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Für die Abberufung des Verwalters gelten seit der Ende 2020 in Kraft getretenen WEG-Reform zwei wesentliche Änderungen. Zum einen kann der Verwalter jederzeit und grundlos durch einfachen Mehrheitsbeschluss abberufen werden. Zum zweiten endet der Verwaltervertrag spätestenssechs Monate nach der Abberufung. Unverändert geblieben ist der Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers auf Abberufung des Verwalters, wenn es aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint, die Abberufung abzulehnen. Inzwischen sind die ersten Gerichtsentscheidungen seit der Reform ergangen. Wie die Abberufung erfolgt, was neu ist und wie die Gerichte urteilen, erfahren Sie hier.

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1. Neu: Gesetzliche Regelungen zur Abberufung des Verwalters und zum Ende des Verwaltervertrags

Anders als vor der am 01.12.2020 in Kraft getretenen WEG-Reform ist für eine vorzeitige Abberufung des Verwalters von seinem Amt jetzt keinwichtiger Grund mehr erforderlich. Zudem tritt nun spätestens sechs Monate nach der Abberufung des Verwalters automatisch das Ende des Verwaltervertrags ein.

1.1. Abberufung des Verwalters: Jederzeit und grundlos möglich 

Als Folge der WEG-Reform kann eine Abberufung „jederzeit“ erfolgen, 26 Abs. 3 Satz 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Ebenso ist eine vorherige Abmahnung als Wirksamkeitsvoraussetzung für eine Abberufung des Verwalters nicht notwendig. Für die Abberufung des Verwalters genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung.

Abweichungen von dieser gesetzlichen Regelung sind nicht zulässig, § 26 Abs. 5 WEG. Das gilt auch für Bestimmungen, die in vor dem 01.12.2020 geschlossenen Verwalterverträgen oder Teilungserklärungen bzw. Gemeinschaftsordnungen enthalten sind (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 25.02.2022, Az.: V ZR 65/21).

1.2. Verwaltervertrag: Spätestens sechs Monate nach der Abberufung ist Schluss

Weitere Folge der WEG-Reform ist, dass der von der Abberufung zu trennende Verwaltervertrag nun spätestens sechs Monate nach der Abberufung des Verwalters endet, § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG, auch wenn im Verwaltervertrag eine längere Laufzeit vereinbart war. Von der Abberufung zu trennen ist der Verwaltervertrag, weil nach der Trennungstheorie die Bestellung des Verwalters und der Abschluss des Verwaltervertrags sowie die Abberufung des Verwalters und die Kündigung des Verwaltervertrags jeweils eigenständige Rechtsakte sind. Wird der Verwalter abberufen, muss daher grundsätzlich auch der Verwaltervertrag gekündigt werden. Andernfalls besteht der Verwaltervertrag fort, und zwar – anders als vor der Reform – nur noch für maximal sechs Monate. Während des fortlaufenden Verwaltervertrags steht dem abberufenen Verwalter als Kerrenzentschädigung weiterhin seine Vergütung zu, jedoch gekürzt um seine ersparten Aufwendungen. Die Kürzung ist etwa bei mittleren Wohnanlagen mit rund 20% zu veranschlagen (Oberlandesgericht (OLG) Hamburg, Beschluss vom 15.08.2005, Az.: 2 Wx 22/99; OLG Köln, Beschluss vom 09.08.2000, Az.: 16 Wx 67/00).

Abweichungen von der gesetzlichen Regelung in der Form, dass ein über sechs Monate hinausgehender Vergütungsanspruch des Verwalters besteht, sind ebenfalls unzulässig, § 26 Abs. 5 WEG. Auch hier gilt das für Bestimmungen in vor dem 01.12.2020 geschlossenen Verwalterverträgen.

Keinen Vergütungsanspruch aus dem fortlaufenden Verwaltervertrag für höchstens sechs Monate nach der Abberufung hat der Verwalter, wenn der Vertrag

• fristgemäß unter Einhaltung der Kündigungsfrist zu einem früheren Zeitpunkt als sechs Monate nach der Abberufung gekündigt werden kann und auch gekündigt wird, so dass dem Verwalter der Vergütungsanspruch nur während der laufenden Kündigungsfrist bis zum Ende des Vertrags zusteht
• fristlos (außerordentlich) aus wichtigem Grund gekündigt wird

Soll der Verwaltervertrag fristlos gekündigt werden, ist für diesen als Geschäftsbesorgungsvertrag mit größtenteils dienstvertraglichem Charakter ein wichtiger Grund nach § 626 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) erforderlich. Ob ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags gegeben ist, richtet sich nach den von der Rechtsprechung für die vorzeitige Abberufung des Verwalters entwickelten Grundsätzen, die vor dem Inkrafttreten der WEG-Reform für die Abberufung anzuwenden waren. Diese Grundsätze können nun auf den wichtigen Grund für die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags übertragen werden.

Folglich liegt ein wichtiger Grund vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller – nicht notwendig vom Verwalter verschuldeten – Umstände die weitere Zusammenarbeit nach Treu und Glauben nicht mehr zuzumuten ist, insbesondere weil durch die Umstände das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist (BGH, Beschluss vom 20.06.2002, Az.: V ZB 39/01). Das ist der Fall bei erheblichen Pflichtverletzungen des Verwalters und / oder Straftaten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht aber bei kleineren Verstößen gegen die Verwalterpflichten.

Ist die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags aufgrund seiner Pflichtverletzungen wirksam, steht dem Verwalter keine Vergütung für den Zeitraum von sechs Monaten nach seiner Abberufung zu (Amtsgericht (AG) Hamburg-St. Georg, Urteil vom 10.11.2023, Az.: 980a C 19/23 WEG).

Zu erfolgen hätte die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags an sich innerhalb von zwei Wochen ab Kenntnis des Kündigungsgrundes, § 626 Abs. 2 BGB. Diese zwei-Wochen-Frist ist jedoch aufgrund der Besonderheiten des Wohnungseigentumsrechts hier nicht anwendbar. Denn für die fristlose (wie auch die fristgemäße) Kündigung ist ein Beschluss der Wohnungseigentümer erforderlich. Dieser wird regelmäßig auf einer Eigentümerversammlung gefasst. Allein die Ladungsfrist für die Eigentümerversammlung beträgt aber bereits drei Wochen, § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG.

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Zu erteilen ist die fristlose Kündigung daher innerhalb angemessener Frist. Das bedeutet binnen der Zeit, die für die Einberufung einer Eigentümerversammlung nebst der entsprechenden Beschlussfassung erforderlich ist. Diese Frist ist nicht gewahrt, wenn ein Wohnungseigentümer erst zwei Monate nach Kenntnis des Kündigungsgrundes Schritte für eine fristlose Kündigung einleitet (Bayerisches Oberstes Landesgericht (BayObLG), Beschluss vom 17.01.2000, Az.: 2Z BR 120/99).

1.3. Koppelung der Laufzeit an die Bestellung: So ist die neue Rechtslage

Eine Besonderheit gilt, wenn in Altverträgen (also Verwalterverträgen, die vor der WEG-Reform geschlossen wurden) die Laufzeit des Verwaltervertrags an den Bestellungszeitraum des Verwalters gekoppelt ist, wie etwa bei der folgenden Klausel:

Nach dem vor der WEG-Reform geltenden Recht endete bei einer solchen Klausel der Verwaltervertrag – ohne Rücksicht auf die Trennungstheorie – stets, wenn der Verwalter vorzeitig abberufen wurde. Denn die vorzeitige Abberufung setzte nach altem Recht einen wichtigen Grund voraus. Nach der jetzigen Rechtslage ist jedoch kein wichtiger Grund für eine Abberufung mehr erforderlich. Daher tritt bei einer Koppelung der Laufzeit an die Bestellung keine Beendigung des Verwaltervertrags ein, wenn der Verwalter abberufen wird und kein wichtiger Grund für die Abberufung gegeben ist. Vielmehr behält der Verwalter in diesem Fall seinen Vergütungsanspruch bis zu sechs Monaten nach seiner Abberufung (Landgericht (LG) Frankfurt am Main, Urteil vom 07.09.2023, Az.: 2-13 S 6/23).

2. Unverändert: Abberufungsverlangen des einzelnen Eigentümers

Auch nach dem Inkrafttreten der WEG-Reform hat der einzelne Wohnungseigentümer nur dann einen Anspruch auf die Abberufung des Verwalters, wenn es aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint, die Abberufung abzulehnen (BGH, Urteil vom 25.02.2022, Az.: V ZR 65/21).Mit „nicht vertretbar“ meinen die Karlsruher Richter aber keineswegs, dass unerfüllbare Anforderungen an den Abberufungsanspruch gestellt werden dürfen. Vielmehr reicht es aus, wenn in der Gesamtschau allein die Abberufung dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Abzuwägen ist zwischen der

• Entscheidung der Mehrheit, die Zusammenarbeit mit dem Verwalter fortzusetzen, und
• dem Interesse der Minderheit an einer ordnungsmäßigen Verwaltung (Minderheitenschutz)

Dabei ist bei der Gesamtschau die Erheblichkeit der dem Verwalter vorgeworfenen Verfehlungen maßgeblich. Schwerwiegende Verstöße legen die Unvertretbarkeit der Ablehnung einer Abberufung eher nahe, während bei leichteren Verfehlungen eher berücksichtigt werden kann, ob und inwieweit in der Zukunft eine Besserung zu erwarten ist.

Auch zurückliegende Verstöße sind bei der Gesamtbetrachtung zu berücksichtigen. Dabei existieren keine

zeitlichen Grenzen, jenseits derer Pflichtverletzungen unbeachtlich sind. Vielmehr kann sich die Annahme, dass die Ablehnung der Abberufung eines Verwalters unvertretbar ist, erst in der Gesamtschau eines neuen Vorfalls mit älteren Geschehnissen ergeben. Auch umgekehrt kann ein neuer Vorfall einen alten in einem neuen Licht erscheinen lassen. So ist es möglich, dass ein länger zurückliegender Punkt im Zusammenhang mit weiteren späteren Vorfällen „die das Fass irgendwann zum Überlaufen bringen“, wesentliche Bedeutung erlangt.

Möchte also ein einzelner Eigentümer die Abberufung des Verwalters erreichen, muss er auf der Eigentümerversammlung darüber beschließen lassen. Findet sich für einen Abberufungsbeschluss keine Mehrheit, kann der Eigentümer bei Gericht eine Beschlussersetzungsklage nach § 4a Abs. 1 Satz 2 WEG erheben. Je nach Sach- und Rechtslage wird das Gericht dann dem Ansinnen des Eigentümers stattgeben oder nicht. So kann etwa ein parteiischer Verwalter aufgrund von Verstößen gegen ordnungsmäßige Verwaltung und das Gebot der Neutralität durch das Gericht abberufen werden (LG Dortmund, Urteil vom 13.01.2023, Az.: 17 S 89/22).

3. Verwalter kann nicht anfechten, aber Feststellungsklage erheben

Als Folge der WEG-Reform hat der Verwalter keine Möglichkeit mehr, die Beschlüsse über seine Abberufung und die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags anzufechten. Denn jetzt können nur noch Wohnungseigentümer die Anfechtungsklage erheben, § 44 Abs. 1 WEG.

Allerdings betrifft der Beschluss über die fristlose Kündigung nur das Ergebnis der Meinungen der Wohnungseigentümer, dass ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung gegeben sein soll. Ob die Eigentümer auch zur fristlosen Kündigung berechtigt sind, sagt der Beschluss nicht aus. Diese Berechtigung kann der Verwalter beim zuständigen Gericht durch eine Feststellungsklage gemäß § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG i. V. m. § 256 Abs. 1 Zivilprozessordnung (ZPO) überprüfen lassen (BGH, Beschluss vom 20.06.2002, Az.: V ZB 39/01). Zudem kommt für den Verwalter bei einer rechtswidrigen Abberufung aus angeblich wichtigem Grund in Betracht, seinen Vergütungsanspruch für sechs Monate nach seiner Abberufung gerichtlich geltend zu machen.