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Bereits in der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung können Fehler auftreten. Dabei sind die möglichen Fehlerquellen zahlreich. Wird später aufgrund der Einladung die Eigentümerversammlung durchgeführt, kann es sein, dass einige Wohnungseigentümer mit den auf der Versammlung gefassten Beschlüssen nicht einverstanden sind und diese angreifen möchten. Vorhandene Fehler bei der Einladung bieten diesen Eigentümern dann eine willkommene Gelegenheit, um die auf der Versammlung gefassten Beschlüsse anzufechten. Wie häufige Fehler bei der Einladung zur Eigentümerversammlung aussehen, haben wir für Sie in diesem Artikel zusammengestellt.

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1. Fehler bei der Einladung zur Eigentümerversammlung können zur Beschlussanfechtung führen

Fehler bei der Einladung zur Eigentümerversammlung gehören zur Gruppe der Verfahrensfehler(formell-rechtliche Fehler), aufgrund der die auf der nachfolgenden Versammlung gefassten Beschlüsse angefochten werden können. Dabei ist auch ein rechtswidriger Beschluss wirksam, wenn er nicht innerhalb eines Monats seit der Beschlussfassung mit der Anfechtungsklage angegriffen wird. Stellt das Gericht die Rechtswidrigkeit des Beschlusses fest, wird der Beschluss für ungültig erklärt und aufgehoben. Nur in diese Fall können sich die Eigentümer darauf berufen, dass der fehlerhafte Beschluss ungültig ist, § 23 Abs. 4 Satz 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Bei Fehlern bei der Einladung zur Eigentümerversammlung hebt das Gericht jedoch den nachfolgend auf der Versammlung gefassten Beschluss nicht auf, wenn

• der Beschlussfehler sich nicht auf das Ergebnis ausgewirkt hat und
• feststeht, dass der Beschluss auch ohne den Fehler bei der Einladung zur Eigentümerversammlung mit demselben Inhalt gefasst worden wäre

2. Im Einzelnen: Häufige Fehler bei der Einladung zur Eigentümerversammlung

Besonders häufig treten folgende Fehler auf, wenn zur Eigentümerversammlung eingeladen wird:

Nicht oder nicht hinreichend konkret bezeichneter Beschlussgegenstand

Damit ein gültiger Beschluss gefasst werden kann, muss der Gegenstand bei der Einberufung (Einladung) zur Eigentümerversammlung bezeichnet sein, § 23 Abs. 2 WEG. Gemeint ist damit eine hinreichend konkrete Bezeichnung. In der Praxis erfolgt die jeweilige Bezeichnung in einem Tagesordnungspunkt (TOP), wobei die Tagesordnung der Einladung zur Versammlung beigefügt ist.

Die Frage, ob und wann ein Beschlussgegenstand nicht oder nicht hinreichend konkret bezeichnet ist, hat in den unterschiedlichsten Konstellationen zu einer nahezu unübersichtlichen Vielzahl von Gerichtsentscheidungen geführt. Soll ein Beschluss angefochten werden, ist das sehr oft  mit der Begründung „fehlende Transparenz beziehungsweise Unbestimmtheit des angegriffenen Beschlusses“ möglich.

Wie der Beschlussgegenstand genau zu bezeichnen ist, hat der Bundesgerichtshof ausgeführt (BGH, Urteil vom 13.01.2012, Az.: V ZR 129/11):

„Bei der Einberufung einer Eigentümerversammlung müssen die Tagesordnungspunkte und die vorgesehenen Beschlüsse so genau bezeichnet werden, dass die Wohnungseigentümer verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der vorgesehene Beschluss insoweit auf die Gemeinschaft und sie selbst hat; eine schlagwortartige Bezeichnung reicht regelmäßig aus.“

Damit muss letztlich jeder Wohnungseigentümer aus der Bezeichnung erkennen können, welchen Inhalt und welche Folgen die beabsichtigten Beschlüsse haben sollen.

In der Praxis wird das häufig nicht umgesetzt. So ist also etwa der TOP „Wiederwahl des Verwalters“ unpräzise und lässt auch die Wahl eines neuen Verwalters zu (Landgericht (LG) Frankfurt am Main, Beschluss vom 27.01.2014, Az.: 2-13 T 56/13). Dagegen lässt der TOP „Neuwahl des Verwalters“ nur die Wiederbestellung des bisherigen Verwalters zu (Amtsgericht (AG) Bonn, Urteil vom 29.07.2011, Az.: 27 C 228/10). Präzise und ausreichend für die Bestellung eines neuen Verwalters und zugleich auch die Wiederbestellung des bisherigen Verwalters wäre der TOP „Verwalterbestellung und Verwaltervertrag“, zumal bei der (Wieder)Bestellung des Verwalters grundsätzlich auch zumindest über die Eckpunkte des Verwaltervertrags zu beschließen ist.

Ein weiteres Beispiel für unpräzise Formulierungen ist der Begriff „Sanierung“, der selbst vom BGH verwendet wird (Urteil vom 25.09.2015, Az.: V ZR 246/14). Tatsächlich gibt es einen solchen Begriff im Gesetz nicht. Vielmehr wird im Gesetz zwischen Instandhaltung, Instandsetzung, bauliche Veränderung, Modernisierung und modernisierende Instandsetzung unterschieden, wobei jeder Begriff seine eigene Bedeutung hat. Daher sollte bei der Bezeichnung von „Sanierungsmaßnahmen“ auch der zutreffende Begriff verwendet werden.

Speziell bei Instandsetzungsmaßnahmen muss klargestellt sein,ob nur über das „Ob“ oder auch das „Wie“ zu beschließen ist. Soll auch über das „Wie“ der Instandsetzung beschlossen werden, muss im Beschluss folgendes angegeben sein: Was genau in Auftrag gegeben wird, an welche Auftragnehmer der Auftrag vergeben wird, bis wann dies zu erledigen ist, aufgrund welchen Angebots die Auftragsvergabe erfolgt, zu welchem Preis der Auftrag vergebe wird, ob die Maßnahme durch einen Architekten begleitet wird und wie die Maßnahme finanziert wird.

Im Ergebnis darf daher – in allen Bereichen – nur über Beschlussgegenstände mit eindeutig bestimmbarer Bezeichnung abgestimmt werden. Kommt es bei der Bezeichnung zu Fehlern oder Nachlässigkeiten, liefert das regelmäßig einen Anfechtungsgrund.

Unterbliebene Versendung der Einladung an einzelne Eigentümer

Unterbleibt aufgrund eines Versehens die fristgerechte Versendung der Einladung zur Eigentümerversammlung an einen Eigentümer und erscheint dieser deswegen nicht zur Versammlung, sind die dort gefassten Beschlüsse anfechtbar. Das gilt aber nur, wenn sich die unterbliebene Einladung auf die konkrete Beschlussfassung ausgewirkt hat. Hat der Verwalter dagegen die Einladungsversendung vorsätzlich unterlassen, etwa um einen schwierigen Eigentümer „auszuschalten“ und kann dem Verwalter der Vorsatz nachgewiesen werden, sind alle auf der Versammlung gefassten Beschlüsse nichtig, also von vornherein unwirksam.

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Fehlende Textform der Einladung

Die Einladung zur Eigentümerversammlung hat in Textform zu erfolgen, § 24 Abs. 4 Satz 1 WEG. Textform bedeutet, dass die Einladung auch per Fax oder Email versendet werden kann, vgl. § 126b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Fehlt es daran und erfolgt die Einladung etwa bei kleineren Eigentümergemeinschaften in Selbstverwaltung telefonisch, sind die später auf der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse deswegen anfechtbar.

Nichteinhaltung der zweiwöchigen Einladungsfrist

Die Frist zur Einladung der Eigentümerversammlung soll mindestens zwei Wochen betragen, sofern kein besonders dringender Fall vorliegt, § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG. Hintergrund ist, dass die Wohnungseigentümer ausreichend Zeit haben, um sich auf die Versammlung vorzubereiten. Wird die Frist nicht eingehalten, bildet das einen Grund für die Anfechtung der auf der Versammlung gefassten Beschlüsse.

Unangemessene Zeit oder ungeeigneter Ort

Lädt der Verwalter zur Eigentümerversammlung etwa an einem Feiertag oder in einen Raum in einem 25 km entfernten Nachbarort ein, ist das unangemessen beziehungsweise ungeeignet. Auf einer solchen Versammlung gefasste Beschlüsse sind daher anfechtbar, vor allem wenn Eigentümer aufgrund dieser unzumutbaren Bedingungen der Versammlung fernbleiben,.

Unmittelbar anschließende Wiederholungsversammlung

Um Beschlüsse fassen zu können, muss die Eigentümerversammlung beschlussfähig sein, müssen also die auf der Versammlung erschienenen Eigentümer oder deren Vertreter mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, § 25 Absatz 3 WEG. Da es bei manchen Eigentümergemeinschaften ungewiss ist, ob so viele Eigentümer erscheinen oder vertreten werden, dass die Beschlussfähigkeit gegeben ist, greifen einige Verwalter zu einem Kunstgriff. Sie laden in der Einladung zur Eigentümerversammlung zugleich zu einer zweiten Versammlung etwa eine halbe Stunde nach Ende der möglicherweise beschlussunfähigen Erstversammlung ein, wobei die Anzahl der vertretenen Miteigentumsanteile nicht berücksichtigt wird (sogenannte Eventualeinberufung). Das ist jedoch nur zulässig, wenn die Wohnungseigentümer das ausdrücklich durch eine Vereinbarung geregelt haben. Ist das nicht der Fall, muss der Verwalter die Erstversammlung schließen und unter Einhaltung der zweiwöchigen Einladungsfrist zu einer erneuten Versammlung einladen. Geschieht das nicht und werden auf der Zweitversammlung Beschlüsse gefasst, sind diese bereits wegen der fehlerhaften Einladung anfechtbar.