Hausverwalter-Angebote.de

Ein häufiger Zankapfel in der Praxis des Wohnungseigentumsrechts war bisher die Frage, wer bei einem Ausscheiden des Verwalters zum Jahresende die Hausgeldabrechnung erstellen muss – der am 31.12. ausscheidende Verwalter oder der ab dem 01.01. des Folgejahres tätige neue Verwalter? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat hier kürzlich für Klarheit gesorgt. Dabei ist er insbesondere auf die Stellung des Verwalters als Ausführungsorgan der Eigentümergemeinschaft eingegangen. Welche Regeln der BGH aufgestellt hat und was darüber hinaus die Instanzgerichte zu weiteren Fragen sagen, erfahren Sie in diesem Artikel.

Jetzt kostenlos Hausverwalter-Angebote anfordern!

1. Der entschiedene Fall: WEG-Verwalterwechsel zum 01.01.2023 – neuer Verwalter verantwortlich

In einer Eigentümerversammlung, die im Dezember 2022 stattfand, wählten die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine neue Verwalterin mit Amtsantritt zum 01.01.2023. Die Eigentümergemeinschaft verlangte später von der ehemaligen Verwalterin, die Hausgeldabrechnung für 2022 zu erstellen. Das lehnte die frühere Verwalterin ab, so dass die Eigentümergemeinschaft diese auf Abrechnungserstellung verklagte.

Der BGH wies die Klage ab. Die Eigentümergemeinschaft habe keinen Anspruch gegen die ehemalige Verwalterin auf Erstellung der Jahresabrechnung für 2022. Dies sei vielmehr seit dem 01.01.2023 Aufgabe der amtierenden Verwalterin (BGH, Urteil vom 26.09. 2025, Az.: V ZR 206/24).

2. Abrechnungsanspruch der Eigentümer: Nur gegen WEG, nicht gegen Verwalter

Seit dem Inkrafttreten der WEG-Reform am 01.12.2020 ist nicht mehr der Verwalter persönlich, sondern allein die Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber den Eigentümern zur Abrechnung verpflichtet. Der Verwalter ist nur noch Ausführungsorgan (und Vertretungsorgan) der Eigentümergemeinschaft. Daher richtet sich der Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers auf Erstellung der Hausgeldabrechnung nicht mehr gegen den Verwalter, sondern gegen die Eigentümergemeinschaft (so bereits BGH, Urteil vom 19.04.2024, Az.: V ZR 167/23). Die Eigentümergemeinschaft muss sich – wie im Entscheidungsfall – ihrerseits an den Verwalter wenden.

3. WEG: Kein gesetzlicher Abrechnungsanspruch gegen ausgeschiedenen Verwalter

Laut BGH besteht kein Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung gegen den ehemaligen Verwalter aus § 28 Abs. 2 Satz 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Dazu bestimme § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG, dass die Wohnungseigentümer nach Ablauf des Kalenderjahres über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse beschließen. Zu diesem Zweck müsse nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufstellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthalte. Dem Wortlaut nach richte sich die Pflicht zur Erstellung der Hausgeldabrechnung zwar an den Verwalter. Zur Erstellung von Hausgeldabrechnungen sei aber die Eigentümergemeinschaft verpflichtet, da diese als Folge der WEG-Reform nach § 18 Abs. 1 WEG für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ausschließlich zuständig sei. Mit der Nennung des Verwalters werde lediglich das für die Erfüllung dieser Aufgabe zuständige Organ bestimmt (Ausführungsorgan).

Als ausführendes Organ müsse der bestellte Verwalter auch ausstehende Abrechnungen für Vorjahre erstellen. Die Pflicht der Eigentümergemeinschaft erstrecke sich ebenfalls darauf, dass zurückliegende Jahre abgerechnet werden.

Nach einem Verwalterwechsel sei der ausgeschiedene Verwalter für die Aufstellung der Hausgeldabrechnung nicht mehr das zuständige Organ. Das gelte sowohl für einen Wechsel während als auch zum Ende eines Kalenderjahres, zumal es keine nach dem Ende der Amtszeit fortwirkende Organpflicht gäbe.

4. WEG: Kein vertraglicher Abrechnungsanspruch gegen am 31.12. ausgeschiedenen Verwalter

Nach Ansicht der Münchener Richter könne der ehemalige Verwalter aber aus dem Verwaltervertrag weiterhin verpflichtet sein, die Jahresabrechnung zu erstellen, sofern die Pflicht der Eigentümergemeinschaft bereits während seiner Amtszeit entstanden sei. Dann schulde der frühere Verwalter der Eigentümergemeinschaft aus dem (seinerzeit bestehenden) Verwaltervertrag nach wie vor die Aufstellung der Hausgeldabrechnung, auch wenn die Organpflicht mit der Abberufung geendet habe. Denn von der Organpflicht zu unterscheiden seien die im Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft als Vertragspartnerin bereits entstandenen vertraglichen Verwalterpflichten.

Wann die Pflicht der Eigentümergemeinschaft zur Erstellung der Jahresabrechnung entstehe, werde unterschiedlich beurteilt. Teilweise wird vertreten, die Pflicht entstehe mit Ablauf des 31.01. des Kalenderjahres, während sie nach überwiegender Ansicht erst am 01.01. des Folgejahres entsteht. Der BGH schließt sich der überwiegenden Sicht an. Denn das entspräche dem Wortlaut von § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG. Danach beschließen die Wohnungseigentümer „nach Ablauf“ und nicht „mit Ablauf“ des Kalenderjahres über die Hausgeldabrechnung.

Folge daraus ist, dass ein Verwalter, dessen Amtszeit zum 31.12. des Vorjahres geendet hat, nicht auf Grundlage des Verwaltervertrages zur Erstellung der Hausgeldabrechnung für das Vorjahr verpflichtet ist. Denn diese Pflicht ist aufgrund seines Ausscheidens noch nicht entstanden.

5. Ausgeschiedener Verwalter zur Rechnungslegung gegenüber WEG verpflichtet

Der BGH betont, dass der ausgeschiedene Verwalter nicht aus jeder Verantwortung entlassen wird. Vielmehr schulde er der Eigentümergemeinschaft nach §§ 675, 666, 259 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) Rechnungslegung. Er müsse dafür einstehen, dass er die im Abrechnungszeitraum angefallenen Einnahmen und Ausgaben vollständig und richtig erfasst sowie mitgeteilt habe. Notfalls habe er das durch eine eidesstattliche Versicherung zu bekräftigen.

6. Instanzgerichte I: Neuer Verwalter muss fehlerhafte Abrechnung korrigieren

Bereits vor der dargestellten BGH-Entscheidung wurde das Landgericht (LG) Berlin II mit der Frage einer klagenden Eigentümergemeinschaft konfrontiert, ob nach einem Verwalterwechsel der ehemalige oder der neue Verwalter für die Korrektur einer fehlerhaften Hausgeldabrechnung zuständig ist. Die Berliner Richter stellten dazu ebenfalls fest, dass § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG dem Verwalter zwar auferlegt, die Hausgeldabrechnung zu erstellen. Allerdings werde dadurch keine originäre Verpflichtung des Verwalters, sondern nur dessen Organzuständigkeit geregelt. Ende diese Organstellung durch Abberufung, können vom abberufenen Verwalter keine organschaftlichen Primärpflichten mehr verlangt werden (LG Berlin II, Urteil vom 10.12.2024, Az.: 56 S 24/24 WEG).

Wird der Verwalter abberufen, kann er also nicht mehr verpflichtet werden, organschaftliche Aufgaben zu erledigen, insbesondere nicht mehr die Korrektur einer Jahresabrechnung. Eigentümergemeinschaften müssen daher die Richtigstellung fehlerhafter Hausgeldabrechnungen stets beim amtierenden Verwalter geltend machen.

7. Instanzgerichte II: Neuer Verwalter zuständig für Vermögensbericht

Ebenfalls zeitlich vor der geschilderten BGH-Entscheidung hatte sich das LG Frankfurt am Main damit zu befassen, ob nach einem Verwalterwechsel bei unterjährigem Ausscheiden des ehemaligen Verwalters dieser oder der neue Verwalter den Vermögensbericht zu erstellen hat. Gemäß § 28 Abs. 4 WEG hat der Verwalter „nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen“, der den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält.

Jetzt kostenlos Hausverwalter-Angebote anfordern!

Die Frankfurter Richter stellten auch hier auf den Wortlaut der Vorschrift ab, wonach der Vermögensbericht erst „nach“ Ablauf des Kalenderjahres geschuldet ist, und zwar von der Eigentümergemeinschaft als Schuldnerin. Zudem sei der Vermögensbericht die Aufstellung über das vorhandene Vermögen, als deren Grundlage häufig die Jahresabrechnung diene, da sich die Rückstände der Eigentümer und die Forderungen gegen Dritte erst auf der Grundlage der Abrechnung feststellen ließen. Der Verwalter könne diese Abrechnung aber erst dann erstellen, wenn sie zu Beginn des Folgejahres fällig werde. Scheide er unterjährig oder zum Ende des Kalenderjahres aus, träfe die Pflicht zur Erstellung den Verwalter, der zum Zeitpunkt der Entstehung der Pflicht das Amt innehabe, also den neuen Verwalter. Zwar sei der ausscheidende Verwalter zur allgemeinen Rechnungslegung nach §§ 259, 666, 675 BGB verpflichtet. Das unterscheide sich jedoch vom Zweck und Inhalt eines Vermögensberichts, so dass gegen den vor dem Ende seiner Tätigkeit stehenden Verwalter kein Anspruch auf einen anteiligen Vermögensbericht bestehe (LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 06.01.2025, Az.: 2- 13 S 109/24).