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Nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres hat der WEG-Verwalter eine Abrechnung aufzustellen, § 28 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Anders als im Mietrecht, wo die jährliche Betriebskostenabrechnung dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums auszuhändigen ist, existiert im Wohneigentumsrecht keine gesetzliche Frist für die Erstellung der Hausgeldabrechnung (Jahresabrechnung). Daher stellt sich die Frage, bis wann der WEG-Verwalter abzurechnen hat. Interessant ist dies vor allem für Eigentümer, die ihre Wohnung vermietet haben und daher an die mietrechtliche Abrechnungsfrist gebunden sind.

Welche Fristen für die Hausgeldabrechnung gelten, erfahren Sie hier.

I. Vereinbarungen und Beschlüsse sind vorrangig

Da keine gesetzliche Frist für die jährliche Hausgeldabrechnung besteht, kann eine dafür geltende Frist im Verwaltervertrag, durch Beschluss der Wohnungseigentümer oder in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung festgelegt sein. Da im Verwaltervertrag regelmäßig bestimmt wird, dass die gültigen Beschlüsse und Vereinbarungen der Eigentümer sowie die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung vom WEG-Verwalter zu beachten sind, findet eine dort festgeschriebene Frist Anwendung. Der Verwalter muss dann innerhalb dieser Frist die Hausgeldabrechnung erstellen.

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II. Hausgeldabrechnung: In der Regel drei, höchstens sechs Monate nach Ablauf des Wirtschaftsjahres

Die Hausgeldabrechnung ist nach Ablauf einer angemessenen Frist nach dem Ende des Wirtschaftsjahres zu erstellen. Diese Frist beträgt in der Regel drei, höchstens jedoch sechs Monate nach Ablauf des Wirtschaftsjahres (Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken, Beschluss vom 11.05.2007, Az.: 3 W 153/06; OLG Celle, Beschluss vom 08.06.2005, Az.: 4 W 107/05). Dabei ist der Regelfall eine Frist von drei Monaten. Lediglich bei einem erhöhten Arbeitsaufwand bei größeren Eigentümergemeinschaften oder aus sonstigen triftigen Gründen ist von einer Frist von sechs Monaten auszugehen.

Grundsätzlich wird die Hausgeldabrechnung mit der Einladung zur jährlichen Eigentümerversammlung verschickt, damit darüber beschlossen und ggf. der Verwalter entlastet werden kann. Die in § 24 Abs. 4 WEG festgelegte Einladungsfrist von zwei Wochen für die Versammlung gilt auch für die Jahresabrechnung. Diese muss also einschließlich der Einzelabrechnungen der Einladung beigefügt sein. Erst wenn die Jahresabrechnung beschlossen wurde, sind die in den Einzelabrechnungen ausgewiesenen Guthaben und Nachforderungen zur Zahlung fällig. Ist die Abrechnung genehmigt, kann der Beschluss nur innerhalb eines Monats angefochten werden, selbst wenn die Abrechnung fehlerhaft ist.

Es entspricht dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Verwalter innerhalb von sechs Monaten die Hausgeldabrechnung erstellt und spätestens bis zum Ablauf von neun Monaten die Eigentümerversammlung durchführt (Bayerisches Oberstes Landesgericht (BayObLG), Beschluss vom 07.10.1999, Az.: 2 Z BR 76/99).

III. Wenn die Hausgeldabrechnung nicht rechtzeitig erstellt wird

Kommt der Verwalter seiner Verpflichtung zur Erstellung der Hausgeldabrechnung nicht oder nicht rechtzeitig nach, kann jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Vorlage der Jahresabrechnung gerichtlich durchsetzen. Ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft ist dazu nicht erforderlich.

Darüber hinaus gehört zeitgerechte Erstellung einer Jahresabrechnung zu den wichtigsten Aufgaben eines Verwalters. Gerade die wiederholte, nicht rechtzeitige Aufstellung der Hausgeldabrechnung kann daher ein wichtiger Grund für dessen vorzeitige Abberufung sein (BayObLG, Beschluss vom 07.10.1999, Az.: 2 Z BR 76/99).

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IV. Wer vermietet, muss sich selber um eine rechtzeitige Hausgeldabrechnung kümmern

Hat ein Eigentümer seine Wohnung vermietet, muss er gegenüber seinem Mieter die jährliche Betriebskostenabrechnung erstellen. Dies hat spätestens innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zu geschehen, § 556 Abs. 3 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), wobei dem Mieter die Abrechnung innerhalb der 12-Monats-Frist zugegangen sein muss. Erhält der Mieter die Betriebskostenabrechnung erst nach Ablauf der Frist, ist der Vermieter mit seiner Nachforderung ausgeschlossen, kann sie also gegenüber dem Mieter nicht mehr geltend machen. Eine Ausnahme gilt lediglich dann, wenn der Vermieter die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat, § § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, etwa weil die Verbrauchsabrechnung eines Versorgers noch nicht vorliegt.

Verzögert sich nun die Erstellung der Hausgeldabrechnung, die Grundlage der Betriebskostenabrechnung für die vermietete Eigentumswohnung ist, kann der vermietende Eigentümer im ungünstigsten Fall die Betriebskostenabrechnung nicht rechtzeitig erstellen.

1. Kein Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter

Um nicht auf einer Nachforderung gegen seinen Mieter sitzen zu bleiben, muss der vermietende Wohnungseigentümer beim Verwalter auf die Erstellung der Hausgeldabrechnung drängen und die Abrechnung notfalls einklagen. Geschieht dies nicht, hat der Miet-Eigentümer es regelmäßig zu vertreten, dass er die Betriebskostenabrechnung gegenüber seinem Mieter nicht rechtzeitig erstellen kann.

Der vermietende Eigentümer hat auch keinen Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter. Denn dieser ist kein Erfüllungsgehilfe der Wohnungseigentümer, da er seine Verpflichtung zur Erstellung der Hausgeldabrechnung als eigene, ihm gesetzlich zugewiesene Aufgabe wahrnimmt (Landgericht (LG) Frankfurt/Main, Urteil vom 14.10.2011, Az.: 2-09 S 2/11).

2. Kein „Griff in die Trickkiste“

Seiner Pflicht, beim Verwalter die Erstellung der Hausgeldabrechnung nachhaltig einzufordern und diese notfalls gerichtlich durchzusetzen, kann der vermietende Wohnungseigentümer auch nicht durch einen „Griff in die Trickkiste“ umgehen.

So legte ein Miet-Eigentümer, der im Dezember die Hausgeldgeldabrechnung noch nicht vorliegen hatte, die Jahresabrechnung aus dem Vorjahr zugrunde und erstellte auf dieser Basis eine „provisorische“ Betriebskostenabrechnung. Das LG Bonn erteilte dem aber eine klare Absage. Der Vermieter könne auf diese Weise durch fiktive, weit überhöhte Fantasiezahlen die Abrechnungsfrist wahren und später die richtigen Werte angeben. Dadurch würde der Gesetzeszweck des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB (Abrechnungsfrist von 12 Monaten) unterlaufen, alsbald nach dem Ende des Abrechnungszeitraums für Abrechnungssicherheit zu sorgen (LG Bonn, Urteil vom 08.01.2015, Az.: 6 S 138/14).