Wahl des Verwaltungsbeirats – so funktioniert’s

Die meisten Wohnungseigentümergemeinschaften haben zwar einen Verwalter. Über einen Verwaltungsbeirat verfügen jedoch weitaus weniger Eigentümergemeinschaften. Dabei ist gerade der Beirat ein sinnvolles Bindegliedzwischen dem WEG-Verwalter und den Wohnungseigentümern, dem in der Praxis eine erhebliche Bedeutungzukommt. So unterstützt der Beirat nicht nur den Verwalter, sondern prüft etwa auch die vom Verwalter erstellten Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne.

Soll ein Verwaltungsbeirat gewählt werden, sind bestimmte Dinge zu beachten. Welche das im Einzelnen sind und wie die Wahl des Verwaltungsbeirats funktioniert, lesen Sie hier.

1. Wahl eines Verwaltungsbeirats ist keine Pflicht

Die Wohnungseigentümer können zwar einen Verwaltungsbeirat bestellen, müssen das aber nicht. Damit ist der Beirat ein freiwilliges Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wahl bzw. Bestellung eines Verwaltungsbeirats ist aber unbedingt zu empfehlen. Denn zu den seinen Aufgaben gehört insbesondere:

  • Unterstützung des Verwalters bei seinen Aufgaben
  • Prüfung von Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Rechnungslegungen und Kostenvoranschlägen
  • Unterzeichnung (und damit Prüfung) der Niederschrift über die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse
  • Einberufung der Eigentümerversammlung bei fehlendem oder sich weigernden Verwalter
  • sofern beschlossen und im Verwaltervertrag vereinbart, Zustimmung zu Geldverfügungen des Verwalters

Darüber hinaus kann der Verwaltungsbeirat weitere Aufgaben übernehmen. Näheres zu den Aufgaben des Beirats finden Sie hier.

2. Wo die Wahl des Verwaltungsbeirats geregelt ist

Maßgebliche Vorschriften für die Wahl des Beirats sind das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und die Gemeinschaftsordnung der jeweiligen Eigentümergemeinschaft.

2.1. So lautet die gesetzliche Regelung

Nach § 29 Abs. 1 Satz 1 WEG können diekönnen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen. Durch die Formulierung „können“ wird deutlich, dass dies eine freiwillige Entscheidung der Eigentümer ist. Dabei erfolgt eine etwaige Bestellung regelmäßig auf der Wohnungseigentümerversammlung.

2.2. Abweichende Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung möglich

Aus der Gemeinschaftsordnung der jeweiligen Eigentümergemeinschaft, die gegenüber der gesetzlichen Regelung vorrangig ist, können sich Abweichungen ergeben. Denkbar sind im Wesentlichen folgende Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung:

  • Verwaltungsbeirat generell vorgeschrieben

Ist ein Beirat in der Gemeinschaftsordnungvorgeschrieben, muss dieser auch gewählt werden. Andernfalls wird gegen den Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung verstoßen. Die Eigentümer können daher die Bestellung eines Beirats notfalls gerichtlich durchsetzen.

  • Wahl eines Verwaltungsbeirats erfordert Allstimmigkeit 

Statt der gesetzlich vorgesehenen Stimmenmehrheit für die Bestellung des Beirats, also die Mehrheit der auf der Eigentümerversammlung abgegebenen Stimmen, kann die Gemeinschaftsordnung auch die Allstimmigkeit fordern. Die Allstimmigkeit ist eine qualifizierte Form der Einstimmigkeit und bedeutet, dass alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer der Beiratsbestellung zustimmen müssen. Findet sich eine solche Zustimmung nicht, ist keine Beiratsbestellung möglich.

  • Verwaltungsbeirat generell ausgeschlossen

Die Gemeinschaftsordnung kann auch bestimmen, dass die Bestellung eines Beirats ausgeschlossen ist. Ein solcher Ausschluss wird öfters bei kleinen Eigentümergemeinschaften mit zwei bis vier Wohnungseigentümern in der Gemeinschaftsordnung festgeschrieben.

Wird trotzdem (bei einer größeren Eigentümergemeinschaft) ein Verwaltungsbeirat bestellt, ist der Mehrheitsbeschluss aber nicht von vornherein unwirksam (nichtig), sondern lediglich anfechtbar. Das bedeutet, dass der Bestellungsbeschluss nur dann ungültigwird, wenn er innerhalb der einmonatigen Frist nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG mit der Anfechtungsklage beim zuständigen Amtsgericht angegriffen wird (also innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung). Wird der Beschluss hingegen nicht angefochten, bleibt die Bestellung des Beirats gültig, obwohl die Gemeinschaftsordnung keinen Beirat erlaubt.

3. Wie die Wahl des Verwaltungsbeirats funktioniert

Soll nach dem Willen der Wohnungseigentümergemeinschaftein Verwaltungsberat bestellt werden oder ist das in der Gemeinschaftsordnung so vorgesehen, erfolgt die Wahl des Beirats. Dabei gilt Folgendes: 

3.1. Der Verwaltungsbeirat besteht aus drei Eigentümern

Grundsätzlich besteht der Verwaltungsbeirat aus drei Wohnungseigentümern, und zwar aus einem Vorsitzenden und zwei Beisitzern, § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG. Ausnahmen davon sind möglich, wenn die

  • Gemeinschaftsordnung etwas anderes vorsieht, etwa eine Öffnungsklausel, wonach durch Mehrheitsbeschluss eine geringere Personenanzahl als drei für den Beirat festgelegt werden darf
  • die Eigentümer einstimmig eineVereinbarung nach § 10 Abs. 3 WEG schließen, wonach ein Verwaltungsbeirat mit weniger als drei Personen bestellt werden kann

Ansonsten gilt auch hier: Wo kein Kläger, da kein Richter. Bestellen die Eigentümer etwa nur zwei Beiratsmitglieder, ist der Bestellungsbeschluss nicht von vornherein nichtig, sondern kann nurinnerhalb derder einmonatigen Frist nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG angefochten werden. Geschieht das nicht, ist der Bestellungsbeschluss gültig.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshof (BGH) widerspricht allerdings ein aus zwei Mitgliedern bestehender Beirat dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Eigentümer müssten daher dafür sorgen, dass für den Beirat drei Eigentümer vorhanden sind, sofern keine anderslautende Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung oder aufgrund einer Vereinbarung der Eigentümer vorliegt (BGH, Urteil vom 05.02.2010, Az.: V ZR 126/09).

Bei der Wahl des Verwaltungsbeirats sollten auch ein oder zwei Ersatzmitglieder gewählt werden. Scheidet ein Mitglied aus dem Beirat aus oder ist unvorhergesehen längere Zeit zur Beiratstätigkeit nicht imstande, kann ein Ersatzmitglied in den Beirat nachrücken. Es muss dann nicht eigenes eine neue Wahl des Beirats bzw. des fehlenden Mitglieds durchgeführt werden, wozu die Eigentümer an sich verpflichtet sind. Im Übrigen bleibt der Beirat auch bei Ausscheiden eines Mitglieds handlungsfähig.

3.2. Das gilt für das Wahlverfahren

Eine bestimmte gesetzliche Verfahrensweise ist für die Wahl des Verwaltungsbeirats nicht vorgesehen. Auch hier sollte allerdings die Gemeinschaftsordnung eingesehenwerden, in der ein bestimmtes Wahlverfahren vorgegeben sein kann.

Sind in der Gemeinschaftsordnung keine Vorschriften zur Beiratswahl enthalten, ist es an sich Sache der Wohnungseigentümergemeinschaft, auf welche Weise gewählt wird. Die Wahl kann daher eigentlich offen oder geheim, per Handzeichen oder schriftlich erfolgen. Um jedoch auf der sicheren Seite zu sein, sollte die Wahl bzw. Bestellung keine Angriffspunkte für eine Anfechtung bieten. Daher ist zum einen eine Blockwahl zu vermeiden, in der sich etwa drei Eigentümer gleichzeitig zur Wahl stellen. Stattdessen ist jedes Beiratsmitglied einzeln zu wählen. Zum anderen ist eine geheime Wahl ratsam.

Zur Wahl des Verwaltungsbeirats sind alle Eigentümer berechtigt. Das gilt auch für Eigentümer, die selber als Beiratsmitglied kandidieren.

Soweit aus der Gemeinschaftsordnung nichts anderes hervorgeht, bestimmen die Beiratsmitglieder nach erfolgter Wahl untereinander den Vorsitzenden und dessen Stellvertreter.

3.3. Wer sich in den Verwaltungsbeirat wählen lassen darf 

In der Regel dürfennur Wohnungseigentümer in den Beirat gewählt werden. Ausnahmsweise können Nichteigentümer gewählt werden, wenn

  • das nach der Teilungserklärung möglich ist oder
  • durch Vereinbarung der Eigentümer zulässig ist

Die Wahl von Nichteigentümern kann sinnvoll sein, wenn diese über spezielles Fachwissen verfügen, was der Eigentümergemeinschaft nutzt, wie etwa die Kenntnisse eines Bauingenieurs bei einer anstehenden Sanierung.

Wird der Nichteigentümer jedoch nur aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses als Beiratsmitglied bestellt, ist der Beschluss anfechtbar (Landgericht (LG) Karlsruhe, Beschluss vom 13.03.2009, Az.: 11 S 22/09). Ebenso kann der Verwalter – auch wenn er selber Wohnungseigentümer ist – nicht in den Beirat gewählt werden. Ein solcher Beschluss ist von vornherein unwirksam, also nichtig.

3.4. Welche Qualifikationen des Verwaltungsbeirats ideal sind

Zwar sindfür das Amt des Beirats keine besonderen Qualifikationen erforderlich. Trotzdem ist es aber ideal, wenn der Beirat aus einem technisch, einem kaufmännisch und einem rechtlich versierten Mitglied besteht, die auch noch im Objekt wohnen. Denn zum einen werden diese Kenntnisse gerade bei der Wohnungseigentumsverwaltung ständig benötigt. Zum anderen ist die Nähe zum Objekt wichtig, um jederzeit vor Ort zu sein.

3.5. Die Amtszeit des Verwaltungsbeirats sollte befristet sein

Ist in der Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt, ist der Beirat auf unbestimmte Zeit gewählt. Eine gesetzliche Höchstdauer ist gesetzlich nicht festgelegt. Trotzdem sollte das Beiratsamt befristet sein und der Beirat daher nur für eine begrenzte Zeit bestellt werden. Andernfalls muss der Beirat – etwa bei Unzufriedenheit der anderen Wohnungseigentümer – eigens abgewählt werden, wodurch in der Eigentümergemeinschaft regelmäßig Unruhe entsteht.

Wohnungseigentümer sollten darauf achten, dass die Amtszeiten von Verwalter und Beirat verschieden sind. So kann etwa der Beiratsvorsitzende oder dessen Vertreter eine Eigentümerversammlung einberufen, wenn die Bestellung des amtierenden Verwalters ausgelaufen und noch kein neuer Verwalter vorhanden ist.



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