Tagesordnungspunkte müssen vor der Eigentümerversammlung feststehen

Tagesordnungspunkte müssen vor der Eigentümerversammlung feststehen

Die Tagesordnungspunkte (TOPs) müssen vor der Wohnungseigentümerversammlung feststehen. Die Wohnungseigentümer sollen wissen,worum es sich bei dem jeweiligen Tagesordnungspunkt (TOP) handeltund was der beabsichtigte Beschluss für sie sowie für die Eigentümergemeinschaft bedeutet. Dabei sind die TOPs der Einladung zur Eigentümerversammlung beizufügen, was in der Praxis durch die dem Einladungsschreiben beigefügte Tagesordnungfür die Versammlung erfolgt. Fehlt es an einem TOP oder ist dieser unklar, ist ein dazu gefasster Beschluss der Eigentümer zumindest anfechtbar. Warum das so ist und was Sie über TOPs wissen sollten, erfahren Sie hier.

1. TOPs müssen bereits bei der Einladung zur Versammlung feststehen

Damit die Wohnungseigentümer auf der Eigentümerversammlung gültige Beschlüsse fassen können, muss der Gegenstand bei der Einberufung (Einladung) zur Eigentümerversammlung bezeichnet sein, § 23 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Das heißt, für den Beschlussgegenstand ist eine hinreichend konkreteBezeichnung erforderlich, wobei eine stichwortartige Angabe genügt. Hintergrund ist, dass sich die Eigentümer auf die Versammlung vorbereiten können und nicht von Beschlussgegenständen überrascht werden. Daneben soll der einzelne Eigentümer beurteilen können, ob die Beratung und Abstimmung über den Beschlussgegenstand für ihn so bedeutsam ist, dass er an der Eigentümerversammlung teilnehmen möchte.

In der Praxis erfolgt die Bezeichnung des einzelnen Beschlussgegenstands durch die die jeweilige Angabe in einem TOP. Die einzelnen TOPs werden auf der Tagesordnung für die betreffende Eigentümerversammlung gesetzt, wobei die Tagesordnung dem Einladungsschreiben zur Eigentümerversammlung beigefügt bzw. Bestandteil des Einladungsschreibens ist.

2. Fehlende oder unklare TOPs können zur Anfechtung führen 

Fehlt ein TOP in der Tagesordnung zur Eigentümerversammlung, ist die für die Gültigkeit des zugehörigen Beschlusses erforderliche Bezeichnung nach § 23 Abs. 2 WEG nicht gegeben. Wird der Beschluss trotzdem gefasst, hat das zwar nicht dessen Nichtigkeit zur Folge. Der Beschluss kann aber von einem Eigentümer oder mehreren Eigentümern innerhalb eines Monats vor Gericht angefochten werden, § 46 WEG. Das Gericht wird in den Fällen einer fehlenden Bezeichnung des Gegenstands vor der Eigentümerversammlung den gefassten Beschluss für ungültig erklären.

Die Möglichkeit zur Anfechtung besteht ebenfalls, wenn ein Beschlussgegenstand nicht hinreichend konkret im TOP bezeichnet wird. Gerade zu der Frage, ob Beschlussgegenstände im erforderlichen Maße angegeben sind, wurden von Eigentümern zu den unterschiedlichsten Gegenständen im Rahmen der Anfechtung die Gerichte angerufen. Dabei lautet die Begründung der Eigentümer häufig, dass dem angegriffenen Beschluss die Transparenz fehlt bzw. unbestimmt oder nicht genügend detailliert ist.

Welche Anforderungen an die Bezeichnung der TOPs zu stellen sind, hat der Bundesgerichtshof wie folgtausgeführt (BGH, Urteil vom 13.01.2012, Az.: V ZR 129/11):

Bei der Einberufung einer Eigentümerversammlung müssen die Tagesordnungspunkte und die vorgesehenen Beschlüsse so genau bezeichnet werden, dass die Wohnungseigentümer verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der vorgesehene Beschluss insoweit auf die Gemeinschaft und sie selbst hat; eine schlagwortartige Bezeichnung reicht regelmäßig aus.

Jeder Eigentümer muss also aus den TOPs ersehen können,

  • worum es sich inhaltlich handelt
  • was der beabsichtigte Beschluss für ihn und für die Eigentümergemeinschaft bedeutet sowie
  • ob eine Teilnahme an der Eigentümerversammlung für ihn sinnvoll ist

Dabei gilt der Grundsatz: Je größer die (wirtschaftliche) Bedeutung der Sache und je geringer der Wissenstand der Eigentümer ist, desto genauer muss der Beschlussgegenstand bezeichnet sein (Oberlandesgericht (OLG) München, Beschluss vom 14.09.2006, Az.: 34 Wx 49/06).

Diese Vorgaben für die TOPs werden aber häufig nicht eingehalten. Speziell der TOP „Wiederwahl des Verwalters“ ist unpräzise und lässt auch die Wahl eines neuen Verwalters zu (Landgericht (LG) Frankfurt am Main, Beschluss vom 27.01.2014, Az.: 2-13 T 56/13). Umgekehrt ist beim TOP „Neuwahl des Verwalters“ nur die Wiederbestellung des bisherigen Verwalters möglich (Amtsgericht (AG) Bonn, Urteil vom 29.07.2011, Az.: 27 C 228/10). Hinreichend konkret für die Bestellung eines neuen Verwalters und zugleich auch für die Wiederbestellung des bisherigen Verwalters wäre der TOP „Verwalterbestellung und Verwaltervertrag“. Dabei würde auch berücksichtigt, dass zumindest bei der Bestellung eines neuen Verwalters  auch über die Eckpunkte des Verwaltervertrags zu beschließen ist.

Soll auf der Eigentümerversammlung der Kostenverteilungsschlüssel für das kommende Wirtschaftsjahr so geändert werden, dass auf bestimmte Miteigentumsanteile ein höherer Anteil entfällt, reicht der TOP „Wohngelderhöhung“ nicht aus. Dieser ist zu unbestimmt, da nicht ersichtlich ist, dass das Wohngeld nur zu Lasten einzelner Eigentümer erhöht werden soll (Bayerisches Oberstes Landesgericht (BayObLG), Urteil vom 26.07.1978, Az.: 2 Z BR 44/77).

Häufig wird auf Eigentümerversammlungen eine Sanierung bestimmter Bereiche des Gemeinschaftseigentums beschlossen. Auch der Bundesgerichtshof verwendet diesen Begriff(BGH, Urteil vom 25.09.2015, Az.: V ZR 246/14). Im Gesetz existiert dieser Begriff jedoch nicht. Stattdessen wird zwischen Instandhaltung, Instandsetzung, bauliche Veränderung, Modernisierung und modernisierende Instandsetzung unterschieden, wobei jedem dieser im Gesetz genannten Bezeichnungen eine eigene Bedeutung zukommt. Im Beschlusstext sollte daher für die beabsichtigte „Sanierung“ die korrekte gesetzliche Bezeichnung verwendet werden.

Werden Instandsetzungsmaßnahmen beschlossen, muss aus dem TOP und dem vorgesehenen Beschluss hervorgehen, ob nur über das „Ob“oder zugleich auch über das „Wie“der Instandsetzung abgestimmt wird. Soll auch über das „Wie“ entschieden werden, muss der Beschluss folgendes enthalten:

  • Genaue Bezeichnung des Auftrags
  • Aufgrund welchen Angebots die Auftragsvergabe erfolgt (grundsätzlich müssen mindestens drei Angebote vorliegen)
  • An wen der Auftrag vergeben wird
  • Bis wann die Auftragsvergabe zu erfolgen hat
  • Zu welchem Preis der Auftrag vergeben wird
  • Ob die Instandsetzungsmaßnahme durch einen Architekten begleitet wird
  • Wie die Instandsetzungsmaßnahme finanziert wird

Soll in der Hausordnung der Eigentümergemeinschaft eine einzelne Regelung durch Beschluss auf der Eigentümerversammlung geändert werden, genügt der TOP „Änderung der Hausordnung“ nicht. Die Bezeichnung ist zu unbestimmt, da sie nicht erkennen lässt, welche Regelung der Hausordnung geändert werden soll (OLG Köln, Beschluss vom 14.10.1987, Az.: 16 Wx 60/87).

TOPs müssen also nicht nur vor der Eigentümerversammlung feststehen, sondern auch hinreichend konkret und der Bedeutung des Beschlussgegenstandes angemessen formuliert sein. Andernfalls sind die darauf gestützten Beschlüsse anfechtbar. Das gilt insbesondere für Beschlüsse, die unter dem TOP „Verschiedenes“ gefasst werden. Denn aus diesem TOP ist kein konkreter Beschlussgegenstand ersichtlich.

Hat der Verwalter die fehlende oder unzureichende Formulierung eines TOP grob verschuldet und kommt es deswegen zu einem Rechtsstreit, können ihm sämtliche Prozesskosten auferlegt werden, § 49 Abs. 2 WEG.

Davon zu trennen sind TOPs, die sich auf das Verfahren der Eigentümerversammlung beziehen, etwa ein Antrag auf geheime Abstimmung oder zur Wahl des Protokollführers. Solche Anträge zur Geschäftsordnung brauchen nicht in der Einladung zur Eigentümerversammlung angekündigt zu werden.

3. TOPs: Diese Fristen gelten – und wie sich Fristversäumnisse auswirken

Die Tagesordnung nebst den Tops muss den Wohnungseigentümern mit der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung mindestens 14 Tage vor der Eigentümerversammlung in Schriftform zugehen. Nur in Fällen besonderer Dringlichkeit darf die Ladungsfrist verkürzt werden, § 24 Abs. 4 WEG. Das bedeutet, dass die TOPs nicht nur vor der Eigentümerversammlung feststehen und hinreichend konkretisiert sein müssen, sondern auch den Eigentümern innerhalb der genannten Fristen bekannt zu geben sind. Den Eigentümern soll dadurch die Möglichkeit gegeben werden, sich auf die Eigentümerversammlung bzw. den dort zu debattierenden Beschlussgegenständen vorzubereiten.

Dabei kann es passieren, dass die Hausverwaltung es übersehen hat, einen bestimmten TOP auf die Tagesordnung zu setzen. Stellt sich das erst heraus, wenn die 14-tägige Ladungsfrist bereits begonnen hat und liegt kein Fall besonderer Dringlichkeit vor, kann die Verwaltung über diesen Punkt auf der Eigentümerversammlung an sich nicht mehr beschließen lassen. Denn selbst wenn die Verwaltung den „vergessenen“ TOP schriftlich nachreicht, wäre ein Beschluss darüber auf der nachfolgenden Eigentümerversammlung anfechtbar, weil die 14-tägige Ladungsfrist nicht eingehalten wurde. Nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung kann daher über den Gegenstand erst auf der nächsten Eigentümerversammlung beschlossen werden. Ist dazu die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung erforderlich, hat die Hausverwaltung die dafür anfallenden Kosten aus Schadensersatzgesichtspunkten zu tragen.

Nur wenn innerhalb der bereits laufenden 14-tägigen Ladungsfrist ein neuer, zuvor nicht bekannter Sachverhalt auftritt und dieser besonders dringlich ist (etwa Behebung eines plötzlich aufgetretenen Wasserschadens), kann die Tagesordnung auch innerhalb der 14-Tages-Frist um den betreffenden TOP schriftlich ergänzt werden.

Die hinreichend konkret und der Bedeutung des Gegenstandes angemessen formulierten TOPs müssen den Eigentümern mindestens 14 Tage vor der Eigentümerversammlung zugehen. Eine kürzere Frist ist nur in Fällen besonderer Dringlichkeit zulässig. Ohne eine Ankündigung in der Tagesordnung und ohne Einhaltung von Fristen können jedoch gültige Beschlüsse in der Eigentümerversammlung gefasst werden, wenn alle Eigentümer anwesend oder vertreten sind und den betreffenden Beschlüssen zustimmen.



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