Hausverwalter-Angebote.de

Der Anspruch auf Leider kommt es in der Praxis vor, dass sich ein WEG-Verwalter überhaupt nicht meldet. Bei Telefonanrufen ist regelmäßig ein Anrufbeantworter geschaltet, auf Emails und Briefe erfolgt keine Reaktion. Es ist daher mehr als verständlich, dass sich Wohnungseigentümer mit berechtigten Anliegen darüber maßlos ärgern. Dies gilt umso mehr, wenn Eile geboten ist, etwa weil die mehr als überfällige Hausgeldabrechnung (Jahresabrechnung)

dringend benötigt wird oder notwenige Instandsetzungsmaßnahmen nicht erfolgen. Wie Sie in solchen Fällen erfolgreich gegen den Verwalter vorgehen können, lesen Sie in diesem Artikel.

I. Erteilung der Hausgeldabrechnung: Anspruch besteht unmittelbar gegen den Verwalter

Reagiert der Verwalter nicht auf telefonische oder schriftliche Nachfragen darüber, wann die überfällige Jahresabrechnung erstellt wird (etwa weil diese dringend für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung für den Mieter der Eigentumswohnung benötigt wird), kann der Wohnungseigentümer unmittelbar gegen den Verwalter vorgehen. Dazu sollte dem Verwalter schriftlich eine letztmalige Frist zur Erstellung der Abrechnung gesetzt werden.

Wichtig dabei ist, dass der Zugang dieses Schreibens an den Verwalter nachgewiesen werden kann. Da der Verwalter nicht reagiert, sollte das Aufforderungsschreiben durch einen Boten einkuvertiert und in den Hausbriefkasten des Verwalters eingeworfen werden. Damit gilt es als zugegangen, wobei der Bote im Streitfall als Zeuge für den Zugang zur Verfügung steht. Von einem Einschreiben mittels Rückschein ist hier abzuraten. Denn wird der Verwalter nicht angetroffen, muss er sich das Einschreiben bei der Post abholen. Der Zugang erfolgt hier aber erst, wenn dies geschehen ist. Holt sich der Verwalter das Einschreiben bei der Post nicht ab, ist kein Zugang erfolgt.

Reagiert der Verwalter auf das Aufforderungsschreiben immer noch nicht, kann der Eigentümer ihn auf die Erstellung der Jahresabrechnung verklagen.

Im Übrigen kann die wiederholte, nicht rechtzeitige Aufstellung der Hausgeldabrechnung ein wichtiger Grund für die vorzeitige Abberufung des Verwalters sein (Bayerisches Oberstes Landesgericht (BayObLG), Beschluss vom 07.10.1999, Az.: 2 Z BR 76/99), die von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu beschließen ist.

Jetzt kostenlos Hausverwalter-Angebote anfordern!

II. Abmahnung und außerordentliche Abberufung / Kündigung: Hier müssen die Eigentümer beschließen

Meldet sich der WEG-Verwalter nicht auf Anrufe, Emails oder Briefe eines Wohnungseigentümers, ist dies regelmäßig auch bei anderen Eigentümern der Fall. Speziell dann, wenn weitere Umstände hinzutreten wie etwa keine Durchführung notwendiger Instandsetzungsarbeiten, die fehlender Umsetzung sonstiger Beschlüsse der Eigentümer oder die mangelnde Überwachung der Hausordnung, können die fehlenden Rückmeldungen des Verwalters dazu führen, dass das Vertrauensverhältnis zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter zerstört ist und der Eigentümergemeinschaft daher keine weitere Zusammenarbeit mit dem Verwalter zuzumuten ist. In diesem Fall liegt ein wichtiger Grund für die vorzeitige Abberufung des Verwalters und die fristlose außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags vor.

Ist es dagegen das erste Mal, dass der sich Verwalter sich bei den Wohnungseigentümern auf Anrufe, Emails und Faxe nicht meldet sowie liegen keine weiteren Umstände vor, handelt es sich regelmäßig um keinen so schwerwiegenden Verstoß, dass das Vertrauen der Eigentümer endgültig zerstört ist. Der Verwalter muss daher vor einer vorzeitigen Abberufung und fristlosen außerordentlichen Kündigung des Verwaltervertrags erst abgemahnt werden (siehe dazu Bundesgerichtshof (BGH), Beschluss vom 20.06.2002, Az.: V ZB 39/01).

Sowohl die Erteilung einer Abmahnung wegen eines Handeln bzw. Unterlassen des Verwalters, welches sich auf das Gemeinschaftseigentum auswirkt, als auch die vorzeitige Abberufung des Verwalters nebst der fristlosen außerordentlichen Kündigung des Verwaltervertrags müssen von der Eigentümergemeinschaft mehrheitlich beschlossen werden.

III. Praktische Hinweise: Wie der einzelne Eigentümer vorgehen kann

Erfolgt keinerlei Reaktion des Verwalters auf Anrufe, Emails oder Briefe eines Wohnungseigentümers, kann dieser wie folgt stufenweise vorgehen:

1. Zusammenschluss mit anderen Eigentümern

Zunächst sollte der einzelne Wohnungseigentümer durch Kontaktaufnahme zu anderen Eigentümern herausfinden, ob der Verwalter bei diesen ebenfalls nicht reagiert. Existiert ein Verwaltungsbeirat, sollte auch dort nachgefragt werden, ob der Verwalter für den Beirat zu erreichen ist.

Ist kein Verwaltungsbeirat vorhanden, weiter mit 4.

2. Bitte an den Verwaltungsbeirat um ein Gespräch mit dem Verwalter

Sind mehrere Eigentümer von der mangelnden Reaktion des Verwalters betroffen, sollte der Beirat darum gebeten werden, mit dem Verwalter ein Gespräch über dessen Verhalten zu führen. Möglichweise ärgert sich auch der Beirat darüber, dass der Verwalter sich nicht meldet.

3. Aufforderungsschreiben durch den Verwaltungsbeirat

Reagiert der Verwalter trotz eines Gespräches mit dem Beirat immer noch nicht oder ist es zu einem Gespräch mit dem Beirat erst gar nicht gekommen, sollte der Beirat darum gebeten werden, den Verwalter anzuschreiben. In dem Schreiben ist dem Verwalter eine Frist zu setzen, sich innerhalb von 14 Tagen beim Beirat zu melden.

Jetzt kostenlos Hausverwalter-Angebote anfordern!

4. Außerordentliche Eigentümerversammlung

Geschieht immer noch nichts und sind mehrere Wohnungseigentümer über das Verhalten des Verwalters verärgert, ist an die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung nach § 25 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zu denken. Wird dies von mindestens 25% der Eigentümer verlangt, muss der Verwalter die Versammlung anberaumen. Geschieht dies nicht, kann der Vorsitzende des Beirats oder dessen Stellvertreter die Versammlung einberufen, § 25 Abs. 3 WEG. Existiert kein Beirat, kann die Durchführung der Versammlung auch als Maßnahme ordnungsgemäßer Versammlung durch das Gericht anberaumt werden, § 21 Abs. 4 WEG.

Unter der Abfassung entsprechender Tagesordnungspunkte (TOP) ist dann auf der Versammlung darüber zu beschließen, wie gegen den Verwalter vorgegangen werden soll. Die Möglichkeiten reichen vom Auslaufenlassen bzw. der ordentlichen Kündigung des Verwaltervertrags über die Abmahnung bei erstmaliger mangelnder Reaktion des Verwalters bis hin zu dessen vorzeitiger Abberufung nebst der fristlosen außerordentlichen Kündigung des Verwaltervertrags. Wird die Trennung vom Verwalter beschlossen, kann ein vorhandener Beirat die Tätigkeit des Verwalters solange kommissarisch übernehmen, bis ein neuer Verwalter gefunden ist.

5. Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung

Reagiert der Verwalter über einen längeren Zeitraum nicht auf Anrufe, Emails oder Briefe und treten weitere Umstände wie etwa die Nichtvornahme dringend erforderlicher Verwaltertätigkeiten hinzu, kann jeder einzelne Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 4 WEG seinen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung geltend machen. Dieser Anspruch beinhaltet, dass ein untauglicher Verwalter abberufen und ein tauglicher Verwalter bestellt wird, wobei der Anspruch auch im Wege der einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden kann (BGH, Urteil vom 10.06.2011, Az.: V ZR 146/10). Voraussetzung ist, dass die vorherige Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung nicht zumutbar oder der Versuch eines Mehrheitsbeschlusses gescheitert ist.

Der Eigentümergemeinschaft steht allerdings ein Beurteilungsspielraum zu, so dass der einzelne Eigentümer nicht immer wegen eines wichtigen Grundes die Abberufung des Verwalters fordern kann. Ob der Verwalter trotz dieses Beurteilungsspielraums der Eigentümergemeinschaft abzuberufen ist, wird letztlich vom Gericht entschieden (BGH, Urteil vom 10.02.2012, Az.: V ZR 105/11).