Hausverwalter-Angebote.de

Die Eigentümerversammlung einer Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidet über alle wichtigen Angelegenheiten hinsichtlich des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Entscheidungen erfolgen regelmäßig in der Eigentümerversammlung, in dem über die jeweiligen Angelegenheiten Beschlüsse gefasst werden. Dabei muss den Wohnungseigentümern zwingend in der Einladung zur Eigentümerversammlung mitgeteilt werden, über welche Gegenstände in der Versammlung beschlossen werden soll. Damit stellt sich die Frage, ob in einer laufenden Eigentümerversammlung ein Beschluss beantragt werden kann, dessen Gegenstand erst gar nicht angekündigt wurde. Die Antwort darauf finden Sie in diesem Artikel.

Kostenlos Hausverwalter-Angebote anfordern

1. Beschlussgegenstand muss in Einladung zur Eigentümerversammlung bezeichnet sein

Der Gegenstand, über den die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung einen Beschluss fassen sollen (Beschlussgegenstand), muss bei der Einberufung der Versammlung bezeichnet sein, § 23 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). In der Praxis erfolgt das dergestalt, dass dem Einladungsschreiben zur Eigentümerversammlung die Tagesordnung beigefügt bzw. die Tagesordnung Bestandteil der Einladung ist. Die Tagesordnung wiederum enthält die einzelnen Tagesordnungspunkte (TOPs). Die TOPs geben dabei jeweils die einzelnen Beschlussgegenstände wieder.

Die TOPs müssen so genau bezeichnet werden, dass die Wohnungseigentümer verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll sowie welche Auswirkungen der vorgesehene Beschluss auf die Gemeinschaft und die Eigentümer hat. Dazu reicht eine schlagwortartige Bezeichnung der TOPs regelmäßig aus (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 13.01.2012, Az.: V ZR 129/11).

Jeder Eigentümer muss also aus den TOPs ersehen können,

• worum es sich inhaltlich handelt
• was der beabsichtigte Beschluss für ihn und für die Eigentümergemeinschaft bedeutet sowie
• ob eine Teilnahme an der Eigentümerversammlung für ihn sinnvoll ist

Dies bedeutet, dass Beschlussgegenstände nicht zu allgemein formuliert werden dürfen. Auf der anderen Seite können aber auch keine zu hohen Anforderungen an die TOPs gestellt werden, diese brauchen also keine ausführlichen Beschlussanträge zu enthalten.

Wird der TOP bzw. Beschlussgegenstand nicht bereits bei der Einberufung bezeichnet und wird darüber trotzdem beschlossen – etwa aufgrund eines in der laufenden Eigentümerversammlung eingereichten Beschlussantrags – liegt in dem sogenannten Überraschungsbeschluss ein Verstoß gegen § 23 Abs. 2 WEG. Der Verstoß bildet einen formellen Beschlussmangel und damit einen Anfechtungsgrund. Jeder Eigentümer kann daher den Beschluss beim zuständigen Amtsgericht durch eine Klage anfechten, wobei die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung zu erheben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung zu begründen ist, §§ 43 ff WEG. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt, zu richten ist die Klage gegen die Eigentümergemeinschaft, vertreten durch den amtierenden Verwalter, § 9b WEG.

Das Gericht wird regelmäßig aufgrund des formellen Beschlussmangels den Beschluss für ungültig erklären. Unterbleibt jedoch eine Anfechtung, etwa weil die Anfechtungsfrist unentschuldbar versäumt wird oder sich über den anfechtbaren Beschluss alle Eigentümer einig sind, bleibt der Beschluss dauerhaft gültig.

2. In diesen Fällen kann ein Beschlussantrag in laufender Eigentümerversammlung erfolgreich sein

In bestimmten Fällen kann ein Beschlussantrag, dessen Gegenstand bei der Einberufung nicht bezeichnet wurde und der in einer laufenden Eigentümerversammlung gestellt wird, erfolgreich sein und zu einem gültigen Beschluss führen. Das gilt in diesen Konstellationen:

2.1. Eigentümer sind sich einig, dass Beschlussantrag nicht angefochten wird

Die Eigentümer können sich im Vorfeld einig sein, dass ein entsprechender bei der Einberufung nicht bezeichneter Beschlussgegenstand nach trotzdem erfolgter Beschlussfassung nicht angefochten wird, getreu dem Motto „wo kein Kläger, da kein Richter“. Lässt sich der Verwalter auf eine solche Beschlussfassung ein und verkündet den Beschluss, ist das jedoch riskant. Zum einen können auf der Versammlung nicht anwesende oder vertretene Eigentümer den Beschluss anfechten.

Zum anderen kann ein Eigentümer, der zunächst zugestimmt hat, den Beschluss dennoch später anfechten. Zwar ist das rechtsmissbräuchlich, wenn die Gültigkeit des Beschlusses nur wegen eines Verfahrensmangels in Frage gestellt wird und der Anfechtende dem Beschluss zugestimmt hatte, obwohl ihm der Verfahrensmangel bereits in der Versammlung bekannt war. Allerdings bleibt das Anfechtungsrecht bestehen, wenn sich über den bekannten Verfahrensmangel hinaus Bedenken gegen die inhaltliche Richtigkeit des Beschlusses ergeben. Denn das Anfechtungsrecht dient nicht allein dem persönlichen Interesse des anfechtenden Wohnungseigentümers oder dem Minderheitenschutz, sondern auch dem Interesse der Gemeinschaft an einer ordnungsgemäßen Verwaltung (Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe, Beschluss vom 05.12.2002, Az.: 11 Wx 6/02).

2.2. Vollversammlung: Alle Eigentümer stimmen Beschlussantrag zu

Ein Mangel bei der Einberufung (etwa die Einberufung durch einen Nichtberechtigten oder die fehlende Bezeichnung eines TOPs) wird geheilt, wenn alle Wohnungseigentümer an der Eigentümerversammlung und den Abstimmungen teilnehmen oder vertreten sind. Zudem sollten alle Eigentümer in der Versammlung erklären, dass sie auf die Einberufungsformalitäten nach § 24 WEG (Einladung in Textform unter Angabe der TOPs) verzichten und rechtsgültige Beschlüsse fassen wollen. Zumindest aber darf kein Eigentümer der Durchführung der Versammlung bzw. der Behandlung des nicht bezeichneten TOPs widersprechen. Das ist vom in der Eigentümerversammlung gewählten Versammlungsleiter in der Niederschrift (Protokoll) über die Versammlung aufzunehmen. Damit können die Eigentümer die Beschlüsse fassen.

Die Heilung tritt selbst dann ein, wenn den Eigentümern der Einberufungsmangel zum Zeitpunkt der Versammlung nicht bekannt war (BGH, Urteil vom 11.03.2022, Az.: V ZR 77/21).

2.3. Beschlussantrag zum bezeichneten TOP kann geändert werden

Zu unterscheiden ist zwischen dem einzelnen TOP bzw. Beschlussgegenstand und dem zugehörigen Beschlussantrag. Ein TOP betrifft lediglich ein Thema, das diskutiert werden soll. Dagegen ist ein Beschlussantrag ein konkreter Vorschlag für eine Entscheidung, über die abzustimmen ist. Ein TOP kann also einen Beschlussantrag enthalten, muss es aber nicht. Umgekehrt beinhaltet der Beschlussantrag zwangsläufig die Entscheidung über einen TOP, der bei der Einberufung nach § 23 Abs. 2 WEG zu bezeichnen ist.

Ist ein TOP in der Tagesordnung enthalten, kann der Beschlussantrag noch während der Eigentümerversammlung (auch mündlich) gestellt oder geändert werden. Das setzt aber voraus, dass der Beschlussantrag inhaltlich zu dem TOP passt und von diesem umfasst wird (etwa der Beschlussantrag „Neuanstrich des Treppenhauses“ durch den Beschlussantrag „Beauftragung des Verwalters, mindestens drei Vergleichsangebote für den Neuanstrich des Treppenhauses einzuholen und den Eigentümern in der nächsten Eigentümerversammlung zur weiteren Beschlussfassung vorzulegen“).

Soll über einen TOP beschlossen werden, stellt der Versammlungsleiter nach den vorangegangenen Wortmeldungen den von ihm vorbereiteten Beschlussantrag zu diesem TOP. Stellen Eigentümer ebenfalls Beschlussanträge, werden diese vom Versammlungsleiter oder Protokollführer wörtlich notiert. Dann wird zuerst über den weitestgehenden Beschlussantrag abgestimmt. Wird dieser angenommen, braucht über die weniger weitgehenden Anträge nicht entschieden zu werden. Dabei hat der Versammlungsleiter stets darauf zu achten, dass eine Beschlussfassung vom angekündigten TOP noch gedeckt ist.

Verkennt der Verwalter, dass eine Beschlussfassung vom angekündigten TOP nicht mehr umfasst ist, muss das nicht auf grober Fahrlässigkeit beruhen. Das spielt für die Haftung des Verwalters eine Rolle, weil diese grobe Fahrlässigkeit erfordert. Zudem kann es sein, dass ein Beschlussantrag aus den Reihen der Eigentümer im Anschluss an eine Diskussion formuliert wird, der entweder gerade noch oder nicht mehr hinreichend bestimmt gefasst ist. Hier handelt auch der gewerbliche Verwalter nicht grob fahrlässig, wenn er keine sofortige rechtliche Bewertung vornimmt (Landgericht (LG) Hamburg, Beschluss vom 13.9.2018, Az.: 318 T 13/18).

3. Was sonst noch zum Beschlussantrag wichtig ist

Darüber hinaus sollten Wohnungseigentümer über verschiedene Punkte im Zusammenhang mit einem Beschlussantrag informiert sein.

3.1. Geschäftsordnungsanträge jederzeit möglich

Die Wohnungseigentümer können sich für die Eigentümerversammlung als Organ eine Geschäftsordnung geben. Diese gilt dann für Durchführung aller Versammlungen und regelt die Einzelheiten des Versammlungsablaufs. Anträge zur Geschäftsordnung sind jederzeit möglich (etwa Vertagung eines TOPs auf die nächste Versammlung, Änderung der Reihenfolge der TOPs oder Ende der Debatte) und haben Geschäftsordnungsbeschlüsse zur Folge. Derartige Anträge sind nicht in der Einladung zur Eigentümerversammlung zu bezeichnen (Amtsgericht (AG) Hamburg, Urteil vom 28.09.2011, Az.: 102d C 41/11).

3.2. Aussprachen unter TOP „Verschiedenes“ möglich, Beschlüsse jedoch nicht

Sämtliche Themen können unter dem TOP „Verschiedenes“ zur allgemeinen Diskussion gestellt werden, auch mögliche Beschlussanträge für kommende Eigentümerversammlungen. Verbindliche Beschlüsse, insbesondere aufgrund eines neu eingereichten Beschlussantrags, dürfen jedoch nicht gefasst werden.

3.3. Auch Dringlichkeitsfälle müssen in der Versammlungseinladung bezeichnet sein

Manchmal müssen die Wohnungseigentümer schnellstmöglich über dringende Angelegenheiten beschließen (etwa Rohrbruch oder Sturmschäden), da sie keinen Aufschub bis zur nächsten Eigentümerversammlung dulden. Aber auch hier wäre ein in der laufenden Eigentümerversammlung eingereichter Beschlussantrag ohne vorherige Bezeichnung des TOPs bei der Anberaumung anfechtbar. Erforderlich ist daher regelmäßig eine sehr kurzfristige Nachtragseinladung oder eine zeitnahe außerordentliche Eigentümerversammlung.

3.4. Endgültige Willensbildung durch Umlaufverfahren erfordert ebenfalls Bezeichnung

Manchmal kann in der Eigentümerversammlung noch keine abschließende Beschlussfassung erfolgen, etwa weil für eine Beschlussfassung noch nicht alle Informationen vorliegen. Für die spätere Beschlussfassung können die Wohnungseigentümer das Umlaufverfahren nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG nutzen, um ohne Eigentümerversammlung eine Mehrheitsentscheidung herbeiführen. Dazu ist ein Beschluss erforderlich, dass über den Beschlussgegenstand eine Mehrheitsentscheidung gemäß § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG nach Erhalt der fehlenden Information möglich ist.

Das setzt aber ebenfalls voraus, dass der TOP bzw. Beschlussgegenstand, über den später im Umlaufverfahren mehrheitlich entschieden wird, bei der Einladung zur Eigentümerversammlung bezeichnet wird. Es ist nicht möglich, in der laufenden Eigentümerversammlung einen Beschlussantrag einzureichen und über diesen später im Umlaufverfahren abstimmen zu lassen, wenn der zugehörige Beschlussgegenstand nicht in der Versammlungseinladung bezeichnet wird.