WEG-Verwaltung: Der „gekaufte“ Verwaltungsbeirat – So wahren Eigentümer ihre Interessen

WEG-Verwaltung: Der „gekaufte“ Verwaltungsbeirat – So wahren Eigentümer ihre Interessen

Der Verwaltungsbeirat einer Wohnungseigentümergemeinschaft dient als Bindegliedzwischen WEG-Verwalter und Wohnungseigentümern, wobei der Beirat den Verwalter bei dessen Aufgabendurchführung unterstützt, § 29 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Allerdings sieht mancher Verwaltungsbeirat seine Bestimmung eher darin, für einen möglicherweise „nicht ganz koscheren“ Verwalter permanent Partei zu ergreifen. Für die anderen Eigentümer ist das eine missliche Situation, da der Beirat sich regelmäßig über ihre Interessen hinwegsetzt. Wie Sie sich gegen einen solch unliebsamen Verwaltungsbeirat zur Wehr setzenund dabei ihre Interessen wahren, lesen Sie hier.

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1. Durch diese Verhaltensweisen fällt der „gekaufte“ Verwaltungsbeirat auf

Mancher Verwaltungsbeirat ergreift immer wieder Partei für den Verwalter, selbst wenn dieser Unrecht hat. Selbst die kleinste Kritik am Verwalter wird von einem solchen Beirat unterdrückt. Geht der Verwalter seinerseits gegenüber Wohnungseigentümern in die Offensive, haut der Beirat „in dieselbe Kerbe“. Nicht selten war der betreffende Beirat auch noch daran maßgeblich beteiligt, dass der betreffende Verwalter ins Amt gewählt wurde.

Typische Verhaltensweisen, durch die ein parteiischer, womöglich vom Verwalter mit Vorteilen belohnter Verwaltungsbeirat auffällt, sind etwa folgende:

  • Die Jahresabrechnung wird vom Beirat stets für ordnungsgemäß befunden und die Entlastung des Verwalters vorgeschlagen – ob tatsächlich eine Rechnungsprüfung stattgefunden hat, bleibt im Dunklen
  • Gegen kritische Eigentümer, die das Vorgehen des Verwalters hinterfragen, wird seitens des Beirats massiv „Stimmung gemacht“; darüber hinaus fällt der Beirat diesen Eigentümern auf Wohnungseigentümerversammlungen ins Wort und zieht deren Äußerungen ins Lächerliche
  • Einsichtsrechte der Eigentümer werden von Verwalter und Beirat boykottiert, wobei der Beirat äußert, dass seine Einsichtnahme ausreichend sei
  • Bei bestimmten an ihn herangetragenen Anliegen einzelner Eigentümer rührt sich der Verwalter nicht – stattdessen wendet sich der Beirat an diese Eigentümer und erklärt deren Anliegen für undurchführbar oder sachfremd
  • Beantragen einzelne Eigentümer die Aufnahme von bestimmten Punkten in die Tagesordnung zur Eigentümerversammlung, wird dies vom Verwalter abgelehnt – stattdessen teilt der Beirat den Eigentümern mit, dass zur Behandlung solcher Tagesordnungspunkte kein Anlass besteht
  • Bei der Vergabe von größerenInstandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten werden nicht zuerst drei Angebote eingeholt, sondern der Auftrag wird einer bestimmten, quasi von vornherein feststehenden Handwerksfirma zugeteilt
  • Über die Vergabe von größeren Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten wird nicht auf einer Eigentümerversammlung beschlossen, sondern der Auftrag wird auf angeblichen Betreiben des Beirats wegen der vorgeblichen Dringlichkeit ohne Versammlung an eine bestimmte Handwerksfirma vergeben

Zeigt der Beirat gleich mehrfach solche und ähnliche Verhaltensweisen, kann von einer vermittelnden Tätigkeit als Bindeglied zwischen Wohnungseigentümern und Verwalter keine Rede mehr sein. Vielmehr vertritt der Beirat allein die Interessen des Verwalters.

2. Warum sich der „gekaufte“ Verwaltungsbeirat dem Verwalter verpflichtet fühlt

Die Gründe, warum mancher Verwaltungsbeirat den Verwalter hofiert und ständig für ihn Partei ergreift, können unterschiedlich sein. Sie reichen von bloßer Anerkennung bis zur unzulässigen Annahme von Vorteilen, schlimmstenfalls sogar finanzieller Art.

So kann es etwa sein, dass der Verwalter den Mitgliedern des Beirats das Gefühl vermittelt, wichtig zu sein. Oder die Beiratsmitglieder dürsten nach Anerkennung, die ihnen der Verwalter vorspiegelt. Typisch hierfür ist etwa, dass der Verwalter keine Gelegenheit auslässt, um sich beim Beirat für die „vertrauensvolle Zusammenarbeit“ zu bedanken. Keine Eigentümerversammlung oder sonstige Veranstaltung mit mehreren Teilnehmern vergeht, ohne dass der Verwalter entsprechende Dankesworte äußert.

Es ist aber auch möglich, dass der Verwalter den Beiratsmitgliedern handfeste Vorteile zukommen lässt. Diese können zum einen im unmittelbaren Zusammenhang mit dem Verwaltungsobjekt stehen. Der Verwalter kann etwa bei den Mitgliedern des Beirats darüber hinweg sehen, dass diese in verbotener Weise Gegenstände auf dem Gemeinschaftseigentum abstellen, das äußere Erscheinungsbild des Gemeinschaftseigentums durch bestimmte Gestaltungen auf deren Balkon unzulässig beeinträchtigen, ständig gegen die Hausordnung verstoßen und dergleichen mehr. Zum anderen wird es kriminell, wenn der Verwalter von bestimmten Handwerksfirmen Schmiergelder für die Erteilung von Aufträgen erhält und den Beirat daran beteiligt.

3. Wie die Interessen der anderen Eigentümer durch den „gekauften“ Beirat leiden

Es liegt auf der Hand, dass bei einem parteiischen Beirat die Interessen der anderen Eigentümer, insbesondere von solchen in der Minderheit, nicht mehr berücksichtigt werden. Vielmehr arbeitet der Beirat nur noch dem Verwalter zu, der seinerseits möglichst wenig Arbeit mit dem Verwaltungsobjekt haben möchte. Oder schlimmer noch, der Verwalter nutzt seine Tätigkeit lediglich dazu, sein Honorar zu vereinnahmen, Schmiergelder von Handwerksfirmen zu kassieren und womöglich das Vermögen der Eigentümergemeinschaft zu veruntreuen. Dem Verwalter auf die Finger zu sehen, ist nicht möglich, da der Beirat dies verhindert.

Durch einen „gekauften“ Verwaltungsbeirat bleiben nicht nur die Interessen zahlreicher Wohnungseigentümer auf der Strecke. Sondern es ist bei einem unseriösen Verwalter sogar möglich, dass das Vermögen der Eigentümergemeinschaft ernsthaft geschädigtwird. Dabei ist es bereits alles andere seriös, wenn der Verwalter für seine Zwecke den Beirat völlig vereinnahmt.

4. Der „gekaufte“ Verwaltungsbeirat: So wahren Eigentümer ihre Interessen

Wollen sich Eigentümer gegen einen „verwalterhörigen“ Beirat zur Wehr setzen, sollte ihnen eines von vornherein klar sein: Der Verwalter wird den Beirat genauso schützen wie der Beirat den Verwalter unterstützt. Eigentümer müssen also bei einem Vorgehen gegen den Beirat (oder den Verwalter) mit erheblichem Widerstand rechnen. Gerade aus diesem Grund ist ein „gekaufter“ Beirat häufig auch bereits sehr lange im Amt.

Davon sollten sich Eigentümer allerdings nicht beeinflussen lassen. Durch beharrliches und konsequentes Vorgehen lässt sich dem Widerstand contra bieten. Dazu sollten Eigentümer wie folgt vorgehen:

4.1. Sich mit Gleichgesinnten zusammenschließen

Bekanntlich ist der Einzelne in der Gemeinschaft stärker als alleine. Um ihre Interessen zu wahren, sollten sich durch den parteiischen Beirat beeinträchtigte Eigentümer zusammenschließen. Auf diese Weise können neben einem ständigen Meinungsaustausch auch Aufgaben verteilt und das Vorgehen gegen den Beirat abgestimmt werden.

4.2. Sachkundig werden

Ein „gekaufter“ Beirat (und auch ein unseriöser Verwalter) nutzt die häufig fehlende Sachkunde der Eigentümer im Wohnungseigentumsrecht regelmäßig schamlosaus. Die Eigentümer werden nicht nur über die rechtlichen Gegebenheiten falsch informiert, sondern die Rechtslage wird sich auch noch „passend zurecht gedreht“. Weisen einzelne informierte Eigentümer etwa in der Versammlung darauf hin, wie es sich tatsächlich verhält, werden diese „mundtot“ gemacht. Sind allerdings mehrere Eigentümer sachkundig, kann sich der Beirat darüber nicht ohne weiteres hinwegsetzen. Je mehr begründete Einwände kommen, desto schwieriger wird es für den Beirat (und den Verwalter), bei den Fehlinformationen zu bleiben.

4.3. Beschlüsse anfechten

Sind mehrere Eigentümer sachkundig, können sie auch ungültige Beschlüsse erkennen. Diese Beschlüsse sollten konsequent innerhalb der Ein-Monats-Frist gerichtlich angefochten werden. So kann der Verwalter etwa nicht ohne die Einholung von drei Angeboten über die Auftragsvergabe von kostspieligen Sanierungsarbeiten an eine ihm genehme Handwerksfirma beschließen lassen. Geschieht dies trotzdem, ist der Beschluss anfechtbar. Je mehr ungültige Beschlüsse konsequent angefochten werden, desto mehr wird deutlich, dass die Eigentümer sich zur Wehr setzen. Haben sich mehre gleichgesinnte Eigentümer zusammengeschlossen, kann etwa ein Eigentümer anfechten und teilt sich zusammen mit den anderen Eigentümern die Anwalts- und Gerichtskosten.

Oder ein einzelner Eigentümer hat eine einschlägige Rechtsschutzversicherung und nimmt diese in Anspruch.

4.4. Aufnahme von Tagesordnungspunkten durchsetzen

Die Aufnahme von Punkten auf die Tagesordnung zur Eigentümerversammlung bedeutet hier nichts anderes, als dass der Tagesordnungspunkt (TOP) „Abwahl des Verwaltungsbeirats“ aufgenommen werden soll. Natürlich wird der Verwalter das ablehnen, weil er den Beirat weiter im Amt sehen möchte. Der Beirat selber, der aufgrund der Weigerung des Verwalters den TOP aufnehmen könnte, wird dem ebenfalls nicht entsprechen.

Daher muss mindestens ein Eigentümer die Aufnahme des TOP bei Gericht einklagen. Da dies problematisch sein kann, hilft auch hier ein Zusammenschluss von mehreren Eigentümern. Denn findet sich mindestens ein Viertel der Eigentümermit gleichen Anliegen, können diese schriftlich und unter Angabe des Zwecks sowie des Grundes (hier die Abwahl des Beirats) die Anberaumung einer außerordentlichen Eigentümerversammlungverlangen, § 24 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Weigert sich der Verwalter und ihm nachfolgend der Beirat zur Anberaumung der Versammlung, kann das von den Eigentümern bei Gericht eingeklagt werden.

4.5. Verwaltungsbeirat abwählen

Kommt es zu einer Eigentümerversammlung, auf der der Beirat abgewählt werden soll, ist folgendes zu beachten:

  • Wurde der Beirat unbefristet bestellt, ist eine Abberufung jederzeit möglich (ordentliche Abberufung). Wurde der Beirat dagegenbefristet eingesetzt(etwa für fünf Jahre), ist eine sofortige bzw. außerordentliche Abberufung nur aus einem wichtigen Grund möglich. Ein wichtiger Grundliegt vor, wenn unter Berücksichtigung aller Umstände den Wohnungseigentümern eine Zusammenarbeit mit dem Beiratsmitglied nicht mehr zuzumuten ist, weil das notwendige Vertrauensverhältnis gestört oder entfallen ist. Für das Vorlegen eines wichtigen Grundes sind die Eigentümer darlegungs- und beweispflichtig. Waren die Beiratsmitglieder als ständig parteiisch und haben dadurch die Interessen der anderen Eigentümer beschnitten, muss das genau begründet werden und belegt werden können
  • Bei der ordentlichen Abberufung hat das betreffende Beiratsmitglied ein Stimmrecht, nicht aber bei der sofortigen Abberufung
  • Die Abberufung ist in dem Moment wirksam, in dem sie dem betreffenden Beiratsmitglied zugeht. Ist das Mitglied auf der Eigentümerversammlung nicht anwesend, muss der neu gewählte Beirat oder ein Eigentümer auf der Versammlung durch Beschluss dazu bevollmächtigt werden, dem abgewählten Beiratsmitglied die Abberufung schriftlich mitzuteilen

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