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In der Praxis kommt es häufiger vor, dass ein Unternehmenswechsel der WEG-Verwaltung erfolgt. So kann etwa aus einem Einzelunternehmen eine GmbH werden oder eines der volljährigen Kinder das Verwaltungsunternehmen des Vaters übernehmen. Die Frage in diesen Fällen ist, was dann mit der Bestellung des WEG-Verwalters geschieht. Denn die Wohnungseigentümer haben einem bestimmten Verwalter mit der Bestellung ihr Vertrauen ausgesprochen und wollen nicht plötzlich einen anderen Verwalter haben. Was bei einem Unternehmenswechsel mit dem Verwalteramt geschieht und wie dabei zu unterscheiden ist, erfahren Sie hier.

1. Rechtliche Grundlagen: WEG-Verwalter muss persönlich leisten

Beim Amt des WEG-Verwalters ist zwischen seiner organschaftlichen Bestellung und dem Abschluss des Verwaltervertrags zu unterscheiden. Beides sind eigenständige Rechtsakte. Das gilt ebenso für die Abberufung und die Kündigung des Verwaltervertrags.

Die Wohnungseigentümer beschließen die Bestellung und Abberufung des Verwalters mit Stimmenmehrheit, § 26 Abs. 1 Satz 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Daneben wird mit dem WEG-Verwalter ein Verwaltervertrag geschlossen, bei dem es sich um einen entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag mit dienstvertraglichen Elementen nach § 675 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) handelt. Die sich daraus ergebende Dienstleistung muss der Verpflichtete im Zweifel persönlich leisten, § 613 BGB.

Zwar kann der Verwalter einzelne Aufgaben auf dritte Personen übertragen. Gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft bleibt jedoch allein der Verwalter verantwortlich.

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2. Natürliche Person als WEG-Verwalter im Vordergrund: Amt ist persönlich

Steht eine natürliche Person als WEG-Verwalter im Vordergrund, wurde dieser von den Wohnungseigentümern für das Verwalteramt Vertrauen entgegengebracht. Es ist daher hier nicht möglich, dass der Verwalter durch einen Unternehmenswechsel ersetzt wird und sich die Eigentümer einen anderen Verwalter aufdrängen lassen müssen.

2.1. Personelle Veränderungen

Personelle Veränderungen in einem Einzelunternehmen eines Verwalters sind nicht ohne weites möglich. Möchte also etwa die Tochter oder der Sohn das Verwaltungsunternehmen des Vaters übernehmen, setzt das voraus, dass der Vater seine Tätigkeit als WEG-Verwalter bei den Wohnungseigentümergemeinschaften beendet. Das kann beispielsweise im gegenseitigen Einvernehmen geschehen. Erst im Anschluss daran können die Tochter oder der Sohn als WEG-Verwalter der betreffenden Eigentümergemeinschaften bestellt und mittels Verwaltervertrag verpflichtet werden – sofern die Eigentümer dies möchten und durch mehrheitlichen Beschluss so entscheiden.

2.2. Wechsel der Gesellschaftsform

Ähnlich verhält es sich bei Personengesellschaften wie der offenen Handelsgesellschaft (oHG, OHG) und der Kommanditgesellschaft (KG). Auch hier stehen die hinter der Gesellschaft stehenden natürlichen Personen im Vordergrund, was speziell bei einem Wechsel der Gesellschaftsform zu berücksichtigen ist.

Ist etwa der Komplementär einer KG maßgeblich für eine Bestellung zum Verwalter, kann dieser nicht durch eine juristische Person in Form einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) ersetzt werden. Denn es ist nicht davon auszugehen, dass die Wohnungseigentümer der juristischen Person, die im Wege der Gesamtrechtsnachfolge an die Stelle der Personengesellschaft tritt, dasselbe Vertrauen schenken (Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf, Beschluss vom 28.05.1990, Az.: 3 Wx 159/90).

Das persönliche entgegengebrachte Vertrauen der Wohnungseigentümer ist auch dann nicht mehr gewahrt, wenn ein bestellter WEG-Verwalter sein Einzelunternehmen in eine GmbH umwandelt und diese an seine Stelle treten soll. Das gilt selbst dann, wenn es sich um eine sogenannte Ein-Mann-GmbH handelt. Darüber hinaus spielt auch die Haftung eine Rolle, da die Eigentümer keine beschränkt haftende Gesellschaft, sondern eine unbeschränkt haftende natürliche Person als Verwalter eingesetzt haben.

3. Juristische Person als WEG-Verwalter eingesetzt: Personelle Veränderungen möglich

Eine juristische Person ist in dem hier interessierenden Zusammenhang eine Personenvereinigung, deren rechtliche Selbstständigkeit gesetzlich anerkannt ist. Dazu gehört insbesondere die GmbH.

Wurde der WEG-Verwaltervertrag mit einer juristischen Person abgeschlossen, wirken sich personelle Änderungen wie etwa ein Geschäftsführerwechsel innerhalb der Gesellschaft nicht aus. Denn der Verwaltervertrag wurde mit der juristischen Person geschlossen, die trotz der personellen Änderung unverändert bleibt.

Möchten die Wohnungseigentümer den WEG-Verwalter wegen dieser personellen Änderung abberufen, kommt es auf den Inhalt des Verwaltervertrags an. Ist darin festgeschrieben, dass eine Abberufung nur aus wichtigem Grund erfolgen kann, scheidet eine Abwahl des Verwalters aus. Die personelle Änderung stellt bei einem Verwaltervertrag mit einer juristischen Person keinen wichtigen Grund dar. Lediglich dann, wenn aufgrund vorliegender Tatsachen ein erhebliches Misstrauen gegen den neuen Geschäftsführer besteht, kommt eine vorzeitige Abberufung in Betracht. 

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4. Sonderfall: Umwandlungsmaßnahmen bei der WEG-Verwaltung

Juristische Personen können umgewandelt werden. Zu nennen sind die Verschmelzung, die Spaltung (Aufspaltung, Abspaltung, Ausgliederung), die Vermögensübertragung und der Formwechsel.

Werden zwei juristische Personen verschmolzen, liegt keine Übertragung einer Rechtsstellung ohne Zustimmung der Vollmachtgeber vor. Es kommt hier nicht zu einer entsprechenden Anwendung des § 673 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), wonach der WEG-Verwaltervertrag mit dem Wegfall der ursprünglichen juristischen Person erlöschen würde, weil die Umwandlungsvorschriften nach § 20 Abs. 1 Nr. 1 Umwandlungsgesetz (UmwG) vorrangig sind. Danach gehen mit der Eintragung der Verschmelzung auch die Verbindlichkeiten auf die übernehmende juristische Person über (BGH, Urteil vom 21.02.2014, Az.: V ZR 164/13).

In einem solchen Fall erhalten die Wohnungseigentümer einen neuen Verwalter, wobei die Verschmelzung keinen wichtigen Grund für eine außerordentliche (fristlose) Kündigung des Verwaltervertrags liefert. Es sind allerdings an die besonderen Umstände, die die Weiterführung der Verwaltung durch die übernehmende juristische Person für die Wohnungseigentümer unzumutbar machen, keine allzu hohen Anforderungen zu stellen.

5. Wenn die Verwaltereigenschaft nicht übergeht und der „Verwalter“ trotzdem tätig wird

Es kann sein, dass es aufgrund eines Unternehmenswechsels auch zu einem Wechsel des Verwalters kommt, ohne dass die Verwaltereigenschaft übergeht und die Wohnungseigentümer vom „Verwalterwechsel“ informiert sind. Führt der als neuer Verwalter Auftretende dann Aufgaben für die Wohnungseigentümergemeinschaft in deren Namen aus, ist er dazu mangels Bevollmächtigung nicht legitimiert. Die Wirksamkeit der vom als Verwalter Auftretenden geschlossenen Verträge hängt dann von der Genehmigung der Eigentümergemeinschaft ab, § 177 Abs. 1 BGB.

Trotzdem gibt es auch Ausnahmen, in denen die Eigentümergemeinschaft sich das Handeln des nicht bevollmächtigten, als Verwalter Auftretenden zurechnen lassen muss. Das ist der Fall, wenn eine sogenannte Anscheinsvollmacht oder Duldungsvollmacht angenommen werden kann. Voraussetzung dafür ist im Wesentlichen, dass die Eigentümergemeinschaft erkennen konnte, dass der als Verwalter Auftretende für sie tätig ist. Im Schadensfall kann der als Verwalter Auftretende jedoch im Innenverhältnis von der Eigentümergemeinschaft in Regress genommen werden.