Wer darf Angebote von WEG-Verwaltern einholen?

Wer darf Angebote von WEG-Verwaltern einholen?

Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums meistens durch eine externe Hausverwaltung. Möchte nun eine Eigentümergemeinschaft einen neuen Verwalter bestellen oder haben sich vor einer Wiederbestellung des amtierenden Verwalters die Umstände geändert, müssen mehrere Angebote von WEG-Verwaltern eingeholt werden. Dabei sind sämtliche Angebote der Einladung zur Eigentümerversammlung beizufügen, in der der Verwalter bestellt werden soll. Aber wer darf diese Angebote einholen? Ob dies die einzelnen Wohnungseigentümer, der Verwaltungsbeirat oder der amtierende Verwalter sind, lesen Sie in diesem Artikel.

I. Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung erfordert die Einholung mehrerer Angebote

Das Wohnungseigentumsrecht wird geprägt durch den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung. Das bedeutet allgemein gesagt, dass Verwaltungsmaßnahmen vernünftig, nützlich und wirtschaftlich sein müssen, im Interesse aller Wohnungseigentümer zu liegen haben sowie billigem Ermessen entsprechen müssen. Den Wohnungseigentümern ist daher Gelegenheit zu geben, bei der Bestellung eines neuen Verwalters die Leistungen und Kosten mehrerer WEG-Verwaltungen zu überprüfen. Das ist aber nur der Fall, wenn die Eigentümer die verschiedenen Angebote erhalten und ausreichend Zeit für deren Sichtung haben.

Erforderlich ist die Einholung mehrerer Angebote, wenn ein neuer Verwalter bestellt werden soll oder sich beim amtierenden Verwalter vor dessen Wiederbestellung die Umstände geändert haben. Änderung der Umstände bedeutet, dass etwa der derzeitige Verwalter nicht mehr effizient arbeitet, Spannungen zwischen Verwalter und Eigentümern bestehen oder Anlass zur Überprüfung der Höhe seines Honorars besteht (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 01.04.2011, Az.: V ZR 96/10). Dabei ist die Höhe des Honorars regelmäßig zu überprüfen, wenn zu einem günstigeren Angebot eine erhebliche Preisdifferenz besteht.

Liegen mehrere Angebote vor, müssen diese mit der Einladung zur Eigentümerversammlung verschickt werden, in der ein anderer, neuer Verwalter bestellt werden soll oder eine Wahl zwischen dem amtierenden Verwalter und anderen Bewerbern stattfindet.

Umgekehrt brauchen bei einer Wiederbestellung des amtierenden Verwalters keine Alternativangebote eingeholt zu werden, wenn die Mehrheit der Wohnungseigentümer mit der Arbeit des Verwalters zufrieden und kein Anlass besteht, die Angemessenheit des Verwalterhonorars zu überprüfen (BGH, Urteil vom 01.04.2011, Az.: V ZR 96/10).

Einzelheiten zu diesem Komplex finden Sie in dem Artikel: Mehrere Angebote von Hausverwaltungen einholen: Wann und warum?

II. Wer Angebote von WEG-Verwaltern einholen darf

Ist die Einholung von mehreren Angeboten bzw. Alternativangeboten für die Bestellung des Verwalters erforderlich, stellt sich die Frage, wer diese Angebote einholen darf. Hier gilt im Einzelnen für den:

1. Einzelnen Eigentümer

Da die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zusteht, § 21 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG), kann jeder Wohnungseigentümer Angebote von WEG-Verwaltern einholen.

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Die eingeholten Angebote sind dann an den amtierenden Verwalter weiterzuleiten mit der Bitte, die Angebote mit der Einladung zur Eigentümerversammlung hinsichtlich der Verwalterbestellung an alle anderen Eigentümer zu versenden. Ist kein Verwalter tätig und stattdessen der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats bzw. dessen Stellvertreter mit der Einberufung der Eigentümerversammlung zur Verwalterbestellung befasst, sind die Angebote an diesen zu senden. Auch hier sind die Angebote an die anderen Eigentümer im Rahmen der betreffenden Versammlungseinberufung zu übermitteln.

2. Verwaltungsbeirat

Zunächst kann der Verwaltungsbeirat – wie jeder andere Wohnungseigentümer auch – Angebote einholen und diese an den Verwalter übermitteln, damit die Angebote an die Eigentümer weitergeleitet werden.

Möglich ist auch, dass die Wohnungseigentümer den Verwaltungsbeirat auf der Eigentümerversammlung zur Einholung von Angeboten durch Beschluss ermächtigen. Dabei ist zunächst darauf hinzuweisen, dass es sich dabei um keine typische Tätigkeit des Verwaltungsbeirats handelt. Besteht also für den Beirat eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung und begeht dieser bei der Angebotseinholung schuldhaft Fehler, haftet für etwaige Regressansprüche nicht dessen Versicherung, sondern der Beirat selber (etwa Versäumnis der Weiterleitung von Angeboten an die Eigentümer mit der Folge, dass die Verwalterwahl erfolgreich angefochten wird und dadurch u. a. Mehrkosten für die Anberaumung einer weiteren Eigentümerversammlung entstehen).

Weiterhin ist der Verwaltungsbeirat – unabhängig von einer Ermächtigung zur Angebotseinholung – berechtigt, unter den verschiedenen Angeboten bzw. Bewerbern eine Vorauswahl zu treffen, welche Bewerber zur Vorstellung in die Eigentümerversammlung eingeladen werden. Der Beirat darf daher nur die Bewerber zur Versammlung einladen, die ihm am geeignetsten erscheinen. Auf diese getroffene Vorauswahl braucht in der den Wohnungseigentümern zugesandten Tagesordnung zur Eigentümerversammlung nicht hingewiesen zu werden

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Ein anfechtbarer Verstoß gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung durch die Nichtberücksichtigung der durch die Vorauswahl ausgeschiedenen Bewerber soll nur dann vorliegen, wenn der später gewählte Verwalter nach seinen persönlichen und fachlichen Fähigkeiten zur Ausübung des Verwalteramts nicht geeignet erscheint (Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf, Beschluss vom 14.09.2001, Az.: 3 Wx 202/01).

Danach sind also den Wohnungseigentümern alle eingeholten Angebote zu übermitteln, wobei der Beirat entscheiden kann, welche Bewerber sich in der Eigentümerversammlung vorstellen dürfen. Eine Minderheit der Teilnehmer einer Eigentümerversammlung hat keinen Anspruch darauf, dass Bewerber in der Versammlung angehört werden (OLG München, Beschluss vom 07.09.2007, Az.: 32 Wx 109/07).

Ist der Beirat zur Einholung von Angeboten ermächtigt, stellt sich die Frage, ob auch einzelne Wohnungseigentümer zusätzliche Angebote einholen dürfen. Davon ist grundsätzlich auszugehen, wobei diese Angebote dem Verwaltungsbeirat zur weiteren Veranlassung zu übermitteln sind.

3. Verwalter

Auch der amtierende Verwalter kann beauftragt bzw. ermächtigt werden, Angebote der Konkurrenz einzuholen. Sinnvoll ist dies jedoch nicht. Entweder scheidet der Verwalter auf eigenen Wunsch aus, so dass unter Umständen die Motivation für eine Suche seines Nachfolgers fehlt. Oder aber der Verwalter stellt sich zur Wiederwahl und ist bei der Einholung von Konkurrenzangeboten insoweit befangen, dass er nur ungern Angebote mit umfangreicheren Leistungen oder zu günstigeren Preisen einholt.

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