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Viele Verwalterverträge enthalten eine Klausel, wonach sich diese stillschweigend verlängern, und zwar um die Dauer des neuen Bestellungszeitraums bei der WEG-Verwaltung bzw. um ein Jahr bei der Mietverwaltung. Dabei handelt es sich beim Verwaltervertrag regelmäßig um einen Vertrag, der dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) unterliegt.

Hier gilt jedoch seit dem 01.03.2022 in § 309 Nr. 9 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) eine Änderung, die Auswirkungen auf die stillschweigende Verlängerung des Verwaltervertrags hat. Welche Auswirkungen das sind und wie die Rechtslage nun ist, erfahren Sie in diesem Artikel.

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 1. Darum ist das Recht der AGB auf Verwalterverträge anwendbar

Der Verwaltervertrag ist als Geschäftsbesorgungsvertrag mit größtenteils dienstvertraglichem Charakter über die regelmäßige Erbringung von entsprechenden Leistungen in aller Regel ein Verbrauchervertrag nach § 310 Abs. 3 BGB. Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft besteht die Verbrauchereigenschaft gemäß § 13 BGB bereits dann, wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehört (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 25.03.2015, Az.: VIII ZR 243/13). Dagegen handelt es sich beim Wohnimmobilienverwalter regelmäßig um einen Unternehmer nach § 14 BGB. Verwalterverträge unterliegen daher in diesen Fällen der Inhaltskontrolle nach dem AGB-Recht gemäß §§ 305 ff. BGB (Landgericht (LG) Frankfurt an Main, Urteil vom 27.09.2017, Az.: 2-13 S 49/16; LG Hamburg, Urteil vom 05.11.2014, Az.: 318 S 47/14). Das gilt insbesondere für die in §§ 308 und 309 BGB enthaltenen Kataloge unzulässiger AGB. Bei der Mietverwaltung ist dies ebenso, sofern der Eigentümer den Verwaltervertrag nicht zu einem Zweck abschließt, der einer gewerblichen oder selbstständigen beruflichen Tätigkeit dient.

AGB sind nach § 305 Abs. 1 BGB alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt. Gleichgültig ist dabei,

• ob die Bestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrags bilden oder in die Vertragsurkunde aufgenommen werden
• welchen Umfang die Bestimmungen haben
• in welcher Schriftart die Bestimmungen verfasst sind
• welche Form der Vertrag hat

Bei einem Vertrag zwischen Unternehmer und Verbraucher, also zwischen Verwalter und Wohnungseigentümergemeinschaft, wird gesetzlich vermutet, dass der Unternehmer die AGB gestellt hat, § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB. Das trifft bei Verwaltern auch fast immer zu.

Für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen bedeutet, dass die mehrfache Verwendung beabsichtigt ist. Das ist bereits gegeben, wenn der Verwalter den Vertrag mindestens dreimal verwenden will (BGH, Urteil vom 27.09.2001, Az.: VII ZR 388/00). Entscheidend ist die Verwendungsabsicht, nicht aber die tatsächliche Verwendung. Daher liegt ein Formularvertrag bereits vor, wenn dieser zum ersten Mal verwendet wird. Darüber hinaus reicht gegenüber Verbrauchern sogar eine einmalige Verwendungsabsicht des Unternehmers, § 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB.

Die vorstehenden Grundsätze gelten auch, wenn der Verwalter im Handel oder bei Verwalterverbänden zu beziehende Vertragsformulare benutzt oder die Vertragsbedingungen in mehreren Verträgen sprachlich zwar unterschiedlich gestaltet, aber einen im wesentlichen identischen Kerngehalt zugrunde legt. Ebenfalls ändern handschriftliche oder maschinenschriftliche Änderungen des Formularvertrags oder Vertragszusätze nichts an der Annahme eines Formularvertrags, wenn diese nicht konkret auf die individuellen Gegebenheiten des Einzelfalls bezogen sind.

2. WEG-Verwaltung: Vieles ist umstritten

Bei der WEG-Verwaltung ist vieles im Hinblick auf die Anwendbarkeit des AGB-Rechts umstritten. So war etwa das Verbot einer längeren Vertragslaufzeit als zwei Jahre gemäß § 309 Nr. 9 BGB nach Ansicht des BGH auf den WEG-Verwaltervertrag nicht anwendbar, da diese Vorschrift durch die vorrangigen Normen des § 26 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) alter Fassung (a. F.) verdrängt wurden (BGH, Urteil vom 20.06.2002, Az.: V ZB 39/01). Nachdem durch die am 31.12.2020 in Kraft getretene WEG-Reform § 26 WEG dahin geändert wurde, dass der Verwalter jederzeit auch ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes abberufen werden kann, soll nach Stimmen in der Rechtslehre seit dem 01.12.2020 trotzdem § 309 Nr. 9 BGB anwendbar sein mit der Folge einer höchstzulässigen Laufzeit des Verwaltervertrags von zwei Jahren (vgl. etwa Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, § 6 Rn. 537 ff). Wird dagegen verstoßen, führt das nach dieser Ansicht dazu, dass der Verwaltervertrag jederzeit spätestens zum 15. des Monats für den Schluss des Kalendermonats kündbar ist, sofern die Vergütung nach Monaten erfolgt, §§ 675, 621 Nr. 3 BGB.

Solange keine gerichtlichen Entscheidungen zu dieser Frage vorliegen, sollten Verwalterverträge vorsorglich auf eine Laufzeit von höchstens zwei Jahren beschränkt werden. Das gilt auch für die Bestellung des Verwalters, da nach spätestens zwei Jahren ohnehin über einen erneuten Verwaltervertrag beschlossen werden muss.

2.1. Bisher: Stillschweigende Verlängerung als Folge der Trennungstheorie gebräuchlich

Nach der sogenannten Trennungstheorie handelt es sich bei der Bestellung bzw. Abberufung des Verwalters sowie dem Abschluss bzw. der Beendigung des Verwaltervertrags um jeweils eigenständige Rechtsakte. Das hat unter anderem zur Folge, dass die Wiederbestellung des Verwalters nicht automatisch zur Verlängerung des bestehenden Verwaltervertrags führt. Daher wurden in der Praxis in Verwalterverträgen häufig Klauseln verwendet, wonach sich der Verwaltervertrag um die Dauer des neuen Bestellungszeitraums verlängert.

2.2. Jetzt: Aufgrund AGB-Neuregelung stillschweigende Verlängerung hinfällig

Zum 01.03.2022 ist das Gesetz für faire Verbraucherverträge in Kraft getreten, wonach unter anderem durch den geänderten § 309 Nr. 9 BGB die Vereinbarung einer stillschweigenden Vertragsverlängerung mit einer festen Laufzeit (bisher höchstens ein Jahr mit einer bis zu dreimonatigen Kündigungsfrist) unzulässig ist. Zulässig ist nur noch eine stillschweigende Vertragsverlängerung auf unbestimmte Zeit mit einer Kündigungsfrist von höchstens einem Monat.

Da § 26 WEG keine davon abweichende vorrangige Norm darstellt, ist § 309 Nr. 9 BGB auf eine stillschweigende Vertragsverlängerung unmittelbar anzuwenden. Die neue stillschweigende Vertragsverlängerung auf unbestimmte Zeit mit einer Kündigungsfrist von höchstens einem Monat stellt aber gegenüber der gesetzlichen Kündigungsmöglichkeit des Verwaltervertrags von sechs Monaten nach § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG quasi keine wesentliche Verbesserung dar, so dass die stillschweigende Verlängerung entbehrlich sein dürfte.

3. Mietverwaltung: Nutzen der stillschweigenden Verlängerung fraglich

Bei der Mietverwaltung bleibt es zunächst dabei, dass eine Laufzeit des Verwaltervertrags von über zwei Jahren regelmäßig nach § 309 Nr. 9 BGB unzulässig ist. Bei der stillschweigenden Verlängerung des Verwaltervertrags gilt ebenfalls die Regelung in § 309 Nr. 9 BGB, wonach nur noch eine stillschweigende Vertragsverlängerung auf unbestimmte Zeit mit einer Kündigungsfrist von höchstens einem Monat möglich ist. Inwieweit das für die Praxis von Nutzen ist, erscheint aufgrund der regulären Kündigungsfrist von bis zu drei Monaten fraglich.

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4. Stillschweigende Verlängerung: Das gilt für Altverträge

Der geänderte § 309 Nr. 9 BGB gilt für alle ab dem 01.03.2022 entstehenden Verträge. Für die davor geschlossenen Verträge („Altverträge“) bleibt es bei der alten Rechtslage, wonach sich die Wirksamkeit von Klauseln über Kündigungsfristen und stillschweigende Vertragsverlängerungen nach § 309 Nr. 9 BGB a. F. richtet. Das betrifft auch Altverträge, bei denen die tatsächliche Verlängerung erst nach dem 01.03.2022 erfolgt. Hier findet also die alte Regelung weiter Anwendung, wonach AGB-Klauseln zulässig sind, die eine stillschweigende Verlängerung des Verwaltervertrags um bis zu einem Jahr und einer Kündigungsfrist von bis zu drei Monaten enthalten. Die Fortgeltung der Regelung für Altverträge beruht auf dem zum 01.03.2022 geänderten Artikel 229 § 60 Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB).