Eigentümerversammlung: Wann sind Unterbrechungen möglich – und wann nicht?

Eigentümerversammlung: Wann sind Unterbrechungen möglich – und wann nicht?

Die Unterbrechung einer Wohnungseigentümerversammlung ist ein heikles Thema. Zwar hat der WEG-Verwalter als Leiter einer Eigentümerversammlung regelmäßig das Hausrecht, so dass er die Eigentümerversammlung unterbrechen kann. Das wirft jedoch zahlreiche Fragen auf. So etwa, aus welchem Grund eine Versammlung unterbrochen werden darf, wie die Unterbrechung genau aussehen muss und welche Folgen unzulässige Unterbrechungen haben. Denn es ist durchaus denkbar, dass eine fehlerhafte Unterbrechung die Wohnungseigentümer in ihren Rechten verletzt. Was hier im Einzelnen gilt und worauf es bei Unterbrechungen einer Eigentümerversammlung ankommt, lesen Sie in diesem Artikel.

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01. Unterbrechung der Eigentümerversammlung nur bei sachlichem Grund

Möchte der WEG-Verwalter eine Wohnungseigentümerversammlung unterbrechen, etwa auf Bitten mehrerer Eigentümer, unterliegt seine Entscheidung darüber seinem Ermessen. Eine Unterbrechung setzt allerdings voraus, dass diese einer ordnungsmäßigen Durchführung der Eigentümerversammlung entspricht. Dabei kann es sein, dass in einer Eigentümerversammlung über das weitere Vorgehen in einem bei Gericht anhängigen Beschlussanfechtungsverfahren gesprochen wird.

Praxis-Beispiel: Unterbrechung wegen Mandantengespräch

(nach BGH, Urteil vom 08.07.2016, Az.: V ZR 261/15)

Eine WEG-Verwalterin hatte auf einer Eigentümerversammlung die Eigentümer zunächst über den Stand des rechtshängigen Beschlussanfechtungsklageverfahrens informiert. Anschließend rief sie den Rechtsanwalt der in dem Verfahren beklagten Wohnungseigentümer in den Versammlungsraum, damit der Anwalt mit diesen Eigentümern ein Mandantengespräch führen konnte. Die übrigen, der Unterbrechung widersprechenden Eigentümer wurden von der Verwalterin dazu aufgefordert, den Versammlungsraum zu verlassen. Zugleich hatte die Verwalterin die Eigentümerversammlung unterbrochen.

Folge:

Einer der Eigentümer, der den Versammlungsraum verlassen musste, hatte den nach der Unterbrechung ergangenen Beschluss (es handelte sich um die Wiederbestellung der amtierenden Verwalterin) angefochten. In letzter Instanz landete die Sache beim Bundesgerichtshof (BGH). Nach Ansicht der Karlsruher Richter entspricht es keiner ordnungsmäßigen Durchführung der Eigentümerversammlung, wenn diese zu dem Zweck unterbrochen wird, dass Eigentümer ein Mandantengespräch mit einem Rechtsanwalt führen. Ein solches Gespräch hätte auch vorher außerhalb der Eigentümerversammlung stattfinden können. Nur bei Vorliegen besonderer Umstände – so die Richter des höchsten deutschen Zivilgerichts – kann eine Unterbrechung zwecks eines Mandantengespräches in Betracht kommen.

Der Verwalter darf also die Eigentümerversammlung nur unterbrechen, wenn es dafür einen sachlichen Grund gibt. In diesem Fall entscheidet der Verwalter nach pflichtgemäßem Ermessen, ob eine Unterbrechung stattfindet. Sachliche Gründe für eine Unterbrechung sind beispielsweise:

  • Der Beratungsbedarf durch einen Rechtsanwalt entsteht erst in der Eigentümerversammlung, da die dort geführten Diskussionen zu einem bestimmten Tagesordnungspunkt neue Fragen aufwerfen (so der BGH in der im Praxis-Beispiel genannten Entscheidung)
  • Tumultartige Zustände in der Eigentümerversammlung, die eine sachliche Fortführung unmöglich machen, ohne dass sich die Eigentümer zuvor beruhigen
  • Weigerung eines Eigentümers, die Eigentümerversammlung zu verlassen, nachdem er zuvor von dort etwa wegen seiner groben Beleidigungen und der Androhung von Tätlichkeiten vom Verwalter ausgeschlossen wurde
  • Plötzliche gesundheitliche Beeinträchtigung eines Versammlungsteilnehmers, die sofortige ärztliche Hilfe erfordert

Demgegenüber handelt der Verwalter ermessensfehlerhaft, wenn er ohne einen vorliegenden sachlichen Grund die Eigentümerversammlung unterbricht. Daher sind beispielsweise in folgenden Fällen keine sachlichen Gründe gegeben:

  • Der Beratungsbedarf durch einen Rechtsanwalt entsteht nicht erst in der Eigentümerversammlung, sondern die Beratung hätte bereits zuvor und außerhalb der Versammlung erfolgen können
  • Wunsch einiger weniger Eigentümer nach einer Zigarettenpause
  • Plötzliche Übelkeit eines Eigentümers, der deswegen die Eigentümerversammlung verlässt, aber zuvor noch einen anderen Eigentümer, den Verwaltungsbeirat oder den Verwalter zu den noch anstehenden Abstimmungen mit Weisungen hätte bevollmächtigen können

Ist die Unterbrechung einer Wohnungseigentümerversammlung unzulässig, besteht die Gefahr, dass die anschließend erfolgten Beschlüsse von einzelnen Eigentümern angegriffen werden, da die Versammlung nicht ordnungsmäßig durchgeführt wurde.

Fehlt der erforderliche sachliche Grund für die Versammlungsunterbrechung und werden Eigentümer von einem (nicht zur Eigentümerversammlung gehörenden) Gespräch ausgeschlossen, kann der Verwalter den Anschein erwecken, einseitig die Interessen einer Eigentümergruppe wahrzunehmen und daher seine Neutralitätspflicht zu verletzen. Bestätigt sich ein solcher Verdacht durch zusätzliche Umstände, kann das im Einzelfall einen wichtigen Grund für die vorzeitige Abberufung des Verwalters bilden.

02. Voraussichtliche Dauer der Unterbrechung muss Eigentümern mitgeteilt werden

Eine Unterbrechung der Eigentümerversammlung kann aber nicht nur wegen einer ermessensfehlerhaften Verwalterentscheidung aufgrund eines fehlenden sachlichen Grundes unwirksam sein. Bereits formelle Fehler bei der Unterbrechung können dazu führen, dass die nachfolgenden Beschlüsse von einzelnen Eigentümern angegriffen werden können. Es spielt dann letztlich keine Rolle mehr, ob die Unterbrechung aus einem sachlichen Grund rechtens war. Denn allein der formelle Fehler kann zur Verletzung von Mitgliedschaftsrechten der Eigentümer bei der Teilnahme an Versammlungen und Abstimmungen führen.

Der Verwalter muss daher bei einer Versammlungsunterbrechung den Eigentümern mitteilen, wie lange die Unterbrechung voraussichtlich dauert. Der BGH hat dazu in der im Praxis-Beispiel genannten Entscheidung ausgeführt, dass eine Unterbrechung ohne eine zumindest ungefähre vorhergehende Festlegung der Unterbrechungsdauer mit einer ordnungsmäßigen Versammlungsführung nicht vereinbar ist.

03. Unterbrechung nicht Teil der Eigentümerversammlung

In der im Praxis-Beispiel genannten BGH-Entscheidung hatte der anfechtende Wohnungseigentümer unter anderem vorgetragen, dass er vom Mandantengespräch der im Versammlungsraum anwesenden anderen Eigentümer zu Unrecht ausgeschlossen wurde. Der Wohnungseigentümer meinte daher, er sei in seinem Recht auf Teilnahme an der Wohnungseigentümerversammlung beschnitten worden.

Der BGH stellte allerdings klar, dass das während der Unterbrechung geführte Mandantengespräch mit den anderen Eigentümern kein Teil der der Eigentümerversammlung war. Daher wurde der anfechtende Eigentümer nicht in seinem Teilnahmerecht verletzt. Das Fehlen eines sachlichen Grundes für die Unterbrechung ändert daran nicht.

04. Unzulässige Unterbrechung: Keine Nichtigkeit der nachfolgenden Beschlüsse

Unterbricht der Verwalter ermessensfehlerhaft eine Eigentümerversammlung, weil dafür kein sachlicher Grund vorliegt, stellt sich die Frage nach den sich daraus ergebenden Folgen für die nach der Unterbrechung gefassten Beschlüsse. Dazu hat der BGH in seiner im Praxis-Beispiel genannten Entscheidung ausgeführt, dass diese Beschlüsse jedenfalls nicht nichtig (also von vornherein unwirksam) sind. Ob die Beschlüsse anfechtbar sind, haben die Karlsruher Richter offen gelassen, da im Entscheidungsfall letztlich die einmonatige Anfechtungsfrist abgelaufen war.

Nach den ausführlichen Erörterungen des BGH über den unzureichenden Unterbrechungsgrund und die fehlende Mitteilung über die Überbrechungsdauer dürfte aber davon auszugehen sein, dass eine Anfechtung in einem solchen Fall erfolgreich ist und zur Unwirksamkeit der nach der Unterbrechung gefassten Beschlüsse führt.

05. Kluge Verwalter lassen Eigentümer über Unterbrechung entscheiden

Für den Verwalter ist es eine missliche Situation, wenn er von einzelnen Wohnungseigentümern gebeten wird, die laufende Eigentümerversammlung zu unterbrechen. Das gilt speziell dann, wenn diese Eigentümer mit einer dritten Person wie etwa einem Rechtsanwalt ein Mandantengespräch führen wollen. Denn der Verwalter kann hier trotz seines Ermessens kaum zuverlässig abschätzen,

  • ob der sachliche Grund dafür ausreicht, dass später die Gerichte die Unterbrechung als rechtens beurteilen
  • welche mitzuteilende Dauer der Unterbrechung für die wartenden Eigentümer angemessen ist

Gibt der Verwalter der gewünschten Versammlungsunterbrechung statt, kann es ihm passieren, dass die Gerichte ihm im anschließenden Anfechtungsverfahren eine Beeinträchtigung der Entscheidungsfindung einzelner Wohnungseigentümer unterstellen. Lehnt er dagegen generell jegliche Unterbrechung ab, kann ihm auch das zum Verhängnis werden, etwa wegen unzureichender Information der Eigentümer bei der Beschlussfassung.

Ein Königsweg für den Verwalter ist es daher, wenn er über die Stattgabe der Unterbrechung die auf der Versammlung anwesenden Wohnungseigentümer abstimmen lässt. Dazu muss er den Eigentümern vor der Abstimmung den Grund und die gewünschte Dauer der Unterbrechung mitteilen. Ob die Unterbrechung dann letztlich rechtens war, prüft das Gericht auch hier in einem etwaigen Anfechtungsverfahren. Dabei ist allerdings die Eigentümerversammlung als oberstes Organ der Gemeinschaft für die Unterbrechung verantwortlich.

Einige WEG-Verwaltungen arbeiten daher mit einer „Geschäftsordnung für Eigentümerversammlungen“, in der geregelt ist, dass Versammlungsunterbrechungen durch einen Beschluss der Eigentümer erfolgen.

06. Checkliste: War die Unterbrechung der Eigentümerversammlung rechtens – oder nicht?

Aus der folgenden Checkliste können Wohnungseigentümer schnell ersehen, ob die Versammlungsunterbrechung rechtmäßig war oder nicht und ob die nach der Unterbrechung gefassten Beschlüsse anfechtbar sind.

Ja Nein
1. Hat der Verwalter den Eigentümern die voraussichtliche Unterbrechungsdauer der Versammlung mitgeteilt? Ja Nein
Falls Nein, sind die nachfolgenden Beschlüsse wegen eines formellen Fehlers bei der ordnungsmäßigen Versammlungsführung anfechtbar. Falls Ja, weiter mit 2.
2. Ist die vom Verwalter festgelegte voraussichtliche Unterbrechungsdauer der Eigentümerversammlung angemessen? Ja Nein
Falls Nein, sind nachfolgende Beschlüsse auch hier wegen eines formellen Fehlers anfechtbar. Falls Ja, weiter mit 3.
3. Liegt ein sachlicher Grund für die Unterbrechung der Eigentümerversammlung vor, so dass der Verwalter diese nicht ermessensfehlerhaft unterbrochen hat, oder hat der Verwalter die Eigentümer unter Schilderung des Grundes und der Dauer über die Unterbrechung abstimmen lassen? Ja Nein
Falls Nein, sind nachfolgende Beschlüsse wegen eines Verstoßes des Verwalters gegen die ordnungsmäßige Durchführung der Eigentümerversammlung anfechtbar. Falls Ja, ist dem Verwalter nichts vorzuwerfen. Die nachfolgenden Beschlüsse können aber gegebenenfalls aufgrund der von der Eigentümergemeinschaft erteilten Zustimmung zur Unterbrechung angefochten werden.

 

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