WEG-Reform 2020: Das sind die neuen Spielregeln für WEGs und Verwalter

WEG-Reform 2020: Das sind die neuen Spielregeln für WEGs und Verwalter

Nach zahlreichen Beratungen und Änderungen hatte der Bundesrat am 09.10.2020 der WEG-Reform, also dem „Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz –

WEMoG)“ zugestimmt. Nachdem das Gesetz am 22.10.2020 im Bundesgesetzblatt verkündet wurde, trat es am 01.12.2020 in Kraft. Folge der umfangreichen Reform sind erhebliche Änderungen für Wohnungseigentümer und WEG-Verwalter, aber auch für die Mieter von Eigentumswohnungen. Wie diese Änderungen im Wesentlichen aussehen und welche Spielregeln im Wohnungseigentumsrecht nun gelten, erfahren Sie in diesem Artikel.

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1. Eigentümerversammlung jetzt stets beschlussfähig – Ladefrist nun drei Wochen

Bisher war die Wohnungseigentümerversammlung nur beschlussfähig, wenn die anwesenden und vertretenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentierten, und zwar berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe der Anteile. Das hat sich geändert. Die Eigentümerersammlung ist jetzt stets beschlussfähig, § 23 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Der Kosten- und Zeitaufwand für Wiederholungsversammlungen aufgrund mangelnder Beschlussfähigkeit entfällt daher. Zudem können Eigentümer bestimmte Beschlüsse nicht mehr dadurch boykottieren, dass sie die Beschlussunfähigkeit herbeiführen, indem sie der Versammlung fernbleiben oder diese bei der Beschlussfassung über einzelne Tagesordnungspunkte verlassen.

Daneben wurde die Einladungsfrist zur Eigentümerversammlung von zwei auf drei Wochen verlängert, § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG. Dabei kann die Versammlung beschließen, dass

  • Eigentümer online zugeschaltet werden dürfen, § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG, sowie
  • ein genau bestimmter Gegenstand (etwa Entscheidung zwischen drei einzuholenden Angeboten) im schriftlichen Verfahren (Umlaufverfahren) mehrheitlich (also in diesem Fall nicht allstimmig, also durch alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer) beschlossen wird, § 23 Abs. 3 Satz 2 BGB

Die Wohnungseigentümer können nun ihr Verlangen nach der Einberufung einer Eigentümerversammlung in Textform stellen, also etwa per Email, § 24 Abs. WEG. Damit entfällt das bisherige Schriftformerfordernis, wonach das Einberufungsverlangen mittels eigenhändig unterschriebener Briefpost zu erfolgen hatte. Das gilt ebenso für das Umlaufverfahren, das jetzt ebenfalls in Textform möglich ist, § 23 Abs. 3 Satz 1 BGB.

An der Pflicht zur Führung der Beschluss-Sammlung ändert sich nichts. Diese bleibt in bisheriger Form bestehen, § 24 Abs. 7, 8 WEG. Neu ist jedoch die gesetzliche Vorgabe, dass die Niederschrift (Protokoll) der Eigentümerversammlung unverzüglich nach deren Beendigung zu erstellen ist, § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG.

2. Mehr Rechte für Verwalter, Trennung vom Verwalter einfacher

Die Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse des Verwalters wurden erweitert. Umgekehrt können sich Wohnungseigentümergemeinschaften vom Verwalter nun wesentlich einfacher trennen.

2.1. Außenvollmacht: Verwalter nun per Gesetz vertretungsberechtigt

Im Außenverhältnis gegenüber dritten Personen oder Firmen ist der Verwalter ab sofort zur gerichtlichen und außergerichtlichen Vertretung der Eigentümergemeinschaft berechtigt. Lediglich für den Abschluss eines Grundstückskaufvertrags oder Darlehensvertrags ist ein Beschluss der Wohnungseigentümer erforderlich, § 9b Abs. 1 WEG. Dabei kann sich der Beschluss entweder auf ein konkretes Geschäft oder generell auf Geschäfte solcher Art erstrecken.

Durch die gesetzliche Außenvollmacht entfällt der bisherige Anspruch des Verwalters gegen die Eigentümergemeinschaft auf Ausstellung einer Vollmacht, um sich gegenüber Dritten legitimieren zu können. Die entsprechende Regelung des früheren § 27 Abs. 6 WEG ist daher weggefallen. Im Übrigen vertritt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats (oder ein dazu bestimmter Eigentümer) die Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Verwalter, etwa wenn es zum Rechtsstreit zwischen Gemeinschaft und Verwalter kommt, § 9b Abs. 2 WEG.

2.2. Innenverhältnis: Ab sofort mehr Rechte für Verwalter

Der Verwalter darf nun in eigener Verantwortung ohne Beschlussfassung über Maßnahmen entscheiden, die von untergeordneter Bedeutungsind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Nach der Gesetzesbegründung kommt es für die Bedeutung einer Maßnahme und der Erheblichkeit der sich daraus ergebenden Verpflichtung auf die Größe der Anlage an. Je größer die Anlage, desto höher der Kreis der Maßnahmen, die der Verwalter zu ergreifen hat. Dazu gehören je nach Einzelfall die Vergabe kleinerer Reparaturen, der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen in begrenzten Umfang oder die gerichtliche Geltendmachung von Hausgeldforderungen.

Dabei können die Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 2 WEG die vom Verwalter zu treffenden Maßnahmen durch Beschluss einschränken oder erweitern. Denkbar sind dazu etwa die Festsetzung eines Maßnahmenkatalogs oder von Wertgrenzen. Oder aber es werden – wie bisher häufig geschehen – bestimmte Handlungen des Verwalters wie beispielsweise Zahlungen des Verwalters ab einer gewissen Höhe von der Zustimmung des Verwaltungsbeirats oder eines Wohnungseigentümers abhängig gemacht.

Derartige Einschränkungen erstrecken sich aber nur auf das Innenverhältnis zur Eigentümergemeinschaft, nicht aber auf die Vertretungsmacht des Verwalters nach außen, also auf die Außenvollmacht nach § 9b Abs. 1 WEG. Überschreitet der Verwalter die Außenvollmacht im Innenverhältnis zur Eigentümergemeinschaft, muss diese dafür einstehen, zumal Beschränkungen des Umfangs der Vollmacht gegenüber Dritten unwirksam sind, § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG. In solchen Fällen kann die Gemeinschaft aber den Verwalter regresspflichtig machen.

2.3. Trennung vom Verwalter deutlich einfacher

Wurde früher ein Verwalter für eine bestimmte Dauer bestellt, war seine Abberufung nur beim Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich. Das hat sich nun geändert, der Verwalter kann jederzeit auch ohne wichtigen Grund von seinem Amt abberufen werden, § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG. Zugleich wurde neu geregelt, dass Verwalterverträge spätestens sechs Monate nach der Abberufung des Verwalters enden, § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG.

Damit erübrigt sich für viele Wohnungseigentümergemeinschaften, die sich von ihrem Verwalter trennen wollen, die Suche nach einem „wichtigen Grund“, also nach einer erheblichen Verfehlung des Verwalters. Zugleich erledigt sich die Frage, ob das Fehlverhalten des Verwalters zuvor abgemahnt werden muss, bevor eine Trennung – natürlich erst bei einer wiederholten Verfehlung – in Betracht kommt.

Soweit Verwalterverträge spätestens sechs Monate nach der Abberufung des Verwalters enden, sind davon insbesondere die Fälle erfasst, in denen die Laufzeiten der Verwalterbestellung und des Verwaltervertrags auseinanderfallen. In solchen Fällen kam es in der Praxis verschiedentlich dazu, dass der Verwalter bereits abberufen war, aber aufgrund des noch bestehenden Verwaltervertrags seinen Vergütungsanspruch behielt, allerdings gekürzt um die ersparten Aufwendungen.

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3. Verwaltungsbeirat: Beliebig viele Mitglieder, Verwalter muss überwacht werden

Statt wie früher aus drei Mitgliedern darf der Verwaltungsbeirat jetzt beliebig viele Mitglieder haben, § 29 Abs. 1 WEG. Die Anzahl der Beiratsmitglieder wird von der Wohnungseigentümerversammlung durch Beschluss festgelegt.

Sind die Beiratsmitglieder ehrenamtlich tätig, haften sie nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit, § 29 Abs. 3 WEG.

Dabei hatte der Beirat den Verwalter bisher lediglich zu unterstützen, nicht aber zu überwachen, zumal der Beirat gegenüber dem Verwalter keine Weisungsbefugnis hatte. Das hat sich nun grundlegend geändert. Dem Beirat wird mit der Reform ausdrücklich die Aufgabe zugewiesen, den Verwalter zu überwachen, § 29 Abs. 2 Satz 1 WEG.

4. Jahresabrechnung: Beschluss nur noch über Zahlungen, Vermögensbericht nun Pflicht

Der Beschluss über die Jahresabrechnung erstreckt sich nun allein auf die Abrechnungsspitze, also den Unterschiedsbetrag zwischen dem Abrechnungsergebnis und den gemäß Wirtschaftsplan geschuldeten Vorauszahlungen, 28 Abs. 2 WEG. Dadurch sollen Anfechtungen des Rechenwerks vermieden werden.

Neu ist die Verpflichtung des Verwalters, nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht aufzustellen. In dem Bericht muss die Instandhaltungsrückstellung dargestellt und das wesentliche Gemeinschaftsvermögen aufgelistet werden. Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen, § 28 Abs. 4 WEG.

5. Ab sofort: Gesetzliches Recht auf Einsicht in Verwaltungsunterlagen

Bisher hatten Wohnungseigentümer einen gesetzlichen Anspruch auf Einsichtnahme in die Niederschriften (Protokolle) der Eigentümerversammlungen und in die Beschluss-Sammlung. Die Rechtsprechung hatte dies auf das Recht zur Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen erweitert (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 11.02.2011, Az.: V ZR 66/10).

Durch die Reform besteht nun für alle Eigentümer ein gesetzliches Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, § 18 Abs. 4 WEG.

6. Statt Sachkundenachweis des Verwalters: Anspruch auf von der IKH zertifizierten Dienstleister

Seit Jahren wird darüber diskutiert, ob gewerbliche Wohnimmobilienverwalter für den Erhalt einer Gewerbeerlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung (GewO) einen Sachkundenachweis beizubringen haben. Die Beibringung eines solchen Nachweises wurde zwar im Zuge der WEG-Reform nicht festgeschrieben. Allerdings kann nun jeder Wohnungseigentümer als Teil einer ordnungsmäßigen Verwaltung die Bestellung eines zertifizierten Verwalters  (und damit quasi einen Sachkundenachweis) verlangen. Eine Ausnahme besteht allerdings für kleinere Wohnanlagen im Falle der Eigenverwaltung, bei der kein zertifizierter Verwalter gefordert werden kann. Diese Ausnahme liegt nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG vor, wenn

  • die Wohnanlage aus weniger als neun Sondereigentumsrechten (Eigentumswohnungen) besteht
  • ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und
  • weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (nach Köpfen) die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen

Als zertifizierter Verwalter darf sich derjenige bezeichnen, der vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt, § 26a Abs. 1 WEG. Wie die Prüfung für die Zertifizierung im Einzelnen gestaltet wird, regelt das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz (BMJV) in einer Rechtsverordnung, § 26a Abs.2 WEG.

Die Bestellung eines zertifizierten Verwalters kann erstmals zwei Jahre nach dem Inkrafttreten der WEG-Reform verlangt werden, damit das Zertifizierungsverfahren geschaffen werden kann. Wer bereits bei Inkrafttreten der WEG-Reform zum Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt ist, gilt gegenüber den Eigentümern dieser Gemeinschaft für weitere dreieinhalb Jahre als zertifizierter Verwalter.

Die Zertifizierung wirkt sich auf die im Jahr 2018 eingeführte Fortbildungspflicht für gewerbliche Wohnimmobilienverwalter nicht aus. Die Verwalter müssen daher auch weiterhin 20 Stunden Fortbildung innerhalb von drei Jahren nachweisen, § 34 Abs. 2a GewO.

7. Parkplätze, Terrassen und Gartenanteile sind jetzt sondereigentumsfähig

Bisher konnte nur an Gebäuden Sondereigentum erworben werden. Sondernutzungsrechte etwa an Parkplätzen, Terrassen und Gartenanteilen galten ohne Grundbucheintragung nur zwischen den betroffenen Wohnungseigentümern, was beispielsweise bei einem Eigentümerwechsel zu Rechtsunsicherheit führen konnte. Um hier Abhilfe zu schaffen, können ab sofort alle Arten von Stellplätzen sowie Terrassen und Gartenanteilezu Sondereigentum erklärt werden, § 3 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 WEG.

8. Bauliche Veränderungen: Was alles neu ist

Über Modernisierung und Sanierung gab es oft Streit in den Wohnungseigentümergemeinschaften. Dabei konnte bisher ein einzelner Eigentümer mit seiner Gegenstimme solche bauliche Veränderungen verhindern. Das hat sich gravierend geändert. Nun reicht ein Mehrheitsbeschluss der in der Eigentümerversammlung anwesenden und vertretenen Stimmen zur Durchsetzung der Veränderungen. Allerdings brauchen die Eigentümer, die gegen die Veränderung gestimmt haben, sich nicht an deren Kosten zu beteiligen, § 20 Abs. 1 WEG. Damit werden Kosten für die baulichen Veränderungen auf die Eigentümer verteilt, die der Veränderung zustimmen.

Davon gibt es jedoch zwei Ausnahmen: Die Kosten werden dann auf alle Eigentümer verteilt, wenn

  • die bauliche Veränderung mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde und die Veränderung nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist, § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG
  • die Kosten der baulichen Veränderung sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums (in der Regel zehn Jahre, ggf. auch länger) amortisieren, § 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG

Zudem kann jeder Wohnungseigentümer auf seine Kosten bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums verlangen, die der Barrierefreiheit, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz oder dem Zugang zu einem schnellen Internetanschluss dienen, § 20 Abs. 2 WEG.

 9. Mehr Spielraum für die Kostenverteilung

Ab sofort haben Wohnungseigentümer mehr Spielraum bei Beschlüssen über die Kostenverteilung. Anders als früher, wo eine andere Kostenverteilung als nach Miteigentumsanteilen nur für Maßnahmen im Einzelfall und mittels einer qualifizierten Mehrheit möglich war, können die Eigentümer nun mit einfacher Stimmenmehrheit und losgelöst vom Einzelfall über die Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Kostenarten beschließen.

10. Störende Eigentümer müssen ihre Wohnung verkaufen

Im Zuge der Reform wurden die Vorschriften zur Entziehung des Wohnungseigentums angepasst. Bei einer schweren Verletzung der gegenüber anderen Wohnungseigentümern oder der Eigentümergemeinschaft bestehenden Pflichten, die eine Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem störenden Eigentümer unzumutbar macht, kann diesem sein Wohnungseigentum entzogen werden, § 17 Abs. 1 WEG. Der störende Eigentümer muss also seine Wohnung verkaufen, wenn er etwa trotz Abmahnungen wiederholt gröblich gegen die Regeln der Wohnungseigentümergemeinschaft verstößt, § 17 Abs. 2 WEG.

11. WEG entsteht als Ein-Personen-Gemeinschaft

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht nun mit der Anlage der Wohnungsgrundbücher als Ein-Mann-Gemeinschaft. Damit können Ersterwerber von Wohnungseigentum bereits ab Besitzübergabe über die Verwaltung mitentscheiden, § 8 Abs. 3 WEG.

12. Miet- und Wohnungseigentumsrecht nun aufeinander abgestimmt

Um Miet- und Wohnungseigentumsrecht abzugleichen, müssen Mieter von Eigentumswohnungen ab sofort Baumaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage dulden. Die Maßnahmen sind dem Mieter jedoch rechtzeitig anzukündigen, § 15 WEG.

Aufeinander abgestimmt sind nun auch die Verteilerschlüssel für die mietrechtliche Betriebskostenabrechnung. Bei vermieteten Eigentumswohnungen ist jetzt zwischen vermietendem Eigentümer und Mieter die in der Eigentümergemeinschaft geltende Kostenverteilungmaßgeblich, § 556a Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Früher kam es im Mietrecht auf die Wohnfläche an, während im Wohnungseigentumsrecht eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen (MEA) erfolgt. Mancher Vermieter musste daher den Verteilerschlüssel MEA in der Hausgeldabrechnung umständlich auf den Verteilerschlüssel Wohnfläche in der Betriebskostenabrechnung umrechnen.

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13. Das hat sich bei gerichtlichen Streitigkeiten geändert

Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen nach §§ 43 ff WEG brauchen nun nicht mehr gegen die einzelnen Wohnungseigentümer gerichtet zu werden. Da der Träger der Verwaltung allein die Eigentümergemeinschaft ist, § 9a WEG, ist gegen diese zu klagen.

Bisher hatte der Verwalter im Falle groben Verschuldens die Prozesskosten zu tragen. Diese Vorschrift (früher § 49 Abs. 2 WEG) wurde gestrichen. Nach der Begründung des Gesetzentwurfs sollen die Eigentümer durch materiell-rechtliche Schadensersatzansprüche hinreichend geschützt sein.

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