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Regelmäßig hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft einen Verwalter, der diese unter anderem gerichtlich und außergerichtlich vertritt, die Wohnungseigentümerversammlung einberuft und leitet, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung umsetzt sowie sich um die Hausgelder und den Zahlungsverkehr kümmert. Fällt der Verwalter unvorhergesehen dauerhaft aus, etwa weil er plötzlich sein Amt niederlegt, längerfristig schwer erkrankt und keine Vertretung hat oder mitsamt den Geldern der Eigentümergemeinschaft spurlos verschwindet, ist die Eigentümergemeinschaft erst einmal handlungsunfähig. Die Frage ist dann, was die Wohnungseigentümer oder aber der einzelne Eigentümer unternehmen können. Die Antwort darauf erfahren Sie hier.

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1. WEG bleibt auch ohne Verwalter bestehen

Scheidet oder fällt der Verwalter aus, ändert dies nichts daran, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft fortbesteht. Denn die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemeinschaftlich, § 18 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG), also der Eigentümergemeinschaft in ihrer Gesamtheit. Zudem vertreten die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich die Eigentümergemeinschaft in ihrer Gesamtheit, sofern kein Verwalter existiert, § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG.

Ohne Verwalter ist die Eigentümergemeinschaft allerdings praktisch handlungsunfähig. Dies ergibt sich daraus, dass grundsätzlich alle Eigentümer gemeinschaftlich und zusammen die Eigentümergemeinschaft verwalten und vertreten müssen. Während das bei kleineren Eigentümergemeinschaften mit bis vielleicht zehn bis zwölf Einheiten und ohne auswärtig wohnende Eigentümer in Form einer Selbstverwaltung noch möglich erscheint (wobei die Selbstverwaltung zuvor beschlossen werden muss), ist das bei darüber hinausgehenden Einheiten und /oder mehreren auswärts lebenden Eigentümern kaum praktikabel.

Die Wohnungseigentümer müssen daher schnellmöglich die Handlungsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft wieder herstellen. Das kann durch Anberaumung einer Eigentümerversammlung oder ohne Versammlung im schriftlichen Verfahren (Umlaufverfahren) geschehen, wobei jeweils darüber zu beschließen ist, wie weiter verfahren werden soll.

2. Wie die Eigentümerversammlung einberufen werden kann

Die Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung ist auf mehrere Arten möglich.

2.1. Einberufung durch den Verwaltungsbeirat

Fehlt ein Verwalter, ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder dessen Vertreter berechtigt, die Eigentümerversammlung einzuberufen, § 24 Abs. 3 WEG.

2.2. Einberufung durch den ermächtigten Wohnungseigentümer

Hat die Eigentümergemeinschaft keinen Verwalter, kann neben dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder dessen Vertreter auch ein Wohnungseigentümer die Eigentümerversammlung einberufen. Das setzt voraus, dass der Wohnungseigentümer dazu durch Beschluss der anderen Eigentümer ermächtigt ist, § 24 Abs. 3 WEG.

In der Praxis erstreckt sich ein solcher Beschluss meistens darauf, dass der Wohnungseigentümer zur Einberufung einer Eigentümerversammlung dann ermächtigt ist, wenn

• kein Verwalter vorhanden ist oder dieser pflichtwidrig die Einberufung der Versammlung verweigert und
• ein Verwaltungsbeirat zwar bestellt ist, aber ebenfalls pflichtwidrig die Einberufung der Versammlung verweigert

Der betreffende Wohnungseigentümer ist also regelmäßig in der Kette Verwalter – Beirat – ermächtigter Eigentümer das letzte Glied.

2.3. Veranstaltung einer Vollversammlung

Ist weder ein Verwalter noch ein Verwaltungsbeirat vorhanden und wurde auch kein Wohnungseigentümer zur Versammlungseinberufung durch Beschluss ermächtigt, besteht  immer noch die Möglichkeit, dass sich alle Wohnungseigentümer zu einer sogenannten Vollversammlung treffen. Dies kann etwa dadurch geschehen, dass sich die Eigentümer zur Durchführung einer Versammlung allseits verabreden.

Kommt auf diese Art und Weise eine Vollversammlung zustande, müssen alle Eigentümer in der Versammlung erklären, dass sie auf die Einberufungsformalitäten nach § 24 WEG (Einladung in Textform unter Angabe der Tagesordnungspunkte) verzichten und rechtsgültige Beschlüsse fassen wollen. Das ist dann vom in der Eigentümerversammlung gewählten Versammlungsleiter in der Niederschrift (Protokoll) über die Versammlung aufzunehmen. Die Eigentümer können dann die erforderlichen Beschlüsse fassen.

Wichtig ist, dass alle Eigentümer an der Versammlung teilnehmen oder vertreten sind. Andernfalls dürfte der Beschluss über die Bestellung eines neuen Verwalters nichtig sein. Verzichten die Eigentümer hingegen in der Versammlung nicht auf die Einberufungsmodalitäten, können die gefassten Beschlüsse anfechtbar sein.

3. Welche Beschlüsse in der Eigentümerversammlung möglich sind

Um die Handlungsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft wieder herzustellen, kommen verschiedene Beschlüsse in Betracht. 

3.1. Abberufung des zuletzt tätigen Verwalters?

Ob der zuletzt tätige Verwalter abberufen in der Eigentümerversammlung werden muss, hängt davon ab, ob er noch formell bestellt ist. Hat der Verwalter sein Amt niedergelegt, ist er damit auch aus dem Amt ausgeschieden (Landgericht (LG) Karlsruhe, Urteil vom 11.12.2012, Az.: 11 S 231/11). Ist er aber längerfristig und auf unvorhergesehene Dauer erkrankt oder spurlos verschwunden, ist er immer noch bestellt und damit im Amt. Daher muss der Verwalter in diesen Fällen durch Beschluss der Wohnungseigentümer abberufen werden. Die Abberufung des Verwalter ist jederzeit und ohne Angabe von Gründen möglich, § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Davon zu trennen ist der Verwaltervertrag. Legt der Verwalter sein Amt nieder, kündigt er zumeist auch den Verwaltervertrag. Muss der Verwalter jedoch abberufen werden, ist auch die Kündigung des Verwaltervertrags zu beschließen. Diese ist im Fall des Verschwindens des Verwalters fristlos aus wichtigem Grund und bei dessen längerer Erkrankung sowie ohne eine bei ihm vorhandene Vertretung zumindest fristgemäß möglich.

3.2. Bestellung eines neuen Verwalters

Soll in der Eigentümerversammlung ein neuer Verwalter bestellt werden, sind einige Dinge zu beachten, damit die Bestellung nicht angefochten werden kann.

3.2.1. Vorschlagsrecht für einen neuen Verwalter

Problematisch ist, wer einen neuen Verwalter suchen bzw. Angebote von Hausverwaltungen einholen darf. Vor der am 01.12.2020 in Kraft getretenen WEG-Reform stand die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu, § 21 Abs. 1 WEG alter Fassung (a. F.). Jeder Wohnungseigentümer konnte daher Angebote einholen. Das hat sich geändert, da diese Vorschrift aufgehoben wurde. Nun erfolgt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, § 18 Abs. 1 WEG, also nicht mehr von den Eigentümern zusammen, sondern von der Eigentümergemeinschaft in ihrer Gesamtheit. Daher ist die Eigentümergemeinschaft auch zuständig für die Einholung von Angeboten. Demzufolge müsste die Gemeinschaft in ihrer Gesamtheit durch Beschluss festlegen, wer zur Einholung von Angeboten berechtigt ist.

Fehlt es an einem solchen Beschluss und steht die Eigentümergemeinschaft plötzlich ohne Verwalter da, sollten die Wohnungseigentümer bzw. der Beirat trotzdem Angebote von Hausverwaltungen einholen. Denn wird aus diesen Angeboten ein neuer Verwalter gewählt und die Gemeinschaft durch dessen Bestellung wieder handlungsfähig, dürfte die Bestellung schwerlich mit der Begründung anfechtbar sein, dass die Angebotseinholung durch eine dazu nicht ermächtigte Person den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. Außerdem läge in einem Bestellungsbeschluss zugleich auch die Genehmigung der ohne Ermächtigung eingeholten Angebote.

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3.2.2. Mindestens drei Angebote erforderlich

Bei der Suche nach einem neuen Verwalter müssen grundsätzlich mindestens drei Angebote verschiedener Hausverwaltungen eingeholt werden (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 01.04.2011, Az.: V ZR 96/10). Liegen diese nicht vor, ist die Bestellung eines neuen Verwalters anfechtbar. Eine Ausnahme besteht lediglich dann, wenn die Eigentümergemeinschaft allgemein „in Verruf“ geraten ist. Gibt aus diesem Grund nur eine Hausverwaltung ein Angebot ab, soll das genügen (LG Dortmund, Urteil vom 15.01.2016, Az.: 17 S 112/15).

3.2.3. Angebote müssen bekannt sein

Die Wohnungseigentümer müssen Gelegenheit haben, sich vor der Beschlussfassung mit den eingeholten Angeboten eingehend zu beschäftigen. Daher ist es erforderlich, dass den Eigentümern innerhalb der nach der WEG-Reform nun geltenden dreiwöchigen Einberufungsfrist

• die Angebote der Bewerber für das Verwalteramt oder
• deren Namen und die Eckdaten ihrer Angebote wie Laufzeit und Vergütung

vorliegen (BGH, Urteil vom 24.01.2020, Az.: V ZR 110/19). Das ist zumindest bei spontan anberaumten Vollversammlungen problematisch. Dagegen sollten bei durch einzelne Eigentümer initiierten Vollversammlungen diese Eigentümer dafür sorgen, dass die übrigen Wohnungseigentümer zuvor die Angebote erhalten. Sind den einzelnen Eigentümern die Angebote bzw. deren Eckdaten nicht bekannt, ist die Bestellung eines darauf beruhenden Verwalters anfechtbar.

Existiert ein Verwaltungsbeirat, ist in der Rechtsprechung umstritten, ob dieser bei einer Vielzahl von vorliegenden Angeboten bereits eine Vorauswahl treffen kann (dafür: Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf, Beschluss vom 14.09.2001, Az:. 3 Wx 202/01, dagegen: Amtsgericht (AG) Hamburg-Altona, Urteil vom 16.05.2014, Az.: 303a C 22/13). Bei vielen eingegangenen Angeboten dürfte jedoch einiges dafür sprechen, dass zumindest die ungeeigneten und überteuerten Angebote aussortiert werden, so dass sich die Anzahl der an die übrigen Eigentümer zu übermittelnden Angebote entsprechend reduziert. Drei Angebote müssen aber mindestens mitgeteilt werden.

3.3. Bestellung eines kommissarischen Verwalters

Scheidet oder fällt der amtierende Verwalter plötzlich aus, ist es meistens schwierig, zeitnah einen geeigneten neuen Verwalter zu finden sowie bereits bis zur Eigentümerversammlung Angebote von Hausverwaltungen zu übermitteln. Die Praxis behilft sich daher häufig damit, vorübergehend einen sogenannten kommissarischen Verwalter zu bestellen, der aus den Reihen der Wohnungseigentümer  der Eigentümergemeinschaftstammt. Das kann sowohl ein Mitglied des Verwaltungsbeirats als auch ein sonstiger Eigentümer der Gemeinschaft sein. Auf diese Weise wird die Eigentümergemeinschaft sofort wieder handlungsfähig und es besteht genügend Zeit, einen geeigneten externen Verwalter zu suchen.

Infolge der WEG-Reform wird die Bestellung eines kommissarischen Verwalters künftig jedoch stark eingeschränkt. Denn aufgrund der Reform kann demnächst jeder Wohnungseigentümer als Teil einer ordnungsmäßigen Verwaltung grundsätzlich die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen. Zertifizierter Verwalter ist derjenige, der vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt, § 26a Abs. 1 WEG.

In der Praxis ist ein aus den Reihen der Wohnungseigentümer bestellter kommissarischer Verwalter in aller Regel nicht zertifiziert. Damit kann jeder Wohnungseigentümer, der einen zertifizierten Verwalter fordert, die Bestellung des kommissarischen Verwalters in Zukunft anfechten.

Geregelt ist der Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters in § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG. Aufgrund der Übergangsvorschrift in § 48 Abs. 4 Satz 1 WEG ist diese Regelung aber erst ab dem 01.12.2022 anwendbar. Im Übrigen gilt ein am 01.12.2020 im Amt tätiger Verwalter bis zum 01.06.2024 gegenüber der Eigentümergemeinschaft als zertifizierter Verwalter, § 48 Abs. 4 Satz 2 WEG.

Regelmäßig keinen zertifizierten Verwalter können Wohnungseigentümer in kleineren Wohnanlagen im Falle der Eigenverwaltung verlangen. Das ist nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG der Fall, wenn

• die Wohnanlage aus weniger als neun Sondereigentumsrechten (Eigentumswohnungen) besteht
• ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und
• weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (nach Köpfen) die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen

Die Bestellung eines kommissarischen Verwalters ist daher unbeschadet der WEG-Reform möglich

• bis zum 30.11.2022, wenn er jetzt gewählt wird
• bis zum 30.06.2024, wenn er am 01.12.2020 gewählt war
• jetzt und auch künftig, wenn es sich um eine kleinere Wohnanlage mit weniger als neun Einheiten handelt, ein Eigentümer als Verwalter bestellt wird und weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter fordern

3.4. Einführung der Selbstverwaltung

Statt auf die Bestellung eines Verwalters können sich die Wohnungseigentümer auch auf eine Selbstverwaltung einigen. Diese ist regelmäßig aber nur für kleinere Eigentümergemeinschaften geeignet. Bei der sogenannten echten Selbstverwaltung übernehmen die Eigentümer die Verwaltungsaufgaben der Eigentümergemeinschaft gemeinschaftlich. Das geschieht regelmäßig durch einen beschlossenen Geschäftsverteilungsplan, durch den einzelne Eigentümer für bestimmte Aufgabenbereiche zuständig sind. Demgegenüber bestellen die Eigentümer bei der sogenannten unechten Selbstverwaltung aus ihren Reihen einen einzelnen Eigentümer zum internen Verwalter.

Die Einführung einer Selbstverwaltung beinhaltet jedoch einige Fallstricke und ist durch die WEG-Reform weiter erschwert worden. So vertreten etwa alle Wohnungseigentümer die verwalterlose Eigentümergemeinschaft in ihrer Gesamtheit gemeinschaftlich, § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG. Das hat zur Folge, dass bei der echten Selbstverwaltung die einzelnen selbstverwaltenden Eigentümer für ihre Aufgabenbereiche von allen Eigentümern durch Vereinbarung zu bevollmächtigen sind. Erhält bei der unechten Selbstverwaltung der interne Verwalter eine Vergütung, handelt es sich bei dem Verwalteramt um eine erlaubnispflichtige Tätigkeit nach § 34c Gewerbeordnung (GewO).

Auch bei der Selbstverwaltung kann künftig jeder Wohnungseigentümer als Teil einer ordnungsmäßigen Verwaltung grundsätzlich die Bestellung eines zertifizierten Verwalters fordern. Insoweit gelten sinngemäß die Ausführungen hier im Artikel zu „3.3. Bestellung eines kommissarischen Verwalters“. Für die Selbstverwaltung folgt daraus, dass in Zukunft die

• echte Selbstverwaltung nicht mehr möglich ist
• unechte Selbstverwaltung nur dann nicht anfechtbar ist, wenn der interne Verwalter zertifiziert ist

Ausnahmsweise kommen beide Formen der Selbstverwaltung auch weiterhin in Betracht, sofern es sich um eine kleinere Wohnanlage mit weniger als neun Einheiten handelt, ein Eigentümer als Verwalter bestellt wird und weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangen.

Ansonsten gelten auch hier die Übergangsvorschriften nach § 48 Abs. 4 WEG, wonach

• ein zertifizierter Verwalter erst ab dem 01.12.2022 verlangt werden kann, so dass bis dahin noch beide Formen der Selbstverwaltung möglich sind
• bei der unechten Selbstverwaltung ein am 12.2020 im Amt tätiger interner Verwalter bis zum 01.06.2024 gegenüber der Eigentümergemeinschaft als zertifizierter Verwalter gilt

4. Was für das Umlaufverfahren gilt

Die gegebenenfalls erforderliche Abberufung des ausgefallenen Verwalters sowie die Bestellung eines neuen Verwalters können auch im schriftlichen Verfahren (Umlaufverfahren) nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG beschlossen werden. Dazu muss der Beschluss jedoch allstimmig gefasst werden, es ist also die Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer erforderlich. Fehlt auch nur eine Zustimmung, ist das Umlaufverfahren gescheitert.

Möglich ist die schriftliche Zustimmung der Eigentümer zum Umlaufbeschluss in Textform im Sinne des § 126b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), also kurzfristig etwa per Email, auf einer den Eigentümern gemeinsam zugänglichen Internetplattform oder in einer App.

Initiiert werden kann das Umlaufverfahren sowohl vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter, den weiteren Beiratsmitgliedern, dem zur Einberufung der Eigentümerversammlung ermächtigen Eigentümer als auch von jedem anderen Wohnungseigentümer.

In der Praxis ist die Bestellung eines neuen Verwalters mittels Umlaufbeschluss kaum praktikabel. Denn auch hier sind den Eigentümern mindestens drei eingeholte Angebote von verschiedenen Hausverwaltungen so zu übermitteln, dass diese vor der Stimmabgabe ausreichend Zeit haben, die Angebote zu prüfen. Zudem müssen aufgrund des Erfordernisses der Allstimmigkeit alle Eigentümer für dasselbe Angebot stimmen. Daher bietet sich das Umlaufverfahren regelmäßig nur dafür an, auf schnellstmögliche Weise einen kommissarischen Verwalter aus den Reihen der Eigentümer zu bestellen und gegebenenfalls den aktuellen Verwalter abzuberufen. Der kommissarische Verwalter hat dann die Möglichkeit, Angebote von Hausverwaltungen einzuholen, die Eigentümer unter Beifügung der Angebote zu einer Eigentümerversammlung zwecks Bestellung eines neuen Verwalters einzuladen und die Versammlung durchzuführen. Darüber hinaus ist die Eigentümergemeinschaft aufgrund der Bestellung des kommissarischen Verwalters wieder handlungsfähig.

5. Weder Versammlung noch Umlaufbeschluss: Das kann der einzelne Eigentümer unternehmen

Fehlt der Verwalter und wurden weder ein Verwaltungsbeirat noch ein zur Einberufung der Eigentümerversammlung ermächtigter Wohnungseigentümer installiert, kann es sein, dass es weder zu einer Vollversammlung noch zu einem Umlaufverfahren kommt. Der einzelne Eigentümer hat dann folgende Möglichkeiten, etwas zu unternehmen, um den verwalterlosen Zustand zu beenden bzw. die Handlungsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft wiederherzustellen:

5.1. Initiierung einer Vollversammlung

Zunächst kann der einzelne Eigentümer anstoßen, dass es zu einer in diesem Artikel unter „2.3. Veranstaltung einer Vollversammlung“ beschriebenen Versammlung kommt. Dazu kann der Eigentümer etwa alle übrigen Wohnungseigentümer anschreiben und eine Vollversammlung organisieren.

5.2. Ermächtigung zur Einberufung der Eigentümerversammlung – im Umlaufverfahren einholen

Auch hat der einzelne Eigentümer die Möglichkeit, durch ein Rundschreiben an die übrigen Wohnungseigentümer deren Einverständnis zur Einberufung der Versammlung einzuholen. Erhält der Eigentümer darauf von allen Eigentümern die Einverständniserklärungen, kann er unter Hinweis auf die Erklärungen eine Eigentümerversammlung anberaumen. Denn der Eigentümer ist dann nach § 24 Abs. 3 WEG zur Versammlungsanberaumung durch einen Umlaufbeschluss ermächtigt. Soll ein neuer Verwalter bestellt werden, müssen allerdings auch hier mindestens drei Angebote von verschiedenen Hausverwaltungen eingeholt und den übrigen Wohnungseigentümern ausreichende Zeit vor der Versammlung übermittelt werden.

5.3. Ultima ratio: Beschlussersetzungsklage

Die Anrufung des Gerichts durch einen einzelnen Eigentümer mittels einer Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG kommt nur als letztes Mittel in Betracht, insbesondere dann, wenn dadurch die gerichtliche Bestellung eines Verwalters erfolgen soll. Generell bestehen bei der Beschlussersetzungsklage zwei Möglichkeiten: Der klagende Eigentümer begehrt im Wege der Beschlussersetzung

• seine Ermächtigung zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung zwecks Bestellung eines Verwalters
• die gerichtliche Bestellung eines Verwalters

5.3.1. Gerichtliche Einberufungsermächtigung zur Eigentümerversammlung

Das für die Beschlussersetzungsklage erforderliche Rechtsschutzbedürfnis des einzelnen Eigentümers setzt voraus, dass sich die übrigen Wohnungseigentümer zuvor mit dem Begehren dieses Eigentümers auf Ermächtigung zur Versammlungseinberufung befasst haben. Dies kann in der Weise geschehen sein, dass der einzelne Eigentümer versucht hat, eine Vollversammlung zu initiieren oder sich durch einen Umlaufbeschluss zur Versammlungsberufung ermächtigen zu lassen. Ist beides gescheitert, liegt das Rechtsschutzbedürfnis vor.

5.3.2. Gerichtliche Verwalterbestellung einschließlich einstweiliger Verfügung

Auch hier muss der einzelne Eigentümer ein Rechtsschutzbedürfnis für die Beschlussersetzungsklage haben. Dazu hat der Eigentümer zunächst zu versuchen, einen auf die Bestellung eines Verwalters gerichteten Willen der übrigen Wohnungseigentümer herbeizuführen. Ergibt sich, dass die Wohnungseigentümer keinen Verwalter wollen oder sich auf einen bestimmten Verwalter nicht einigen können, ist das Rechtsschutzbedürfnis gegeben.

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Das Gericht kann aber einen Verwalter im Wege der Beschlussersetzung nur dann bestellen, wenn den Richtern die dazu notwendigen Tatsachen vorliegen. Nur dadurch ist das Gericht in der Lage, die für eine Verwalterbestellung erforderliche Ermessensentscheidung zu treffen. Der einzelne Eigentümer muss daher in seiner Klage dem Gericht mindestens drei geeignete Hausverwaltungen vorschlagen und die jeweiligen Konditionen der Verwalterverträge einschließlich der Bereitschaft zur Übernahme des Verwalteramts darlegen (LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 07.11.2019, Az.: 2-13 T 82/19; LG Dortmund, Urteil vom 10.11.2015, Az.: 1 S 308/15). Bestellt das Gericht einen Verwalter, hat dieser dieselben Aufgaben wie ein Verwalter, den die Wohnungseigentümer eingesetzt hätten.

Ist die Eigentümergemeinschaft ohne Verwalter, wird schnell der Ruf einzelner Eigentümer laut, dass Gericht möge einen Verwalter aufgrund einer einstweiligen Verfügung bestellen. Der bloße verwalterlose Zustand rechtfertigt jedoch nicht einen solchen vorläufigen Rechtsschutz (LG Berlin, Beschluss vom 31.01.2012, Az.: 85 T 31/12 WEG).

Vielmehr setzt eine einstweilige Verfügung einen Verfügungsanspruch und einen Verfügungsgrund voraus. Der Verfügungsanspruch liegt vor, da jeder Wohnungseigentümer die Bestellung eines Verwalters verlangen kann. Dagegen besteht der Verfügungsgrund aber nur, wenn die Verwalterbestellung besonders eilbedürftig ist. Daher muss der den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung stellende Eigentümer dringend darauf angewiesen sein, dass sofort ein Verwalter bestellt wird, und die vorläufige Verwalterbestellung zur Abwendung wesentlicher Nachteile erforderlich ist (LG Köln, Urteil vom 01.07.2010, Az.: 29 S 208/09).

Besteht keine besondere Eilbedürftigkeit für die Verwalterbestellung und ist zudem die Eigentümergemeinschaft bereits längere Zeit ohne Verwalter, empfiehlt sich eine „normale“ Beschlussersetzungsklage. Wird allerdings die Bestellung eines Verwalters während des anhängigen Gerichtsverfahrens dringend, kann auch während dieses Verfahrens eine einstweilige Verfügung auf gerichtliche Bestellung eines Verwalters beantragt werden (BGH. Urteil vom 10.06.2011, Az.: V ZR 146/10).