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Den „richtigen“ Verwalter für die Wohnungseigentümergemeinschaft zu finden, ist für die Eigentümer kein leichtes Unterfangen. Neben der „Chemie“ muss vor allem die fachliche und menschliche Kompetenz des Verwalters stimmen. Kein Wohnungseigentümer möchte einen Verwalter haben, der für dieses Amt ungeeignet ist. Dabei darf der Verwalter für seine Tätigkeit weder fachlich noch persönlich ungeeignet sein. Ob dem Verwalter tatsächlich die Eignung fehlt, ist manchmal schwierig zu entscheiden. In diesem Artikel erfahren Sie, in welchen Fällen der WEG-Verwalter zur Amtsausübung ungeeignet ist.

1. Bestellung eines ungeeigneten WEG-Verwalters entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung

Ein wichtiger Grund gegen die Erstbestellung eines Verwalters liegt vor, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit dem zu bestellenden Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von vornherein nicht zu erwarten ist (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 09.03.2012, Az.: V ZR 170/11). Regelmäßig ist das der Fall, wenn nach den Umständen davon auszugehen ist, dass der Verwalter unfähig oder ungeeignet für das Amt ist.

Dies gilt ebenso, wenn der Verwalter wiederholt bestellt werden soll.

Denn wird ein unfähiger oder ungeeigneter WEG-Verwalter erstmals oder wiederholt bestellt, entspricht das nicht dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Bestellung eines Verwalters, dessen Amtsausübung aufgrund fehlender Eignung zum Scheitern verurteilt ist und im Widerspruch zu den Interessen der Wohnungseigentümer steht, ist keine für die Eigentümer nützliche Maßnahme. Daher sollten diese von einem solchen Verwalter Abstand nehmen und sich stattdessen nach einem geeigneten Verwalter umsehen.

Bei der Frage, ob der Verwalter ungeeignet ist, ist sowohl auf die fachliche als auch auf die persönliche Komponente abzustellen. 

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2. Wann der WEG-Verwalter fachlich ungeeignet ist – und wann nicht

Fachlich ungeeignet ist der Verwalter, wenn er etwa die Grundsätze des Rechnungswesens nicht beherrscht (Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf, Beschluss vom 21.09.2005, Az.: I-3 WX 123/05), den falschen Umlageschlüssel zugrundelegt (Amtsgericht (AG) Neukölln, Beschluss vom 02.06.2005, Az.: 70 II 242/04), ohne Ermächtigung Verträge für die Eigentümergemeinschaft abschließt (OLG München, Beschluss vom 06.03.2006, Az.: 34 Wx 29/05) oder die Mitwirkungsrechte der Wohnungseigentümer unterläuft (OLG Köln, Beschluss vom 12.12.2004, Az.: 16 Wx 191/04).

Dagegen ist Verwalter nicht bereits deswegen fachlich ungeeignet, weil er bisher nur Erfahrung mit der Verwaltung eigener Immobilien hat (BGH, Urteil vom 09.03.2012, Az.: V ZR 170/11).

Ebenso ist ein Verwalter nicht allein aus dem Grund fachlich ungeeignet, dass er keine Ausbildung in der Immobilienverwaltung und keine selbstständigen Erfahrungen als WEG-Verwalter gemacht hat. Demgegenüber kann es mit dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung zu vereinbaren sein, wenn der Verwalter weder über eine betriebswirtschaftliche noch über eine rechtliche Ausbildung verfügt (Landgericht (LG) Stuttgart, Urteil vom 29.07.2015, Az.: 10 S 68/14).

Die vorstehende Entscheidung des LG Stuttgart bezieht sich auf den Fall, dass eine Miteigentümerin (eine Polizistin) die WEG-Verwaltung übernommen hatte. Es wurde also „eigenes“ Eigentum nicht gewerbsmäßig verwaltet. Auf gewerbliche Verwalter von fremdem Wohnungseigentum lässt sich diese Entscheidung spätestens mit dem Inkrafttreten des geplanten „Gesetzes zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum“ nicht übertragen.

3. Hier ist der WEG-Verwalter persönlich ungeeignet

Die Fälle, in denen der WEG-Verwalter persönlich ungeeignet ist, lassen sich im Wesentlichen in folgende Gruppen unterteilen:

3.1. Vermögensdelikte

Bei Straftaten in Form von Vermögensdelikten (etwa Diebstahl, Betrug, Unterschlagung, Veruntreuung) ist zu unterscheiden:

Ist der Verwalter wegen eines Vermögensdeliktes vorbestraft, führt das für sich genommen noch nicht zur Ungeeignetheit für das Verwalteramt. Steht das begangene Vermögensdelikt jedoch im Zusammenhang mit seiner Tätigkeit als Verwalter, ist er für dieses Amt ungeeignet. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Verwalter das Vermögensdelikt bei einer anderen Wohnungseigentümergemeinschaft begangen hat als bei derjenigen, die ihm dieses Fehlverhalten vorwirft. 

3.2. Verstöße gegen vertragliche und / oder gesetzliche Pflichten

Verstößt der Verwalter gegen seine vertraglichen und / oder gesetzlichen Pflichten auf eine solche Weise, dass dies einen wichtigen Grund für seine Abberufung (und der davon zu trennenden Kündigung des Verwaltervertrags) bildet, ist er für eine wiederholte Bestellung persönlich ungeeignet.

3.3. Nichtbeachtung der Neutralitätspflicht

Die Nichtbeachtung der Neutralitätspflicht des Verwalters kann auf unterschiedliche Weise zum Ausdruck kommen und führt zur persönlichen Ungeeignetheit des Verwalters.

So kann ein Verwalter für seine Wiederwahl ungeeignet sein, wenn er die Neutralität nicht wahrt und unbequeme Eigentümer diffamiert (Amtsgericht (AG) Offenbach, Urteil vom 05.11.2014, Az.: 310 C 165/13).

Ausdrücklich als „für sein Amt ungeeignet“ wurde ein Verwalter bezeichnet, der in seiner Eigenschaft als Wohnungseigentümer Rechtsstreitigkeiten der anderen Eigentümer provozierte und durch sein Verhalten den Eindruck erweckte, er nutze seine Stellung und das Vertrauen der anderen Eigentümer zur Durchsetzung seiner eigenen Interessen gegen einen bestimmten Eigentümer aus (Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main, Beschluss vom 05.01.2004, Az.: 20 W 290/03).

Ist ein eng verbundener Verwandter eines Mehrheitseigentümers im Amt, ist die persönliche und fachliche Eignung des Verwalters besonders kritisch zu prüfen. Stellt sich dabei heraus, dass das erforderliche Vertrauensverhältnis zwischen den übrigen Eigentümern und dem Verwalter aufgrund zurückliegender Rechtsstreitigkeiten nicht gewahrt ist, hat das die persönliche Ungeeignetheit des Verwalters zur Folge (LG Hamburg, Urteil vom 30.11.2011, Az.: 318 S 201/10).

3.4. Interessenkollision

Die persönliche Eignung des Verwalters fehlt, wenn dieser die Interessen einzelner Wohnungseigentümer zu Lasten der übrigen Eigentümer vertritt und es ihm daher an der notwendigen Neutralität mangelt. Der Verwalter hatte hier eine Doppelfunktion ausgeübt, und zwar zum einen als WEG-Verwalter und zum anderen als Interessenvertreter der in einem sogenannten Mietpool organisierten Wohnungseigentümer. Es stand zu befürchten, dass der Verwalter einseitig und ohne Rücksicht auf sachgerechte Lösungen profitorientiert im Sinne der Mietpool-Mitglieder handeln würde (AG Hamburg, Urteil vom 30.04.2008, Az.: 539 C 2/08).

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3.5. Insolvenz und Zahlungsunfähigkeit

Ob die Insolvenz eines WEG-Verwalters dazu führt, dass er für das Verwalteramt ungeeignet ist, wird von der Rechtsprechung nicht eindeutig beantwortet. So soll einerseits ein wichtiger Grund für die Abberufung des Verwalters bestehen, wenn er Insolvenzantrag stellen muss oder auf sonstige Weise in Vermögensverfall gerät (LG Hamburg, Beschluss vom 13.11.2013, Az.: 318 S 23/13).

Andererseits wurde die Frage offen gelassen, ob die Insolvenz des Verwalters zur Ungeeignetheit führt. Im entschiedenen Fall hatten die Wohnungseigentümer keinen Beschluss darüber gefasst, die Verwalterin abzuberufen. Das Gericht führte allerdings aus, dass gerade der vorliegende Fall zeige, dass auch ein laufendes Insolvenzverfahren der ordnungsgemäßen Ausübung der Verwaltertätigkeit nicht entgegenstehen müsse. Die Verwalterin stand unter Aufsicht des Insolvenzverwalters, der ihr bescheinigte, dass aufgrund der wirtschaftlichen Entwicklung die Gläubiger Aussicht auf Befriedigung ihrer Forderungen hätten. Im Übrigen wurde das Konto der Eigentümergemeinschaft als Fremdkonto geführt, so dass es nicht in die Insolvenzmasse fiel (LG Mainz, Beschluss vom 15.08.2011, Az.: 306 T 129 /08).

In der Regel dürfte jedoch der Beschluss der Wohnungseigentümer rechtens sein, den Verwalter wegen seiner Insolvenz und der damit verbundenen persönlichen Ungeeignetheit abzuberufen.

4. Wenn ein ungeeigneter Verwalter bestellt wurde

Wurde ein ungeeigneter Verwalter bestellt, kann der Bestellungsbeschluss durch einen oder mehrere Wohnungseigentümer innerhalb eines Monats angefochten werden, also mittels der bei Gericht einzureichenden Anfechtungsklage angegriffen werden, § 46 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Die Klage muss grundsätzlich innerhalb von zwei Monaten begründet werden, wobei nach Ablauf dieser Frist ein „Nachschieben“ von Gründen unzulässig ist.

Trotz der anhängigen Anfechtungsklage bleibt der Verwalter solange im Amt, bis das Gericht der Anfechtung des Bestellungsbeschlusses stattgegeben hat. Für diese Zeit steht dem Verwalter auch weiterhin seine Vergütung zu. Weist das Gericht die Anfechtungsklage ab, sind der Bestellungsbeschluss und damit die Bestellung des Verwalters wirksam.

Wie die Anfechtung der Bestellung eines ungeeigneten Verwalters im Einzelnen funktioniert, erfahren Sie hier: Bestellung des WEG-Verwalters: So funktioniert die Anfechtung.