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Möchte eine Wohnungseigentümergemeinschaft eine Hausverwaltung einsetzen, setzt dies die Bestellung des Verwalters voraus. Dazu wird grundsätzlich eine Wohnungseigentümerversammlung einberufen, in der (gegebenenfalls aus mehreren Kandidaten) ein Verwalter gewählt wird. Nimmt der Verwalter die Wahl an, wird über seine Bestellung ein Beschluss gefasst. Ebenso kann unter bestimmten Voraussetzungen ein bestellter Verwalter von der Eigentümerversammlung abgewählt werden, so dass ein Beschluss über die Abberufung des Verwalters ergeht. Welche Stimmenanzahl für die die Wahl bzw. Abwahl der Hausverwaltung erforderlich ist und wie die Stimmen der einzelnen Wohnungseigentümer zählen, lesen Sie hier.

I. Die Bestellung der Hausverwaltung erfolgt mit Mehrheitsbeschluss

Für die Ernennung eines WEG-Verwalters bestehen im wesentlichen drei Möglichkeiten:

• Verwalterbestellung durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, § 26 Abs. 1 und 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
• Verwalterbestellung durch das Gericht (sogenannter Notverwalter), § 43 Abs. 1 WEG
• Erstverwalterbestellung durch Alleinentscheidung des das Wohnungseigentum erstellenden und veräußernden Grundstückseigentümers (Alleineigentümer bzw. Bauträger) in der Teilungserklärung mitsamt der Gemeinschaftsordnung oder der teilenden Grundstückeigentümer im Teilungsvertrag

Für die der Verwalterbestellung durch die Wohnungseigentümer ist damit ein einfacher Mehrheitsbeschluss erforderlich, § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG. Diese Vorschrift ist zwingend, kann also durch andere Regelungen nicht geändert werden, § 26 Abs. 1 Satz 5 WEG. Es daher nicht möglich, durch Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung oder späterer Vereinbarung etwa

• andere Mehrheitsverhältnisse für die Verwalterbestellung festzulegen
• die Bestellung in vollem Umfang auf dritte Personen wie dem Verwaltungsbeirat zu übertragen
• die Bestellung von der Zustimmung von außerhalb der Eigentümergemeinschaft stehenden dritten Personen abhängig zu machen

Solche vom Erfordernis des einfachen Mehrheitsbeschlusses abweichende Regelungen sind nichtig, also von vornherein unwirksam.

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II. Wahl der Hausverwaltung: Das sind die drei häufigsten Fragen in der Praxis

Gerade bei der Wahl des WEG-Verwalters kommt es in der Praxis immer wieder zu den Fragen, welche Stimmenanzahl dafür erforderlich ist und wie die Stimme eines einzelnen Eigentümers zählt.

1. Das gilt für die Mehrheitsverhältnisse

Die einfache (relative) Mehrheit der Stimmen für die Verwalterwahl liegt vor, wenn auf den zu wahlenden Verwalter mehr Ja- als Nein-Stimmen der auf der Versammlung anwesenden oder vertretenen Eigentümer entfallen.

Schwieriger wird es jedoch, wenn unter mehreren WEG-Verwaltern gleichzeitig gewählt wird. Denn hier benötigt der „Gewinner der der Wahl“ die absolute Mehrheit. Wird diese nicht erreicht, ist kein Verwalter gewählt. Es wird dann unter den Bewerbern mit den meisten Stimmen eine Stichwahl durchgeführt.

2. So wirkt sich das Stimmrechtsprinzip aus

Wie die Stimmen auszuzählen sind, richtet sich nach dem zugrundeliegenden Stimmrechtsprinzip. Grundsätzlich gilt das Kopfprinzip, § 25 Abs. 2 WEG, wonach jeder Eigentümer eine Stimme hat. Größe und Anzahl der Eigentumswohnungen spielen dabei keine Rolle.

Da dies häufig nicht den Interessen der Eigentümer entspricht, kann in der Gemeinschaftsordnung ein anderes Stimmrechtsprinzip vereinbart sein. Dazu gehört das

• Wertprinzip, wonach eine Abstimmung nach Miteigentumsanteilen erfolgt
• Objektprinzip, bei dem die Anzahl der jeweils im Eigentum stehenden Wohneinheiten maßgeblich ist

Soll unter mehreren WEG-Verwaltern gleichzeitig ein Verwalter gewählt werden, ist auch beim Wert- bzw. Objektprinzip die absolute Mehrheit maßgeblich.

3. Stimmrechtsprinzip: Was Majorisierung bedeutet

Beim Wert- und Objektprinzip kann es dazu kommen, dass ein einzelner Eigentümer durch die auf ihn entfallende Stimmrechtshäufung die Geschicke der Eigentümergemeinschaft erheblich beeinflusst (Majorisierung). Unzulässig ist dies zwar nicht. Es darf dadurch aber auch nicht zu einem Rechtsmissbrauch kommen, etwa weil der betreffende Eigentümer einen ungeeigneten Verwalter ins Amt heben will, was dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. Sieht sich ein Wohnungseigentümer durch die Majorisierung rechtsmissbräuchlich beeinträchtigt, kann er den betreffenden Beschluss bei Gericht anfechten.

III. Auch die Abwahl der Hausverwaltung erfolgt mit Mehrheitsbeschluss

 Soll der bestellte WEG-Verwalter abberufen werden, ist ebenfalls Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich, § 26 Abs. 1 und 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Dabei kann es nach dem (von der Bestellung zu trennenden) Verwaltervertrag jedoch möglich sein, dass eine Abberufung nur aus wichtigem Grund möglich ist.

Wird über die Abberufung bzw. Abwahl des Verwalters abgestimmt, gelten dieselben Grundsätze wie bei der Bestellung bzw. Wahl des Verwalters.

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IV. Wenn dem Verwalter Vollmachten zur Abstimmung überlassen wurden

Es ist grundsätzlich zulässig, dass einzelne Wohnungseigentümer sich durch andere Eigentümer oder den Verwalter bei der Ausübung ihres Stimmrechts vertreten lassen und die jeweilige Person dazu bevollmächtigen. Hier gilt Folgendes:

Geht es sich um die Wiederwahl eines Verwalters oder um einen neu einzusetzenden bzw. wieder zu wählenden Wohnungseigentümer-Verwalter, darf dieser über seine Wahl aufgrund der ihm überlassenen Bevollmächtigung(en) mit abstimmen. Ebenso ist der Wohnungseigentümer-Verwalter selber stimmberechtigt.

Das gilt grundsätzlich auch bei der Abwahl eines Verwalters oder Wohnungseigentümer-Verwalters. Soll jedoch die Abberufung aus einem wichtigen Grund (etwa schwere Pflichtverletzung) erfolgen, darf der betreffende Verwalter nicht mit abstimmen (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Beschluss vom 19.09.2002, Az.: V ZB 30/02).

V. Der Sonderfall: Allstimmigkeit im Umlaufverfahren bei Wahl und Abwahl der Hausverwaltung

Von der Beschlussfassung auf einer Eigentümerversammlung kann durch das sogenannte Umlaufverfahren abgewichen werden. Damit wird – ohne Eigentümerversammlung – ein wirksamer Beschluss (sogenannter Umlaufbeschluss) herbeigeführt, sofern alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu dem betreffenden Beschlussantrag schriftlich erklären, § 23 Abs. 3 WEG. Es ist also Allstimmigkeit erforderlich, wonach 100% der Stimmen aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer die Wahl bzw. Abwahl des WEG-Verwalters befürworten müssen.

Denkbar ist ein solcher Beschluss, wenn die Wohnungseigentümer sich untereinander darauf verständigt haben, den bisherigen Verwalter aus wichtigem Grund abzuwählen. Dabei kann der Umlaufbeschluss grundsätzlich auch dahingehend gefasst werden, einen bestimmten neuen Verwalter einzusetzen, der im Vorfeld dazu sein Einverständnis erklärt hat.