Berufszulassung auch bei Selbstverwaltung? Das gilt nach der WEG-Reform

Berufszulassung auch bei Selbstverwaltung? Das gilt nach der WEG-Reform

Inwieweit eine Berufszulassung bei der Selbstverwaltung (Eigenverwaltung) einer Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich ist, war bereits bisher nicht einfach. Angenommen wurde, dass bei einer von einem Wohnungseigentümer selbst verwalteten Eigentümergemeinschaft keine Erlaubnispflicht besteht, sofern diese Tätigkeit nicht gewerblich ausgeübt wird. Denn wer nicht gewerblich tätig ist, braucht auch keine Genehmigung nach § 34c Gewerbeordnung (GewO). Verkompliziert wird die Sache nun dadurch, dass nach der am 01.12.2020 in Kraft getretenen WEG-Reform die Selbstverwaltung erheblich beschnitten ist. Wie die Rechtslage jetzt ist und wie sich die neu eingeführte Zertifizierung auswirkt, erfahren Sie hier.

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1. Selbstverwaltung: So war die Rechtslage früher

Nach § 21 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) alter Fassung (a. F.) stand die „Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu“. Die Eigentümer konnten also einen Verwalter bestellen, mussten es aber nicht. Daraus ergaben sich drei mögliche Formen der Selbstverwaltung:

  • Die Eigentümer verwalteten sich selber, wobei jeder einen bestimmten, klar zugewiesenen Aufgabenbereich erfüllte („echte“ Selbstverwaltung)
  • Ein Wohnungseigentümer-Verwalter wurde aus den Reihen der Eigentümer bestellt, der aber sein Amt meist ehrenamtlich oder gegen eine geringe Aufwandsentschädigung ausübte (interner Verwalter)
  • Die Selbstverwaltung erfolgte in einer Mischform, wobei ein Teil der Verwaltungsaufgaben durch die Eigentümer oder den Wohnungseigentümer-Verwalter erledigt und ein anderer Teil gegen Vergütung an einen externen Hausverwalter vergeben wurde (etwa Erstellung der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans)

2. Nach der WEG-Reform: Selbstverwaltung erheblich beschnitten

Im Zuge der WEG-Reform wurde der frühere § 21 Abs. 1 WEG, wonach die Wohnungseigentümer das Gemeinschaftseigentums gemeinschaftlich verwalten, aufgehoben. Vielmehr wird nun nach dem neuen § 9b Abs. 1 WEG die Eigentümergemeinschaft grundsätzlich durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten. Weiter schreibt diese Bestimmung vor, dass eine verwalterlose Eigentümergemeinschaft durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten wird.

Folge daraus ist, dass nur dann, wenn sich alle Eigentümer einig sind, diese einen oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung der Eigentümergemeinschaft ermächtigen können. Die bisherige Möglichkeit, dass Eigentümergemeinschaften ihre Vertretung durch Mehrheitsbeschluss bzw. im Einzelfall durch Rechtsgeschäft regeln, entfällt damit. Damit wird aber eine Selbstverwaltung erheblich beschnitten. Denn während zwar ein externer gewerblicher Verwalter durch Mehrheitsbeschluss bestellt werden kann und ihm dadurch unbeschränkte Vertretungsmacht zugebilligt wird, kann ein Wohnungseigentümer-Verwalter nur noch mit den Stimmen aller Eigentümer, nicht aber wie früher durch Mehrheitsbeschluss eingesetzt werden. Darüber hinaus können sich die Eigentümer auch nicht mehr selber in der Form verwalten, dass einzelne Eigentümer eigenständig die ihnen übertragenen Aufgabenbereiche erfüllen. Denn für Maßnahmen der „echten“ Selbstverwaltung müsste jeder Eigentümer gesondert zustimmen.

Nach der WEG-Reform ist also eine „echte“ Selbstverwaltung nicht mehr möglich. Damit entfällt auch eine Selbstverwaltung in einer Mischform. Allenfalls ist die Bestellung eines Wohnungseigentümer-Verwalters unter bestimmten Voraussetzungen denkbar, vorausgesetzt alle Eigentümer stimmen zu.

Dies gilt auch für Einsetzung eines „kommissarischen“ Verwalters. In der Praxis wurde häufig dann, wenn der amtierende Verwalter plötzlich und unvorhergesehen aus dem Amt ausschied, aus den Reihen der Eigentümer bzw. des Beirats ein vorrübergehender Verwalter bestimmt, damit die Handlungsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft bestehen blieb und in Ruhe ein geeigneter Verwalter gesucht werden konnte. Soll jetzt ein kommissarischer Verwalter eingesetzt werden, kann das ebenfalls nicht mehr durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur mit Zustimmung aller Eigentümer und unter bestimmten Voraussetzungen erfolgen.

3. WEG-Reform verlangt grundsätzlich einen zertifizierten Verwalter

Zunächst gilt nach wie vor, dass ein gewerblich tätiger Verwalter als „Wohnimmobilienverwalter“ seit dem 01.08.2018 grundsätzlich eine behördliche Erlaubnis zur Amtsausübung benötigt, § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO. Dabei ist er verpflichtet, sich in einem Umfang von 20 Stunden innerhalb eines Zeitraums von drei Kalenderjahr weiterzubilden, § 34c Abs. 2a GewO. Ein Sachkundenachweis des Verwalters über sein Wissen und Können ist damit jedoch nicht verbunden.

Erhält nun der Wohnungseigentümer-Verwalter für die Ausübung seines Amts eine Vergütung und erfolgt diese Tätigkeit selbstständig sowie regelmäßig, wird auch weiterhin eine erlaubnispflichtige gewerbliche Tätigkeit angenommen. Ist der Wohnungseigentümer-Verwalter dagegen ehrenamtlich tätig und wird ihm eine lediglich geringe Aufwandsentschädigung gewährt, ist seine Tätigkeit nicht gewerblich und damit auch nicht erlaubnispflichtig.

Mit dem Inkrafttreten der WEG-Reform wurde zwar die GewO nicht  geändert, so dass ein gewerblich tätiger Verwalter immer noch keinen Sachkundenachweis beibringen muss. Allerdings kann jetzt jeder Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen, was Teil einer ordnungsmäßigen Verwaltung ist, § 19 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 6 WEG.

Zertifizierter Verwalter ist derjenige, der vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt, § 26a Abs. 1 WEG. Die Einzelheiten der Zertifizierungsprüfung werden vom Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz (BMJV) in einer Rechtsverordnung geregelt, § 26a Abs.2 WEG.

Die Bestellung eines zertifizierten Verwalters kann erstmals zwei Jahre nach dem Inkrafttreten der WEG-Reform verlangt werden. Hintergrund ist, dass zuerst noch das Zertifizierungsverfahren eingeführt und umgesetzt werden muss. Ist ein Verwalter bereits bei Inkrafttreten der WEG-Reform zum Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt, gilt er gegenüber den Eigentümern dieser Gemeinschaft für weitere dreieinhalb Jahre als zertifizierter Verwalter.

Auf die im Jahr 2018 eingeführte Fortbildungspflicht für gewerbliche Wohnimmobilienverwalter hat die Zertifizierung keinen Einfluss. Verwalter sind daher auch weiterhin verpflichtet, 20 Stunden Fortbildung innerhalb von drei Jahren nachzuweisen, § 34 Abs. 2a GewO. 

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4. Ausnahme: Wann Selbstverwaltung möglich und kein zertifizierter Verwalter erforderlich ist

Bei kleineren Wohnanlagen kann unter bestimmten Voraussetzungen kein zertifizierter Verwalter verlangt werden. Dabei handelt es sich im Prinzip um den Fall der Selbstverwaltung mittels eines Wohnungseigentümer-Verwalters.

Diese in § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG geregelte Ausnahme vom Verlangen nach einem zertifizierten Verwalter setzt voraus, dass

  • die Wohnanlage aus weniger als neun Sondereigentumsrechten (Eigentumswohnungen) besteht
  • ein Wohnungseigentümer (einstimmig) zum Verwalter bestellt wurde und
  • weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (nach Köpfen) die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen

Erhält nun der bestellte Wohnungseigentümer-Verwalter für seine Tätigkeit eine Vergütung, liegt eine erlaubnispflichtige gewerbliche Tätigkeit nach § 34 GewO vor. Ist der Verwalter dagegen ehrenamtlich tätig und wird ihm lediglich eine geringe Aufwandsentschädigung gezahlt, ist keine erlaubnispflichtige Amtsausübung gegeben.

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