt ist, aber alle Wohnungseigentümer beim Erwerb der Eigentumswohnungen der Bestellung des Erstverwalters zugestimmt haben. Dazu ist eine Erklärung des jeweiligen Erwerbes im Kaufvertrag erforderlich, wonach er in die Rechte und Pflichten eines Wohnungseigentümers gemäß der Teilungserklärung eintritt und den vom Bauträger mit der Hausverwaltung geschlossenen Verwaltervertrag nebst der ihr erteilten Verwaltungsvollmacht verbindlich anerkennt (Kammergericht (KG) Berlin, Beschluss vom 06.10.2011, Az.: 1 W 477/11).

2. Wen der Bauträger als WEG-Verwalter einsetzen kann

Der Bauträger kann sich selber oder eine andere (juristische) Personals ersten Verwalter in der Gemeinschaftsordnung bestellen. Ist der Bauträger ein größeres Unternehmen, wird häufig so verfahren, dass für die Hausverwaltung eigens eine Verwaltungs- oder Tochterfirmagegründet wird.

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dass sich der Bauträger in der Gemeinschaftsordnung das Recht zur Bestimmung des Erstverwaltersvorbehält. Von dieser Möglichkeit kann der Bauträger aber nur bis zur Entstehung der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft Gebrauch machen. Ist die erste Eigentumswohnung veräußert, kann der Bauträger nicht mehr alleine über die Person des ersten WEG-Verwalters entscheiden.

3. So lange kann der WEG-Verwalter bei der Erstbestellung eingesetzt werden

In der Regel kann ein WEG-Verwalter bis zu einer Höchstdauer von fünf Jahren bestellt werden. Bei der ersten Bestellung nach der Begründung des Wohnungseigentums gilt jedoch eine Höchstdauer von drei Jahren, § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG.

Hintergrund der verkürzten Höchstdauer bei der Bestellung des Erstverwalters ist die Vermeidung einer Interessenkollision. Da der erstmalig eingesetzte Verwalter regelmäßig vom Bauträger in der Gemeinschaftsordnung bestimmt wurde, wird von einer wirtschaftlichen Verbundenheit zwischen Verwalter und Bauträger ausgegangen. Es ist daher fraglich, ob der Verwalter bei Mängeln am Objekt dem Bauträger „in den Rücken fällt“. Da die Verjährung von Mängelansprüchen gegen den Bauträger aber erst nach 5 Jahren eintritt, § 634a Abs. 1 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), und der Erstverwalter nur für höchstens drei Jahre bestellt werden kann, bleibt für die Wohnungseigentümer genügend Zeit, ihre sich aus den Mängeln ergebenden Ansprüche geltend zu machen und durchzusetzen.

4. Wann die Erstbestellung beginnt

Die Amtszeit des erstmals eingesetzten WEG-Verwalters beginnt frühestens mit dem Entstehen der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Entstehung der werdenden Eigentümergemeinschaft beginnt wiederum mit der Veräußerung und der Eigentumsübertragung der ersten Eigentumswohnung, also wenn der erste Wohnungseigentümer vorhanden ist.

5. In diesen Fällen endet die Erstbestellung

Wann die Bestellung des erstmals eingesetzten WEG-Verwalters endet, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab:

  • In der Gemeinschaftsordnungkann neben der Benennung des Erstverwalters auch die Dauer der Bestellungangegeben werden, also bis zur Höchstdauer von drei Jahren. Nach Ablauf der in der Gemeinschaftsordnung angegeben Bestellungsdauer endet das Amt des Verwalters durch Zeitablauf. Danach kann ein anderer Verwalter gewählt und bestellt oder der Erstverwalter wiederbestellt werden, allerdings dann bis zu einer Höchstdauer von fünf Jahren, § 26 Abs. 1 WEG. Soll eine Wiederbestellung des Erstverwalters erfolgen, ist dazu ein Beschluss der Wohnungseigentümer erforderlich, der frühestens ein Jahr von Ablauf der Bestellungsdauer gefasst werden kann, § 26 Abs. 2 WEG.
  • Wird in der Gemeinschaftsordnung keine Höchstdauerder Bestellung angegeben, ist der Erstverwalter auf unbestimmte Zeitbestellt, allerdings auch hier nur bis zur gesetzlich vorgegebenen Höchstdauer von drei Jahren. Folge daraus ist, dass die Wohnungseigentümer den Verwalter durch einfachen Mehrheitsbeschluss jederzeit abberufenkönnen. In der Praxis wird diese Abberufungsmöglichkeit vom Bauträger jedoch dadurch unterbunden, dass dieser in der Gemeinschaftsordnung festlegt, dass eine Abberufung des Erstverwalters nur aus wichtigem Grundmöglich ist. Ein solcher wichtiger Grund ist etwa bei gegen die Eigentümergemeinschaft gerichteten Straftaten oder schweren Pflichtverletzungen des Verwalters gegeben. Kein wichtiger Grund ist jedoch die nicht nachweisbare Interessenvertretung des Bauträgers oder die persönliche Verbindung zum Bauträger.

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