Hausverwalter-Angebote.de

Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern, § 29 Abs. 1 Satz 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Trotz dieser gesetzlichen Vorgabe für die Zusammensetzung des Beirats kommt es in der Praxis immer wieder vor, dass der Verwaltungsbeirat mit weniger als drei Personen bestellt wird. Damit stellt sich die Frage, ob das zulässig ist und welche Konsequenzen es hat, wenn eine Besetzung des Beirats mit weniger als drei Personen unzulässig sein sollte. Die Antwort darauf erfahren Sie in diesem Artikel.

Mehr zum Thema: Verwaltungsbeirat: Bindeglied zwischen WEG-Verwaltung und Eigentümern

1.Verwaltungsbeirat mit weniger als drei Personen: Bestellungsbeschluss anfechtbar

Wird ein Verwaltungsbeirat aus zwei Mitgliedern bestellt, weil kein weiterer Wohnungseigentümer für eine Kandidatur bereit ist, widerspricht das dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung. Denn nach § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG muss der Beirat aus drei Personen bestehen. Der Beschluss über die Bestellung des Beirats mit lediglich zwei Mitgliedern ist daher anfechtbar. Hinzu kommt, dass der Beirat nicht zu den notwendigen Organen der Eigentümergemeinschaft gehört. Vielmehr ist die Eigentümergemeinschaft auch ohne einen Beirat in vollem Umfang handlungs- und funktionsfähig. Soll ein Beirat installiert werden, müssen die Eigentümer ausreichende „Überzeugungsarbeit“ leisten, um die erforderliche Anzahl von Beiratsmitgliedern zu erhalten (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 05.02.2010, Az.: V ZR 126/09).

Auch die Bestellung eines Verwaltungsbeirats mit zwei Personen, weil der dritte Kandidat nicht gewählt wurde, ist ungültig. Dies entspricht ebenfalls nicht dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung. Wurden die Beiratsmitglieder gesondert gewählt, können die einzelnen Beschlüsse angefochten werden (Amtsgericht (AG) Leonberg, Urteil vom 11.07.2014, Az.: 7 C 243/14 WEG).

Angesichts dieser eindeutigen Rechtsprechung ist ein Verwaltungsbeirat mit weniger als drei Personen zwar möglich. Da in diesem Fall die Bestellung bzw. die Wahl des Beirats jedoch anfechtbar ist, macht ein solcher Beirat wenig Sinn.

Jetzt kostenlos Hausverwalter-Angebote anfordern!

2. Wann ein Verwaltungsbeirat mit weniger als drei Personen rechtens ist

Der BGH hat in seiner oben genannten Entscheidung dargelegt, in welchen Fällen ein Verwaltungsbeirat mit weniger als drei Personen rechtens ist:

• Die Eigentümer schließen einstimmig eine Vereinbarung nach § 10 Abs. 3 WEG, wonach ein Verwaltungsbeirat mit weniger als drei Personen bestellt werden kann
• Die Teilungserklärung enthält eine Öffnungsklausel, wonach durch Mehrheitsbeschluss eine geringere Personenanzahl als drei für den Beirat festgelegt werden darf

Zudem haben die Eigentümer nach Ansicht des BGH die Möglichkeit, durch Mehrheitsbeschluss einen Sonderausschuss für bestimmte Aufgaben zu bilden. Die Anzahl der Mitglieder für diesen Ausschuss liegt dabei im Ermessen der Eigentümer.

3. Worauf sonst noch bei der Bestellung des Verwaltungsbeirats zu achten ist

Neben der richtigen Anzahl der Beiratsmitglieder sollte bei der Bestellung des Verwaltungsbeirats auf Folgendes geachtet werden:

• Keine Blockwahl

Die einzelnen den Mitglieder des Beirats sind gesondert zu wählen. Eine Blockwahl, wonach sich etwa drei Eigentümer gleichzeitig zur Wahl stellen, ist unzulässig.

• Nur Wohnungseigentümer

Der Beirat darf nur aus Wohnungseigentümern bestehen. Wird ein außenstehender Nichteigentümer in den Beirat gewählt, ist dies anfechtbar.

• Zusammensetzung

Im Idealfall besteht der Beirat aus einem technisch, einem kaufmännisch und einem rechtlich versierten Mitglied, die jeweils in der Wohnungseigentumsanlage leben.

• Ersatzmitglied

Bei der Wahl des Beirats sollte zugleich mindestens ein Ersatzmitglied gewählt werden. Scheidet ein Beiratsmitglied aus, kann das Ersatzmitglied ohne weitere Wahl sofort in den Beirat nachrücken.

• Vorsitzender

Die Beiratsmitglieder bestimmen untereinander den Vorsitzenden und dessen Stellvertreter. Aus der Gemeinschaftsordnung kann sich allerdings ergeben, dass der Vorsitzende von den Eigentümern zu wählen ist.

• Amtszeit

Für die Amtszeit des Beirats existiert keine gesetzliche Höchstdauer. Daher sollte diese befristet werden. Auch hier ist allerdings die Gemeinschaftsordnung einzusehen, da dort eine Höchstdauer für die Amtszeit des Beirats festgelegt sein kann.

• Verschiedene Amtszeiten von Verwalter und Beirat

Die Amtszeiten von Verwalter und Beirat sollten verschieden sein, damit der Beiratsvorsitzende oder dessen Vertreter eine Eigentümerversammlung einberufen kann, wenn etwa die Bestellung des Verwalters abgelaufen ist.