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In einer Eigentumswohnanlage befinden sich Eigentumswohnungen, wobei das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gilt – was auf den ersten Blick vielleicht folgerichtig erscheinen mag, ist in dieser pauschalen Form aber für die Verwaltung nicht richtig. Vielmehr unterscheiden sich die WEG-Verwaltung und die Sondereigentumsverwaltung deutlich voneinander. Das reicht von der Art und Weise der Beauftragung der jeweiligen Verwaltung über die anzuwendenden Gesetze bis hin zu den verschiedenen Aufgaben. Was der genaue Unterschied zwischen der WEG-Verwaltung und der Sondereigentumsverwaltung ist, können Sie in diesem Artikel nachlesen.

1. WEG-Verwaltung und Sondereigentumsverwaltung: Verwaltet werden unterschiedliche Dinge

Sowohl bei der WEG-Verwaltung als auch der Sondereigentumsverwaltung handelt es sich um eine entgeltliche Geschäftsbesorgung mit dienstvertraglichen Elementen nach § 675 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Der Unterschied besteht allerdings in dem Gegenstand der Verwaltung.

Bei der WEG-Verwaltung erstreckt sich die Betreuung auf das gemeinschaftliche Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Gemeint sind damit das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die kein Sondereigentum (Eigentumswohnungen) oder kein Eigentum eines Dritten sind, § 1 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Demgegenüber ist die Sondereigentumsverwaltung ein besonderer Fall der Mietverwaltung, deren Gegenstand die Vermietung einer Eigentumswohnung anstelle des Eigentümers betrifft, wobei der Eigentümer Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Die Sondereigentumsverwaltung nimmt dem Wohnungseigentümer also die Begründung, Durchführung und Abwicklung des Mietverhältnisses ab. Auch kann die Sondereigentumsverwaltung

• für mehrere Eigentumswohnungen eines Eigentümers oder
• für verschiedene Eigentümer von Eigentumswohnungen

in derselben Eigentumswohnanlage erfolgen.

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2. Für WEG-Verwaltung und Sondereigentumsverwaltung gelten verschiedene Rechtsgrundlagen

Für die Verwaltung von Wohnungseigentum findet das Wohnungseigentumsgesetz Anwendung. Danach wird das gemeinschaftliche Eigentum vom WEG-Verwalter betreut, § 20 Abs. 1 WEG. Die Pflichten und Rechte des WEG-Verwalters sind im Wesentlichen in §§ 24, 27, 28 WEG, der Teilungserklärung mitsamt der Gemeinschaftsordnung und im Verwaltervertrag geregelt.

Demgegenüber ist bei der Sondereigentumsverwaltung das Wohnungseigentumsgesetz nicht einschlägig. Hier ergeben sich die Rechte und Pflichten des Sondereigentumsverwalters überwiegend aus dem Verwaltervertrag.

3. Nur bei der WEG-Verwaltung: Bestellung und Abberufung des Verwalters

Die Begründung und Beendigung des Verwalteramtes ist bei der WEG-Verwaltung erheblich komplizierter als bei der Sondereigentumsverwaltung. So ist bei der WEG-Verwaltung nach der Trennungstheorie zu unterscheiden zwischen

• der Bestellung und Abberufung des Verwalters als Gegenstand der organschaftlichen Stellung sowie
• dem Abschluss und der Kündigung des Verwaltervertrags als schuldrechtlicher Teil

Danach setzt die Begründung des Verwalteramts bei der WEG-Verwaltung voraus, dass

• der Verwalter von den Eigentümern auf der Eigentümerversammlung oder im sogenannten Umlaufverfahren durch mehrheitlichen Beschluss bestellt wird und
• der Verwaltervertrag dessen wesentliche Eckpunkte wie Vergütung und Laufzeit auf derselben Versammlung oder im selben Umlaufverfahren mehrheitlich beschlossen werden

Umgekehrt besteht aus die Beendigung des Verwalteramts ebenfalls aus zwei eigenständigen Rechtsakten, und zwar die Abberufung des WEG-Verwalters und die Beendigung des Verwaltervertrags.

Dagegen gestaltet sich die Beauftragung eines Verwalters bei der Sondereigentumsverwaltung deutlich einfacher. Entscheidend für das Verwalteramt ist hier allein der Verwaltervertrag zwischen dem Wohnungseigentümer (oder mehreren Eigentümern wie etwa Ehegatten) und Verwalter. Das gilt ebenso für die Beendigung des Verwaltervertrags durch Kündigung.

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4. Das ist der Unterschied der Aufgaben von WEG-Verwaltung und Sondereigentumsverwaltung

Ein weiterer Unterschied zwischen WEG-Verwaltung und Sondereigentumsverwaltung besteht in der Wahrnehmung der Aufgaben. 

4.1. Wodurch sich die Aufgaben unterscheiden

Zwar haben WEG-Verwaltung und Sondereigentumsverwaltung gemeinsam, dass sich deren Aufgaben auf die kaufmännische und technische Verwaltung des jeweiligen Objekts beziehen. Allerdings ergeben sich dabei die konkreten Aufgaben bei der WEG-Verwaltung aus den Interessen der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft und möglichst aller Wohnungseigentümer, während bei der Sondereigentumsverwaltung allein die Interessen des jeweiligen Wohnungseigentümers von Bedeutung sind. Daher unterscheiden sich ähnliche Aufgaben aufgrund der verschiedenen Verwaltungsbereiche, während eben gerade aufgrund der verschiedenen Bereiche besondere Aufgaben hinzukommen (etwa Durchführung von Eigentümerversammlungen bei der WEG Verwaltung und Mietersuche bei der Sondereigentumsverwaltung).

4.2. Übersicht: Das sind die Aufgaben von WEG-Verwaltung und Sondereigentumsverwaltung

Die wesentlichen Unterschiede bei den Aufgaben von WEG-Verwaltung und Sondereigentumsverwaltung sind in der folgenden Übersicht dargestellt.