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Als Bindeglied zwischen dem Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft und den Wohnungseigentümern kommt dem Verwaltungsbeirat eine verantwortungsvolle Aufgabe zu. So vermittelt der Beirat zwischen Verwalter und Eigentümern sowie unterstützt und überwacht den Verwalter. Manche Beiräte allerdings schießen über das Ziel hinaus und halten sich für alles zuständig. Damit stellt sich die Frage, welche Kompetenzen der Beirat hat und wann diese überschritten werden.

In diesem Artikel erfahren Sie, was der Beirat darf, was er nicht darf und wie Sie sich als Eigentümer gegen Kompetenzüberschreitungen des Beirats wehren können.

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1. Das sind die gesetzlichen Kompetenzen des Beirats

Im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sind folgende Pflichten bzw. Kompetenzen für den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, seinen Vertreter oder den gesamten Verwaltungsbeirat geregelt:

• Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, § 9b Abs. 2 WEG
• Ladung zur Versammlung, wenn ein Verwalter fehlt oder sich pflichtwidrig weigert, durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder seinen Vertreter, § 24 Abs. 3 WEG
• Unterzeichnung der Niederschrift über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder seinen Vertreter, § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG
• Unterstützung und Überwachung des Verwalters bei der Durchführung seiner Aufgaben durch den gesamten Verwaltungsbeirat, § 29 Abs. 2 Satz 1 WEG
• In der Regel Prüfung und Stellungnahme zum Wirtschaftsplan und der Jahresabrechnung, bevor die Beschlüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG (Vorschüsse) und § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG (Nachschüsse und Anpassung der Vorschüsse) gefasst werden, durch den gesamten Verwaltungsbeirat, § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG

Darüber hinaus können die Wohnungseigentümer dem Verwaltungsbeirat weitere Kompetenzen durch einen Beschluss oder eine Vereinbarungeinräumen, sofern der Beirat bzw. dessen Mitglieder damit einverstanden sind. Das gilt etwa in Verbindung mit Erhaltungsmaßnahmen oder Verfügungen über das gemeinschaftliche Vermögen.

2. Wann der Beirat seine Kompetenzen überschreitet

Grundsätzlich liegen die Grenzen der Kompetenzen des Verwaltungsbeirats dort, wo die Zuständigkeit des Verwalters beginnt. Bei einem Einmischen in die Entscheidungsbefugnis des Verwalters überschreitet der Beirat regelmäßig seine Kompetenzen. Insbesondere ist der Beirat nicht zu Weisungen oder Befehlen gegenüber dem Verwalter oder den Wohnungseigentümern berechtigt. Soweit der Verwalter zu überwachen ist, beschränkt sich das etwa auf die stichprobenartige Kontrolle der Buchführung des Verwalters und dem Stand der Gemeinschaftskonten oder die Kenntnis über die vom Verwalter für die Eigentümergemeinschaft geschlossenen Verträge.

Im Einzelnen ist eine Kompetenzüberschreitung des Beirats gegeben, wenn er bzw. seine Mitglieder

• bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum ohne Beschluss vornehmen
• Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft eigenmächtig ändern oder aufheben, insbesondere den Verwalter eigenmächtig entlasten oder nicht entlasten
• Buchungen für die Eigentümergemeinschaft auf deren Konten tätigen
• Handwerker und Dienstleister eigenmächtig beauftragen oder deren Arbeiten unbefugt überwachen sowie abnehmen
• die Hausordnung aufstellen, deren Einhaltung eigenmächtig kontrollieren oder sich selbst nicht an die Hausordnung halten
• die Instandhaltungsrücklage oder sonstige Gemeinschaftsgelder eigenmächtig verwenden oder anlegen
• Redeverbot auf Eigentümerversammlungen gegenüber dem Verwalter oder den Eigentümern erteilen
• eine Vergütung in unverhältnismäßiger Höhe oder über den Aufwendungsersatz hinaus für die ehrenamtliche Beiratstätigkeit fordern
• Verträge der Eigentümergemeinschaft in deren Namen schließen oder kündigen
• Vorteile insbesondere finanzieller Art vom Verwalter oder Handwerkern annehmen
• Weisungen gegenüber dem Verwalter oder den anderen Eigentümern erteilen

3. So können sich Eigentümer gegen Kompetenzüberschreitungen des Beirats wehren

Es obliegt in erster Linie dem Verwalter, Kompetenzüberschreitungen des Beirats abzustellen sowie diesen auf seine Befugnisse hinzuweisen. Handelt es sich um einen guten Verwalter, macht er dem Beirat auch dessen Grenzen deutlich. Mancher Beirat reagiert darauf aber nicht. Oder das Handeln des Beirats liegt im Interesse des Verwalters und er greift deswegen nicht ein.

In diesen Fällen sollten Eigentümer die Initiative ergreifen und sich selbst gegen die Kompetenzüberschreitungen des Beirats wehren. Das kann wie folgt geschehen:

3.1. Wissen ist Macht

Viele Eigentümer sind kaum über das Wohnungseigentumsrecht informiert und werden daher bei Beanstandungen vom Beirat häufig abgefertigt, ob nun zu Recht oder zu Unrecht. Wissen ist hier Macht, in dem der Beirat ruhig und bestimmt auf seine Kompetenzüberschreitungenhingewiesen sowie ihm klar gemacht wird, dass er sich an seine Grenzen zu halten hat.

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3.2. Je mehr Eigentümer, desto besser

Je mehr Eigentümer die Kompetenzüberschreitungen des Beirats bemängeln, desto wirkungsvoller ist das. Eigentümer, die gegen den Beirat vorgehen wollen, sollten daher nach gleichgesinnten Miteigentümern suchen und sich mit diesen gegen den Beirat zusammenschließen.

3.3. Verwalter zum Einschreiten auffordern

Die Eigentümer können auch den Verwalter auffordern, die Kompetenzüberschreitungen des Beirats zu unterbinden. Je nach Verhalten des Beirats sollte das gegenüber dem Verwalter schriftlich und unter Fristsetzung zum Einschreiten erfolgen. Wird darauf nicht regiert, kann das Schreiben eines Rechtsanwalts helfen.

3.4. Verwaltungsbeirat abwählen

Ein unentgeltlich tätiger Beirat darf grundsätzlich jederzeit abgewählt werden (Oberlandesgericht (OLG) Hamm, Beschluss vom 18.01.1999, Az.: 15 W 77/98). Lediglich dann, wenn die Teilungserklärung etwas anderes vorsieht oder der Beirat ein Honorar erhält, kann eine Abwahl nur aus wichtigem Grund zulässig sein. Ein solcher Grund liegt vor, wenn unter Berücksichtigung aller Umstände den Wohnungseigentümern eine Zusammenarbeit mit den betreffenden Beiratsmitgliedern nicht mehr zuzumuten ist, weil das erforderliche Vertrauensverhältnis gestört oder entfallen ist.

Ist kein wichtiger Grund für die Abwahl des Beirats erforderlich und wird direkt ein vollständig neuer Beirat gewählt, liegt in der Neuwahl zugleich die schlüssige Abberufung des bisherigen Beirats (Landgericht (LG) Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 15.01.2001, Az.: 14 T 7427/00).

Um den Beirat abzuwählen, kann jeder Eigentümer vom Verwalter die Aufnahme dieses Tagesordnungspunkts (TOP) in die Tagesordnung der Eigentümerversammlung verlangen. Der Original-Antrag ist schriftlich, unterzeichnet und unter Angabe der sachlichen Gründe so rechtzeitig vorzulegen, dass er noch unter Einhaltung der mindestens dreiwöchigen Ladungsfrist für die Eigentümerversammlung berücksichtigt werden kann.

Verweigert der Verwalter die Aufnahme des TOP, besteht die Möglichkeit, die Anberaumung einer außerordentlichen Eigentümerversammlungzu fordern. Dazu muss mindestens ein Viertel der Eigentümer schriftlich und unter Angabe des Zwecks sowie des Grundes die Anberaumung beim Verwalter geltend machen, § 24 Abs. 2 WEG. Verweigert der Verwalter pflichtwidrig auch die Einberufung der außerordentlichen Eigentümerversammlung, ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder dessen Vertreter oder aber ein dazu durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer zur Anberaumung der Eigentümerversammlung berechtigt, § 24 Abs. 3 WEG.

3.5. Letzte Möglichkeit: Beschlussersetzungsklage

Kommt es auch nicht zur einer außerordentlichen Eigentümerversammlung, ist eine Beschlussersetzungsklage denkbar, § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG. Dazu kann sich entweder ein Eigentümer zur Anberaumung einer Eigentümerversammlung ermächtigen lassen oder die gerichtliche Abwahl des Beirats beantragen. Für das Rechtschutzbedürfnis ist es aber erforderlich, dass sich die Eigentümer zuvor bereits mit der Frage der Ermächtigung bzw. der Abwahl erfolglos beschäftigt haben. Das kann etwa durch einen nicht zustande gekommenen Beschluss im schriftlichen Verfahren (Umlaufbeschluss) geschehen sein. Ist das der Fall, wird das Gericht den Eigentümer zur Versammlungsanberaumung ermächtigen oder den Beirat abwählen, wenn so schwerwiegende Gründe vorliegen, dass sein Verbleiben im Amt als nicht ordnungsmäßig erscheint.

Findet eine (ordentliche) Eigentümerversammlung statt und steht die Abwahl des Beirats nicht auf der Tagesordnung oder soll diese erst später im Verlauf der Versammlung erfolgen, können die Eigentümer auch gegen die regelmäßig am Versammlungsanfang zu beschließende Entlastung des Beirats stimmen. Das ist rechtens, wenn dafür ein wichtiger Grund vorliegt (LG Frankfurt am Main, Urteil vom 02.09.2018, Az.: 2-09 S 51/18).