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Es kommt häufiger vor, dass Eigentümer ihre vermieteten Immobilien wie Eigentumswohnungen und Häuser verkaufen. Der neue Eigentümertritt dann grundsätzlich in alle sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein, § 566 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), so dass er als neuer Vermieter für die bestehenden Mietverhältnisse zuständig ist. Über den Eigentümerwechsel werden die Mieter regelmäßig vom Verkäufer und bisherigen Vermieter informiert. Das geschieht aber nicht immer. Zudem sollte der neue Eigentümer seine Mieter begrüßen. Wie das aussehen kann und was wichtig ist, lesen Sie hier.

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1. Neuer Eigentümer muss für Erhalt der Miete seine Berechtigung nachweisen

Hat der frühere Eigentümer den Mietern nicht mitgeteilt, dass er das Mietobjekt veräußert hat und die Miete an den neuen Eigentümer zu zahlen ist, muss der neue Eigentümer sich dazu an die Mieter wenden. Dabei können die Mieter die Mietzahlung an den neuen Eigentümer verweigernund verlangen, dass dieser seine Berechtigung zum Erhalt der Miete nachweist. Dazu hat der neue Eigentümer folgende Möglichkeiten: Bei

• Kauf des Mietobjekts durch einen Grundbuchauszug, aus dem sich seine Eintragung ins Grundbuch ergibt (dazu reicht ein Auszug mit der Abteilung 1. Die Abteilungen 2 und 3, aus denen sich etwaige auf dem Grundstück liegende Belastungen ergeben, dürften den Mieter wohl kaum etwas angehen)
• Zwangsversteigerung durch den Zuschlagbeschluss
• Erbschaft durch einen Erbschein

Ist der neue Eigentümer noch nicht ins Grundbuch eingetragen oder liegt lediglich die Auflassungsvormerkung vor, gilt Folgendes: Der neue Eigentümer wird sich regelmäßig im notariellen Kaufvertrag vom Verkäufer und früheren Eigentümer ermächtigen sowie bevollmächtigen lassen, sämtliche Ansprüche und Rechte aus dem Mietverhältnis bereits ab der Übergabe der Immobilie geltend zu machen. Dazu gehört auch der Anspruch auf die Miete. Diesen Nachweis muss der neue Eigentümer allerdings gegenüber den Mietern erbringen.

Solange der neue Eigentümer seine Berechtigung für den Erhalt der Miete nicht nachgewiesen hat (und der frühere Eigentümer die Veräußerung des Mietobjekts nicht mitgeteilt hat), können die Mieter die Miete weiterhin an den früheren Eigentümer zahlen bzw. in besonders unklaren Fällen (etwa wenn mehrere angebliche neue Eigentümer die Miete fordern) bei der Hinterlegungsstelle des zuständigen Gerichts hinterlegen. Damit ist die Mietzahlungspflicht erfüllt, so dass kein Kündigungsgrund wegen Nichtzahlung der Miete entsteht.

2. Volle Vermieterrechte erst bei Nachweis der Eigentümereigenschaft

Solange der Erwerber seine Eigenschaft als neuer Eigentümer der Immobilie den Mietern nicht nachgewiesen hat, besitzt er keinerlei Rechte. Er kann also den Mietern etwa weder eine Mieterhöhungserklärung noch eine Modernisierungsankündigung schicken. Möchte der neue Eigentümer – ohne entsprechenden Nachweis – etwa mit Bauarbeiten beginnen, muss er damit rechnen, dass die Mieter sich dagegen zur Wehr setzen.

Im Zweifel können die Mieter bzw. einer von ihnen Einsicht ins Grundbuch bei Gericht nehmen und so in Erfahrung bringen, wer nun derzeit Eigentümer der Immobilie ist.

3. Was der neue Eigentümer und die Mieter wissen sollten

Der neue Eigentümer und die Mieter sollten sich über Folgendes im Klaren sein:

Weder der Verkauf des früheren Eigentümers noch der Zuschlag in der Zwangsversteigerung oder eine Erbschaft liefern für den Erwerber einen Grund, die Mieter zu kündigen. Bei der Zwangsversteigerung verringern sich lediglich sämtliche Kündigungsfristen auf die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Der neue Eigentümer muss aber die gesetzlichen Kündigungsgründe beachten und die Mieter können gegen eine Kündigung vorgehen.

Kündigt der neue Eigentümer wegen Eigenbedarf, muss er die dafür geltenden Voraussetzungen beachten. Zudem kann der Mieter der Eigenbedarfskündigung widersprechen, wenn diese für ihn eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde, § 574 BGB. Der Mieter ist also nicht schutzlos, sollte aber anwaltliche Hilfe hinzuziehen.

Eine an den früheren Eigentümer gezahlte Kaution muss der Erwerber den Mietern bei deren Auszug zurückzahlen. Das gilt auch, wenn der neue Eigentümer die Kaution vom Verkäufer nicht erhalten hat. Kann der neue Eigentümer die Kaution nicht zahlen, muss der frühere Eigentümer die Kaution zurückerstatten, § 566a BGB. Eine Ausnahme gilt allerdings für vor dem 01.09.2001 abgeschlossene Mietverträge. Hier muss der neue Eigentümer die Kaution nur dann zurückzahlen, wenn er sie vom Verkäufer erhalten hat.

Die Betriebs- und Heizkostenabrechnung hat der frühere Eigentümer für die Zeiträume zu erstellen, die bis zum Eigentumsübergang der Immobilie beendet sind. Dagegen muss der neue Eigentümer über die laufende Wirtschaftsperiode abrechnen und auch alle Vorauszahlungen der Mieter berücksichtigen.

Die Pflicht zur Mängelbeseitigung trifft den neuen Eigentümer, gegenüber dem auch Mietminderungsansprüche geltend zu machen sind. Dagegen sind bereits entstandene Schadensersatzansprüche der Mieter gegen den früheren Eigentümer zu richten.

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4. Muster: Begrüßungsschreiben des neuen Eigentümers an die Mieter

Das Begrüßungsschreiben des neuen Eigentümers an die Mieter kann wie folgt lauten (Fehlende Angaben bitte ergänzen):