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Der Verwaltungsbeirat einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat neben der Vermittlung zwischen dem Verwalter und den Wohnungseigentümern verschiedene Aufgaben, die im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeführt sind und ihm zusätzlich von der Eigentümergemeinschaft übertragen werden können. Unterlaufen den Mitgliedern des Beirats dabei Pflichtverletzungen, kommt eine Haftung der Beiratsmitglieder gegenüber den Wohnungseigentümern, der Eigentümergemeinschaft oder Dritten in Betracht. Was Sie dazu wissen müssen, wann der Beirat vor einer Haftung geschützt ist und wie er bestmöglich abgesichert werden kann, haben wir in diesem Artikel für Sie zusammengestellt.

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1. Pflicht- und Rechtsverletzungen: Wofür der Beirat haften kann

Der Beirat hat verschiedenen Aufgaben, die ihm gesetzlich zugewiesen sind. So

• prüft der Beirat den Wirtschaftsplan und die Jahresrechnung sowie gibt dazu eine Stellungnahme ab, 29 Abs. 2 Satz 2 WEG
• beruft die Wohnungseigentümerversammlung ein, wenn ein Verwalter fehlt oder die Einberufung pflichtwidrig verweigert, § 24 Abs. 3 WEG
• unterzeichnet die Niederschriften über die Versammlungen (Versammlungsprotokolle), § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG
• vertritt die Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber dem Verwalter, § 9b Abs. 2 WEG
• unterstützt und überwacht den Verwalter bei dessen Aufgaben, § 29 Abs. 2 Satz 1 WEG

Zudem können dem Beirat oder einzelnen Beiratsmitgliedern weitere Aufgaben durch einen Beschluss oder eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer zugewiesen werden, wenn der Beirat bzw. das Mitglied zustimmt. Das gilt etwa im Zusammenhang mit Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten oder bei Verfügungen über das Vermögen der Eigentümergemeinschaft.

Bei der Durchführung dieser Aufgaben können die Beiratsmitglieder in die Haftung geraten. Beispiele dazu sind die

• fehlerhafte Prüfung des Wirtschaftsplans
• fehlerhafte Prüfung der Jahresabrechnung
• Überschreitung der Kompetenzen, etwa durch die Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung, obwohl der Verwalter das nicht pflichtwidrig verweigert hat
• Fehler beim Abschluss des Verwaltervertrags als Vertreter der Eigentümergemeinschaft
• Missachtung von Weisungen der Eigentümergemeinschaft

Handeln die Beiratsmitglieder bei Erfüllung ihrer Aufgaben pflichtwidrig, kommt eine Haftung nach § 280 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gegenüber den Wohnungseigentümern, der Eigentümergemeinschaft oder Dritten in Betracht. Diese Vorschrift besagt, dass der Schuldner bei einer zu vertretenden Verletzung aus dem (vertraglichen) Schuldverhältnis dem Gläubiger den dadurch entstandenen Schaden zu ersetzenhat. Daneben oder dann, wenn keine Pflichtverletzung aus dem vertraglichen Schuldverhältnis vorliegt, ist eine Haftung aus Delikt (unerlaubter Handlung) gemäß §§ 823 ff BGB möglich. Das ist der Fall, wenn (auch) rechtswidrig und schuldhaft gegen Gesetze verstoßen oder die im Verkehr übliche Sorgfalt nicht beachtet wurde.

Bei der Haftung gegenüber den Wohnungseigentümern, der Eigentümergemeinschaft oder Dritten ist zu beachten, dass mit dem Inkrafttreten der WEG-Reform am 01.12.2020 die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Trägerin der gesamten Verwaltung und dadurch aller Rechte und Pflichten wurde. Damit ist die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums jetzt Sache der Eigentümergemeinschaft, § 18 Abs. 1 WEG, und nicht mehr der Wohnungseigentümer. Für die Eigentümergemeinschaft handeln ihre Organe, und zwar die Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan, der Verwalter als Vertretungsorgan bzw. Ausführungsorgan und der etwaig vorhandene Verwaltungsbeirat alsunterstützendes Organ. Daher können die einzelnen Eigentümer grundsätzlich unmittelbar gegen den Beirat bzw. dessen Mitglieder (und den Verwalter) keine Ansprüche geltend machen. Stattdessen müssen sich die Eigentümer an die Eigentümergemeinschaft wenden, die ihrerseits an den Beirat bzw. dessen Mitglieder herantritt. Das gilt ebenso, wenn Dritte durch den Verwaltungsbeirat bzw. dessen Mitglieder geschädigt werden.

2. Ist der Beirat ehrenamtlich oder aufgrund eines Beiratsvertrags mit Vergütungsregelung tätig?

Von großer Bedeutung für die Haftung des Beirats ist, ob die Beiratstätigkeit ehrenamtlich und unentgeltlich oder aufgrund eines Beiratsvertrags mit Vergütungsregelung und damit entgeltlich ausgeübt wird. Denn die Haftung setzt voraus, dass

• bei der Eigentümergemeinschaft ein Schaden entstanden ist
• das Handeln oder Unterlassen des Beirats kausal (ursächlich) für den Schaden ist und
• der Beirat schuldhaft agiert hat, also vorsätzlich oder fahrlässig

Bei der Fahrlässigkeit besteht aber für unentgeltlich tätige Beiratsmitglieder – im Gegensatz zu entgeltlich tätigen Mitgliedern – eine Haftungsbeschränkung.

2.1. Beirat ehrenamtlich tätig: Haftung nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit 

Bei der unentgeltlichen ehrenamtlichen Tätigkeit des Beirats entsteht das Schuldverhältnis aufgrund der vertragstypischen Pflichten beim Auftragnach § 662 BGB. Durch pflichtwidriges Handeln oder Unterlassen der Beiratsmitglieder kann also eine Haftung gegenüber der Eigentümergemeinschaft aus dem Schuldverhältnis entstehen. Dagegen ist eine deliktische Haftung bzw. Haftung aus unerlaubter Handlung eher selten.

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Im Zuge der WEG-Reform hat der Gesetzgeber die Haftung der unentgeltlich tätigen Beiratsmitglieder auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt, § 29 Abs. 3 WEG. Diese Regelung bezweckt, dass sich die Bereitschaft der Wohnungseigentümer erhöht, unentgeltlich als Beiratsmitglied tätig zu sein. Denn wer bereits bei einfacher Fahrlässigkeit in die Haftung geraten kann, wird sich kaum ehrenamtlich einsetzen. Das gilt umso mehr, da Beiratsmitglieder nun auch den Verwalter zu überwachen haben, § 29 Abs. 2 Satz 1 WEG. Dadurch besteht – auf den ersten Blick – bei für die Beiratsmitglieder eine weiteres Haftungsrisiko, wenn der Verwalter Fehler macht, die der Beirat nicht bemerkt. Das ist so aber nicht richtig. Denn der Beirat erhält durch die Überwachungspflicht keine Verwalterkompetenzen und kann dem Verwalter auch keine Weisungen erteilen. Die Überwachung des Verwalters reduziert sich daher überwiegend nur auf Auskunftsansprüche des Beirats gegenüber dem Verwalter.

Dabei bedeutet Vorsatz „Wissen und Wollen“. Demgegenüber ist Fahrlässigkeit die Außerachtlassung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt, § 276 Abs. 2 BGB. Grobe Fahrlässigkeit bezeichnet die Verletzung der erforderlichen Sorgfalt in ungewöhnlich hohem Maße.

Ausgeschlossen durch die Neuregelung ist die Haftung für einfache Fahrlässigkeit. Das ist zumindest die Sorgfalt, die in eigenen Angelegenheiten verwendet wird (Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf, Beschluss vom 24.09.1997, Az.: Wx 221/97). Agieren die Beiratsmitglieder also bei Beiratstätigkeiten wie in eigenen persönlichen Angelegenheiten, ist ihre Haftung ausgeschlossen.

Die Neuregelung bezieht sich aber nicht auf mögliche Fehler des Beirats als Gesamtorgan. Vielmehr gilt für die einzelnen Mitglieder des Beirats ein individueller Maßstab. Ist ein einzelnes Beiratsmitglied entgeltlich tätig oder agiert es grob fahrlässig bzw. vorsätzlich, gilt für dieses Mitglied die Haftungsbeschränkung nicht. Das gilt ebenso, wenn der Beirat die Aufgaben auf seine unentgeltlich tätigen Mitglieder verteilt hat und ein einzelnes Mitglied in seinem Aufgabenbereich grob fahrlässig handelt. Auch besondere Qualifikationen etwa im bauhandwerklichen oder juristischen Bereich können sich zu Lasten des unentgeltlich tätigen Beiratsmitglieds mit diesen Kenntnissen haftungsverschärfend auswirken.

Aufgrund der gesetzlichen Neuregelung können die Wohnungseigentümer nicht beschließen, dass der Beirat auch für einfache Fahrlässigkeithaftet.

Umstritten ist in der Rechtslehre, ob die Haftungsbeschränkung nur gegenüber der Eigentümergemeinschaft gilt oder sich auch auf die Haftung gegenüber Wohnungseigentümern und Dritten erstreckt.

2.2. Beiratsvertrag mit Vergütungsregelung: Volle Haftung

Der Beiratsvertrag mit Vergütungsregelung ist ein Dienstvertrag nach §§ 611, 675 BGB und begründet damit ein vertragliches Schuldverhältnis, wobei durch pflichtwidriges Agieren eine Haftung gegenüber der Eigentümergemeinschaft entstehen kann. Auch hier ist eine deliktische Haftung bzw. Haftung aus unerlaubter Handlung eher selten. Anders als bei der unentgeltlichen Beiratstätigkeit haftet der Beirat auch für leichte Fahrlässigkeit. Die Wohnungseigentümer können allerdings mehrheitlich beschließen, dass der entgeltlich tätige Beirat nur für grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz eintreten muss.

3. Beiratsmitglieder haften als Gesamtschuldner

Nicht der Beirat als solcher, sondern jedes einzelne Beiratsmitglied als Person haftet bei einer Pflichtverletzung für eigenes Verschulden. Haben mehrere Beiratsmitglieder einen Schaden verursacht, haften sie als Gesamtschuldner, §§ 421, 425 Abs. 2 BGB (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 24.09.1997, Az.: Wx 221/97). Das bedeutet, dass sich der Geschädigte nach seiner Wahl an ein Beiratsmitglied wenden und von diesem den vollen Schadensersatz verlangen kann. Der Geschädigte darf aber den Schaden nur einmal geltend machen. Das betroffene Beiratsmitgliedmuss dann im Innenverhältnis von den anderen Mitgliedern jeweils den Anteil am Schaden einfordern, der auf die einzelnen Mitglieder entfällt.

Ob jedes Beiratsmitglied gesamtschuldnerisch haftet, richtet sich nach dem individuellen Maßstab für das einzelne Mitglied, also nach den Kriterien entgeltliche oder unentgeltliche Tätigkeit, vorsätzliches oder grob fahrlässiges Agieren, spezielle Aufgabenverteilung und besondere Qualifikationen. Bei der Aufgabenverteilung an ein Beiratsmitglied ist zu beachten, dass zumindest eine Aufsichtspflicht der anderen Mitglieder besteht.

Bei einem Schaden aus Delikt bzw. unerlaubter Handlung gilt ebenfalls die gesamtschuldnerische Haftung, §§ 830 Abs. 1, § 840 Abs. 1 BGB.

4. Haftungsfreistellung gegenüber Dritten: Sonderregelung beim Ehrenamt

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat ein Verein hat seine unentgeltlich tätigen Mitglieder grundsätzlich von einer Haftunggegenüber Dritten freizustellen, wenn sich bei der Durchführung der satzungsmäßigen Aufgaben eine damit typischerweise verbundene Gefahr verwirklicht hat und dem Mitglied weder Vorsatz noch grobe Fahrlässigkeit vorzuwerfen ist (BGH, Beschluss vom 15.11.2011, Az.: II ZR 304/09; Urteil vom 13.12.2004, Az.: II ZR 17/03; Urteil vom 05.12.1983, Az.: II ZR 252/82). Diese Rechtsprechung hat der Gesetzgeber in § 31a Abs. 2 BGB übernommen.

Nach der herrschenden Meinung in der Rechtslehre soll das auch im Wohnungseigentumsrecht gelten. Denn hier kommt ebenfalls der Gedanke zum Tragen, dass es unangemessen wäre, wenn die Eigentümergemeinschaft zur Durchführung schadensträchtiger Aufgaben unentgeltlich tätige Beiratsmitglieder einsetzt und sich an einem daraus entstehenden Schaden nicht beteiligen würde, sofern den Mitgliedern weder Vorsatz noch grobe Fahrlässigkeit vorzuwerfen ist. Der Anspruch der Beiratsmitglieder ist gegenüber der Eigentümergemeinschaft geltend zu machen. Greift also zugunsten des Beirats keine Haftungsbegrenzung nach § 29 Abs. 3 WEG, kommt die hier dargestellte Freistellung in Betracht.

Besteht zugunsten des unentgeltlich tätigen Beirats eine freiwillige Haftpflichtversicherung, entfällt dadurch nicht die Freistellung.

Demgegenüber ist bei entgeltlich tätigen Beiratsmitgliedern, also bei einem Beiratsvertrag mit Vergütungsregelung, keine Freistellung möglich.

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5. Entlastung: Billigung der Beiratstätigkeit

Die Entlastung des Verwaltungsbeirats ist von der Rechtsprechung anerkannt (BGH, Urteile vom 04.12.2009, Az.: V ZR 44/09; vom 09.07.2010, Az.: V ZR 202/09). Mit der Entlastung erklären die Wohnungseigentümer, dass sie die Tätigkeit des Verwaltungsbeirats in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht für den im Entlastungsbeschluss genannten Zeitraum billigen. In rechtlicher Hinsicht stellt die Entlastung ein negatives Schuldanerkenntnis gegenüber dem Verwaltungsbeirat nach § 397 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) dar, so dass die Eigentümer grundsätzlich keine Schadenersatzansprüche und andere konkurrierende Ansprüche gegen den Beirat mehr geltend machen können.

Ausgeschlossen ist eine Entlastung des Beirats, wenn

• er gegen die Eigentümergemeinschaft gerichtete Straftaten begangen hat
• sich die Entlastung auf zukünftige Tätigkeiten des Beirats beziehen soll
• die Entlastung des Beirats einer ordnungsgemäßen Verwaltung widerspricht, da gegen den Beirat Ansprüche in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten (LG Frankfurt am Main, Urteil vom 02.09.2019, Az.: 2-09 S 51/18), was insbesondere bei einer vom Beirat geprüften Abrechnung der Fall ist, die Fehler aufweist und geändert werden muss (BGH, Urteil vom 04.12.2009, Az.: V ZR 44/09)

Einen Anspruch auf Entlastung hat der Beirat nur, wenn das mit der Eigentümergemeinschaft vereinbart ist. Ohne dem kann er keine Entlastung verlangen.

6. Bestmögliche Absicherung: Abschluss einer Vermögensschadenshaftpflichtversicherung

Geraten Beiratsmitglieder in die Haftung, ohne dass die Haftungsbeschränkung oder Freistellung greift, kann das teuer werden. Denn dabei haften die Mitglieder mit ihrem persönlichen Vermögen. Um sich davor bestmöglich abzusichern, sollte unbedingt eine Vermögenshaftpflichtversicherungabgeschlossen werden.

Die einzelnen Beiratsmitglieder müssen allerdings grundsätzlich die Versicherungsprämie selbst tragen. Allerdings kann die Vermögenshaftpflichtversicherung auch auf Kosten der Eigentümergemeinschaft abgeschlossen werden, sofern die Wohnungseigentümer das mehrheitlich beschließen. Ein solcher Beschluss entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.