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Das Wohnungseigentumsrecht ist – wie viele andere Rechtsbereiche auch – geprägt von der Rechtsprechung.

Dabei gibt es zum Wechsel der WEG-Verwaltung wichtige Entscheidungen des Bundesgerichtshof (BGH), aber auch der Oberlandesgerichte (OLG), die wegweisend sind. Denn die untergeordneten Gerichte orientieren sich an diesen Entscheidungen und legen sie ihrer Rechtsfindung zugrunde. Wohnungseigentümer, die von einem Verwalterwechsel betroffen sind, sollten diese Entscheidungen ebenfalls kennen. Nur so ist gewährleistet, dass unter Umständen kostenträchtige Fehler vermieden werden. Die wichtigsten Gerichtsurteile sind für Sie in diesem Artikel zusammengestellt.

1. Abmahnung: Wann ohne „gelbe Karte“ keine Abberufung aus wichtigem Grund möglich ist

Soll ein Verwalter vorzeitig abberufen werden, muss dazu ein wichtiger Grund vorliegen. Ein solcher Grund ist nicht gegeben, wenn das Fehlverhalten des Verwalters weder für sich noch in seiner Gesamtheit dazu ausreicht, das Vertrauen der Wohnungseigentümer in eine künftige pflichtgemäße Ausübung seiner Verwaltertätigkeit grundlegend zu erschüttern. Vielmehr muss hier vor einer vorzeitigen Abberufung eine Abmahnung erteilt werden (BGH, Beschluss vom 20.06.2002, Az.: V ZB 39/01).

Daher muss der Verwalter immer dann erst abgemahnt werden, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen Verwalter und Wohnungseigentümern nicht so nachhaltig gestört wurde, dass ein Festhalten am Verwaltervertrag unzumutbar wäre, und

• es sich um einmalige Pflichtverletzungen handelt, die durch eine Abmahnung behoben werden können oder
• mehrere Pflichtverletzungen vorliegen, die insgesamt keine fristlose außerordentliche Abberufung bzw. Kündigung des Verwalters aus wichtigem Grund rechtfertigen

Gerade die fehlende Abmahnung ist maßgeblich dafür, dass in solchen Fällen – neben der vorzeitigen Abberufung – die fristlose außerordentliche Kündigung des WEG-Verwaltervertrags aus wichtigem Grund unwirksam ist.

Durch die Erteilung der Abmahnung ist das beanstandete Fehlverhalten „verbraucht“. Wegen derselben Pflichtverletzung kann also nicht gleichzeitig abgemahnt und abberufen bzw. gekündigt werden. Dazu ist vielmehr ein erneutes, wiederholtes Fehlverhalten erforderlich.

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2. Amtsniederlegung: Verwalter muss alle Wohnungseigentümer informieren

Legt der Verwalter sein Amt nieder, ist dies nur wirksam, wenn sowohl die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft als auch die einzelnen Wohnungseigentümer darüber informiert werden.

Dazu genügt es bei der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn ein Mitglied der Eigentümergemeinschaft (also ein Eigentümer) die Information über die Amtsniederlegung erhält.

Gegenüber den einzelnen Eigentümern wird die Amtsniederlegung dagegen nur wirksam. wenn sie vom Verwalter

• schriftlich gegenüber allen im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümern erklärt wird
• auf der Eigentümerversammlung erklärt wird und alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer an der Versammlung teilnehmen
• auf der Eigentümerversammlung erklärt wird und zwar nicht alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer an der Versammlung teilnehmen, aber die nicht teilnehmenden Eigentümer vom Verwalter über seine Amtsniederlegung schriftlich informiert werden

Im letzten Fall muss die Information über die Amtsniederlegung an diejenigen Eigentümer, die der Versammlung ferngeblieben sind, vom Verwalter veranlasst werden. Es reicht nicht aus, dass diese Eigentümer zufällig von der Niederlegung erfahren, etwa durch Versammlungsteilnehmer (OLG München, Beschluss vom 06.09.2005, Az.: 32 Wx 60/05).

3. Angebote: Mindestens drei Stück sind bei der Neuwahl eines Verwalters einzuholen

Soll ein neuen Verwalter bestellt werden, müssen von verschiedenen Hausverwaltungen mehrere Angebote eingeholt werden. Wird hingegen eine Wiederbestellung des der amtierenden Verwalters beabsichtigt, ist die brauchen keine Alternativangebote angefordert zu werden, sofern sich der Sachverhalt nicht verändert hat (BGH, Urteil vom 01.04.2011, Az.: V ZR 96/10).

Demnach sind regelmäßig mindestens drei Angebote von verschiedenen Hausverwaltungen einzuholen, wenn

• generell ein neuer Verwalter bestellt werden soll (etwa weil der vorherige Verwalter seine Tätigkeit beendet) oder
• sich der Sachverhalt geändert hat, so dass die Bestellung eines neuen Verwalters anstelle des amtierenden Verwalters in Betracht kommt, etwa weil die Wohnungseigentümer mit dem derzeitigen Verwalter unzufrieden sind (mangelnde Effizienz, Spannungen zwischen Verwaltung und Eigentümern) oder die Angemessenheit dessen Honorars fraglich ist

Liegen die Angebote vor, müssen mit der Einladung zur Eigentümerversammlung an alle Wohnungseigentümer verschickt werden (OLG Köln, Beschluss vom 14.04.2005, Az.: 16 Wx 23/05). Damit wird bezweckt, dass die Eigentümer ausreichend Gelegenheit haben, sich mit den Angeboten zu befassen.

4. Einzelner Eigentümer: Der Anspruch auf einen tauglichen Verwalter steht jedem zu

Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat nach § 21 Abs. 4 WEG das Recht, dass ein untauglicher Verwalter abberufen und ein tauglicher Verwalter bestellt wird. Diesen Anspruch kann der einzelne Eigentümer gerichtlich durchsetzen, und zwar auch im Wege der einstweiligen Verfügung (BGH, Urteil vom 10.06.2011, Az.: V ZR 146/10). Voraussetzung für die Geltendmachung des Anspruchs ist allerdings, dass die vorherige Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung nicht zumutbar oder der Versuch eines Mehrheitsbeschlusses gescheitert ist.

Dagegen steht allerdings, dass der Eigentümergemeinschaft ein Beurteilungsspielraum zuzubilligen ist, so dass der einzelne Eigentümer nicht immer wegen eines wichtigen Grundes die Abberufung des Verwalters fordern kann. Ob der Verwalter trotz des Beurteilungsspielraums der Eigentümergemeinschaft abzuberufen ist, unterliegt letztlich der Entscheidung des Gerichts (BGH, Urteil vom 10.02.2012, Az.: V ZR 105/11).

5. Frist für Abberufung und Kündigung aus wichtigem Grund: Maximal zwei Monate

Eine Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund muss zeitnah erfolgen. Gemeint ist damit die Zeit, die für die Einberufung einer (außerordentlichen) Wohnungseigentümerversammlung einschließlich entsprechender Beschlussfassung benötigt wird. Dafür sind von höchstens zwei Monate ab Kenntnis des Kündigungsgrundes anzusetzen (Bayerisches Oberstes Landesgericht (BayObLG), Beschluss vom 17.01.2000, Az.: 2Z BR 120/99).

Die Höchstdauer von zwei Monaten muss ebenso für die fristlose außerordentliche die Kündigung des Verwaltervertrags gelten, da auch diese von der Eigentümerversammlung zu beschließen ist. Die an sich nach § 626 BGB geltende zwei-Wochen-Frist ist aufgrund der Besonderheiten des Wohnungseigentumsrechts nicht anwendbar.

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6. Hausgeldabrechnung: Wann der ausscheidende und wann der neue Verwalter zuständig ist 

Findet ein Verwalterwechsel statt, stellt sich die Frage, ob der frühere oder der neue Verwalter die Hausgeldabrechnung erstellen muss. Hier gilt – vorbehaltlich anderer Regelungen im Verwaltervertrag, in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung oder der Beschluss-Sammlung – Folgendes:

Scheidet ein Verwalter während oder zum Ende eines Wirtschaftsjahres aus, muss der neue Verwalter die Jahresabrechnung erstellen, sofern die Abrechnung bis zum Zeitpunkt des Verwalterwechsels nicht bereits fällig war. Fällig ist die Jahresabrechnung aber nicht bis zum Ende eines Wirtschaftsjahres, sondern in der Regel drei, höchstens jedoch sechs Monate nach dessen Ablauf (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 11.05.2007, Az.: 3 W 153/06).

Danach braucht der sein Amt aufgebende Verwalter die Hausgeldabrechnung nicht mehr anzufertigen, wenn er zum Ende des Wirtschaftsjahres ausscheidet. Zuständig ist dafür der neue Verwalter.

Scheidet der Verwalter jedoch in der ersten Hälfte eines Wirtschaftsjahres aus, ist die Hausgeldabrechnung fällig. Endet also das Wirtschaftsjahr am 31.12. und scheidet der Verwalter am 30.06. des Folgejahres aus, muss er die Abrechnung für das letzte Wirtschaftsjahr erstellen.

7. Trennungstheorie: Organstellung und Verwaltervertrag sind auseinanderzuhalten

Bei der Einsetzung eines WEG-Verwalters ist zu unterscheiden: Auf der einen Seite sind die organschaftlichen Akte der Bestellung und Abberufung des WEG-Verwalters. Auf der anderen Seite befinden sich die schuldrechtlichen Elemente des Abschlusses und der Kündigung des Verwaltervertrags (BayObLG, Beschluss vom 30.04.1999, Az.: 2Z BR 3/99).

Nach dieser sogenannten Trennungstheorie berührt die Abberufung des Verwalters grundsätzlich nicht den Bestand des Verwaltervertrags und die Kündigung des Vertrags nicht den Bestand des Verwalteramts. Trotzdem wird die Abberufung aus wichtigem Grund dahingehend ausgelegt, dass ihn ihr zugleich die fristlose außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags enthalten ist und umgekehrt.

Um hier für klare Verhältnisse zu sorgen, sollten Wohnungseigentümer stets gesondert über die Abberufung des Verwalters und die Kündigung des Verwaltervertrags beschließen.

8. Veräußerungszustimmung: Ist sie erteilt, bleibt sie auch beim Verwalterwechsel wirksam

Für die Veräußerung eines Wohnungseigentums kann es erforderlich sein, dass die anderen Wohnungseigentümer oder ein Dritter zustimmen muss, § 12 WEG. Dabei war lange Zeit unter Juristen umstritten, ob eine bereits erteilte Veräußerungszustimmung des Verwalters dann auch noch wirksam bleibt, wenn dessen Amt vor der Grundbucheintragung des Wohnungserwerbers endet, oder ob der neue Verwalter in diesem Fall erneut zustimmen muss.

Der BGH hat hier für Klarheit gesorgt und entschieden, dass eine erteilte Veräußerungszustimmung auch beim Verwalterwechsel wirksam bleibt (BGH, Beschluss vom 11.10.2001, Az.: V ZB 2/12).

9. Verwaltervertrag: Eckpunkte müssen bei der Bestellung des Verwalters geregelt sein

Die Bestellung des Verwalters muss dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung genügen. Das ist nur dann der Fall, wenn in derselben Eigentümerversammlung, in der der Verwalter bestellt wird, auch die Eckpunkte des Verwaltervertrags beschlossen werden. Zu diesen Eckpunkten gehören die Laufzeit des Vertrags und die Vergütung des Verwalters (BGH, Urteil vom 27.02.2015, Az.: V ZR 114/14).

Die Wohnungseigentümer sollen also wissen, auf welche Konditionen sie sich einlassen. Es ist daher beispielsweise nicht zulässig, den Verwalter zu wählen und die anschließende komplette Ausarbeitung des Verwaltervertrags dem Beirat zu überlassen.

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10. Verwaltungsunterlagen: Ausgeschiedener Verwalter hat kein Zurückbehaltungsrecht

Scheidet ein Verwalter aus dem Amt aus, steht ihm kein Zurückbehaltungsrecht an den Verwaltungsunterlagen zu (OLG Hamm, Beschluss vom 22.07.2007, Az.: 15 W 181/06). Der Verwalter kann also nicht etwa wegen noch offener Forderungen gegen die Eigentümergemeinschaft oder für seine eigene Rechtsverteidigung Unterlagen einbehalten. Vielmehr muss er die Unterlagen an den neuen Verwalter herausgeben.

Dabei ist es auch bedeutungslos, ob der ausscheidende Verwalter gegenüber seiner Abberufung Anfechtungsklage erhoben und /oder der Kündigung des Verwaltervertrags widersprochen hat. Selbst bei einer unberechtigten Abberufung endet das Verwalteramt in dem Zeitpunkt, in dem die Abberufung beschlossen bzw. dem Verwalter bekannt gegeben wurde.

11. Wichtiger Grund für Abberufung: Vertrauen muss nachhaltig zerstört sein

Ein wichtiger Grund für die Abberufung des Verwalters liegt vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller – nicht notwendig vom Verwalter verschuldeten – Umstände die weitere Zusammenarbeit nach Treu und Glauben nicht mehr zuzumuten ist, insbesondere weil durch die Umstände das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist (BGH), Beschluss vom 20.06.2002, Az.: V ZB 39/01).

Damit haben die Karlsruher Richter den wichtigen Grund definiert. Ein Regelbeispiel für einen wichtigen Grund ist die in § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG genannte fehlende Führung der Beschluss-Sammlung. Weitere wichtige Gründe sind etwa wiederholt fehlende Jahresabrechnungen, Verweigerung der Durchführung der Eigentümerversammlung über einen längeren Zeitraum oder von Beschlüssen der Wohnungseigentümer, Veruntreuung und Unterschlagung von Gemeinschaftsgeldern, Vorteilsannahme bei Auftragsvergaben sowie Insolvenz oder Zahlungsunfähigkeit des Verwalters. Der wichtige Grund von also schwerwiegend sein.