Hausverwaltung: Kosten in 2024 – Warum steigen die Preise?

Hausverwaltung: Kosten in 2024 – Warum steigen die Preise?

Über unser Portal Hausverwalter-Angebote.de stehen wir ständig mit mehreren hundert Hausverwaltungen und mehreren tausend Immobilieneigentümern in Kontakt. Seit einigen Jahren ist der Verwaltermarkt in Bewegung (Siehe: 18 Thesen zum aktuellen Markt der Hausverwaltung), was sich auch auf die Kosten für die Hausverwaltung auswirkt. Für Eigentümer ist es schwieriger geworden, günstige Angebote von Verwaltern zu erhalten.

Warum es für Eigentümer komplizierter geworden ist und warum die Dienstleistung der Hausverwaltung wahrscheinlich immer teurer wird, erklären wir in diesem Artikel.

Eigentümer, die Angebote von günstigen Hausverwaltungen mit Kapazitäten einholen möchten, können hier eine kostenlose Anfrage stellen und Angebote von Hausverwaltungen einholen.

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1. Personalkosten, Inflation bzw. allgemeine Kostensteigerungen

Die Hausverwaltungen spüren aufgrund der hohen Inflation der letzten Jahre einen Kostendruck im eigenen Unternehmen. Nicht nur die Personalkosten steigen, auch Büromieten, Mietbetriebskosten und die Aufgaben für externe Dienstleister belasten die Budgets.

Hausverwalter kaufen auch externe Leistungen an: Dienstleistungen von z.B. Aktenvernichtung über das Leasing von Geräten wie Scannern und Kopierern bis hin zur Finanzierung des eigenen Fuhrparks werden teurer. Die Ausgaben für Verwaltungssoftware oder externe IT-Beratung steigen, da auch diese Unternehmen mit ähnlichen Engpässen zu kämpfen haben.

Besonders gravierend sind die steigenden Personalkosten. Jeder Mitarbeiter in der Hausverwaltung spürt den allgemeinen Kostendruck in seinem privaten Umfeld. Beispiele: Steigende Heizkosten und Mieten, teurere Lebensmittel und höhere Kosten für die eigene Mobilität. Um diese steigenden Kosten aufzufangen, sind die Beschäftigten gezwungen, selbst mehr Einkommen zu erwirtschaften. Die Nettolohnerhöhungen auf der Arbeitnehmerseite wirken sich wiederum doppelt auf die Unternehmen aus, da auch Lohnnebenkosten wie z.B. Arbeitgeberanteile zur Renten-, Arbeitslosen- und Krankenversicherung berücksichtigt werden müssen.

2. Fachkräftemangel – die Gehälter explodieren

In der heutigen Arbeitswelt gibt es kaum eine Branche, die nicht mit einem Mangel an qualifizierten Fachkräften zu kämpfen hat. Die demografische Entwicklung hat dazu geführt, dass viele Unternehmen Schwierigkeiten haben, neue Mitarbeiter zu finden – und auch die Hausverwaltungsbranche ist davon stark betroffen. Kaum eine Hausverwaltung, mit der wir über unser Portal Hausverwalter-Angebote.de zu tun haben, berichtet nicht von der mühsamen Suche nach neuen Kolleginnen und Kollegen.

Die aktuelle Lösung des Fachkräftemangels besteht häufig darin, dass Mitarbeiter von „Hausverwaltung A“ zu „Hausverwaltung B“ wechseln. Ein solcher Arbeitgeberwechsel ist derzeit mit erheblichen Gehaltssprüngen verbunden. Das das gegenseitige „Abwerben“ führt in der Gesamtmarktbetrachtung zu keiner Verbesserung der Situation, steigert aber die Preise der Hausverwaltungen.

Die Bezahlung neuer Mitarbeiter erweist sich oft als kostspieliger im Vergleich zum bereits vorhandenen Personal.  Für die Unternehmer ist es von entscheidender Bedeutung, dass die Gehälter der bestehenden Mitarbeiter ebenfalls angehoben werden, um ein Ungleichgewicht im eigenen Unternehmen zu vermeiden. Ein solches Ungleichgewicht führt zu Unzufriedenheit bei langjährigen Mitarbeitern und mittelfristig zum Verlust von loyalen und gut eingearbeiteten Kollegen. Der Fachkräftemangel treibt somit das gesamte Lohnniveau im Unternehmen nach oben.

Das Wachstum der Verwaltungen wird durch den Fachkräftemangel stark eingeschränkt. Die Übernahme neuer Verwaltungsobjekte gestaltet sich schwierig, da nicht genügend Mitarbeiter für die Übernahme und laufende Bearbeitung zur Verfügung stehen. Die vorhandenen Kolleginnen und Kollegen wiederum können nicht ohne weiteres zusätzliche Aufgaben übernehmen, da sie bereits mit ihren eigenen Verwaltungsobjekten ausgelastet sind. Eine zu hohe Arbeitsbelastung führt mittelfristig zu Überlastung, krankheitsbedingten Ausfällen oder letztlich zu Kündigungen.

Gibt es Auswege aus dem Personalmangel? Mögliche Lösungsansätze könnten Digitalisierung, Ausbildung, Weiterbildung, Umschulung sowie eine kleinteiligere Aufgabenstruktur sein, die es auch Branchenfremden oder Quereinsteigern ermöglicht, Aufgaben zu übernehmen. Mit diesen Ansätzen könnte den drängenden Herausforderungen im Bereich des Personalmanagements in der Immobilienwirtschaft begegnet werden.

Der Fachkräftemangel ist der größte Kostentreiber bei den Hausverwaltungen.

3. Weiterbildung für Mitarbeiter / Erhöhte gesetzliche Anforderungen

Jeder verantwortungsbewusste Unternehmer hat ein ureigenes Interesse an der Weiterbildung seiner Mitarbeiter. In den Hausverwaltungen ist dies logischerweise mit Kosten verbunden und entsprechend finanziell eingeplant. Eine jüngste und verschärfende Entwicklung ist die Einführung der gesetzlichen Fortbildungspflicht für Verwalter seit 2018, ergänzt durch die obligatorische Zertifizierungspflicht ab Dezember 2023.

Die seit August 2018 geltende gesetzliche Weiterbildungspflicht für Wohnimmobilienverwalter gemäß § 34c Gewerbeordnung (GewO) wirkt sich auf die interne Preisstruktur der Verwaltungsunternehmen aus. Diese Pflicht erfordert nicht nur die erfolgreiche Absolvierung von 20 Stunden fachspezifischer Weiterbildung, sondern auch eine nachweisbare Dokumentation dieser Weiterbildungsmaßnahmen.

Mit der zusätzlichen Zertifizierungspflicht (ab Dezember 2023), die es den Wohnungseigentümern ermöglicht, einen zertifizierten Verwalter zu verlangen, steigen die Anforderungen an die Mitarbeiter weiter. Die Zertifizierungsprüfungen, die von der Industrie- und Handelskammer (IHK) durchgeführt werden, sind für die Unternehmen mit weiteren erheblichen Aufwendungen verbunden (Weiterbildungskosten, Bildungsurlaub, Zeitverlust im Tagesgeschäft).

Die Professionalisierung des Verwaltersegmentes ist zu begrüßen, jedoch soll in diesem Artikel erläutert werden, warum die Verwaltungsdienstleistung immer teurer wurde und wird.

Insbesondere bei größeren Verwaltungen ist es durchaus denkbar, dass eine Teilzeitkraft eingestellt werden muss, um die Weiterbildungsverpflichtungen für die Mitarbeiter zu organisieren. Schlussendlich zahlen die Eigentümer diesem Mehraufwand über erhöhte Preise.

Auch wenn die Weiterbildungskosten an sich nicht exorbitant hoch sind, sind die Opportunitätskosten wie Bildungsurlaub und Zeitverlust im Arbeitsalltag viel entscheidender. Die vorgeschriebene Fortbildung von 20 Stunden pro Jahr kann schnell auf 30 Stunden anwachsen, wenn man z.B. Vor- und Nachbereitung, An- und Abreise berücksichtigt. Diese 30 Stunden pro Hausverwalter entsprechen etwa 4 Arbeitstagen. Bezogen auf das gesamte Arbeitsjahr (220 Arbeitstage) bedeuten diese 4 zusätzlichen Weiterbildungstage eine Erhöhung der Personalkosten um 4/220tel pro Jahr. Diese kleine Rechnung soll verdeutlichen, welche Auswirkungen kleine Gesetzesänderungen auf die Kosten der Hausverwaltung haben können.

Letztlich bezahlt jeder einzelne Eigentümer die hoffentlich effiziente Weiterbildung seines Verwalters.

4. Technologische Fortschritte und Digitalisierung

Investitionen in moderne Software und Technologien zur effizienteren Gestaltung von Verwaltungsprozessen gewinnen an Bedeutung und haben finanzielle Auswirkungen auf die Immobilienverwaltungen.

Immer mehr Verwaltungen sind bereits auf dem Weg zur Digitalisierung und setzen beispielsweise auf Softwarelösungen wie Casavi, ETG24 oder Facilioo. Die Optimierung und Digitalisierung der Verwaltungsbranche bedeutet auf Verwalterseite eine spürbare monatliche Investition, die schnell einen vierstelligen Betrag erreichen kann.

Die steigende Nachfrage von Eigentümern nach der Nutzung solcher Software und Apps, um z.B. jederzeit Zugriff auf Objektunterlagen zu haben, unterstreicht die Notwendigkeit dieser externen Softwareanbieter.

Langfristig führt diese Entwicklung zu einer Senkung oder zumindest zu einer Dämpfung der Verwaltungskosten. Kurzfristig erfordert sie jedoch Investitionen, um den Anforderungen gerecht zu werden.

Die digitale Verwaltung wird von den Eigentümern gefordert, aber sie zahlen auch dafür einen erhöhten Preis für die Hausverwaltung.

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5. Sehr große Nachfrage auf Eigentümerseite

Die hier genannten preislichen Faktoren setzen eine Marktspirale in Gang, die zu einer erheblichen Nachfragesteigerung seitens der Eigentümer führt. Verwaltungen geben kleinere oder anspruchsvollere Objekte ab. Viele Hausverwaltungen haben aus Personalmangel einen Aufnahmestopp verhängt. In dieser Situation stehen die Eigentümer ohne Verwaltung da und erhalten bei der Suche nach einer neuen Hausverwaltung zahlreiche Absagen aufgrund von Kapazitätsengpässen.

Dies führt zu einer verstärkten Nachfrage bei anderen Verwaltungen, so dass auf dem Markt ein erheblicher und sichtbarer Nachfrageüberhang entsteht. Eigentümer fragen nicht mehr, ob Verwaltungen „das Haus verwalten wollen und zu welchen Konditionen“, sondern ob sie „noch Kapazitäten frei haben“.

Die Verwaltungen sehen sich in dieser Position gestärkt und versuchen, ein neues Preisniveau durchzusetzen. Dies führt zwangsläufig zu steigenden Verwaltungskosten bei neuen Verwaltungsverträgen.

Die hohe Nachfrage veranlasst die Verwaltungen auch, Altverträge teilweise drastisch anzupassen, wobei Preissteigerungen von z.B. 50% in Einzelfällen möglich sind. Eine Preiserhöhung von z.B. 22,00 Euro netto pro Einheit auf 33,00 Euro netto pro Wohnung wäre hier ein Beispiel für eine 50%ige Kostenerhöhung.

In diesem Fällen gilt die Devise: Entweder die Eigentümer akzeptieren den aktuellen Preis Ihrer Hausverwaltung oder die Verwaltung lässt die Immobilie ziehen.

Angebot und Nachfrage bestimmen den aktuellen Marktpreis für die Dienstleistung.

6. Gestiegene Erwartungen an Servicequalität

Trotz der aktuellen Marktsituation sind die Erwartungen der Eigentümer an Hausverwaltungen nach wie vor hoch. Erwartet werden unter anderem eine sehr gute Erreichbarkeit, digitaler Zugriff auf Unterlagen, ein breites und kostengünstiges Handwerkernetzwerk, rechtliche Kompetenz und Ähnliches.

Insbesondere neu gegründete Wohnungseigentümergemeinschaften in den Top-Städten, in denen die Eigentümer in der jüngeren Vergangenheit sehr teure Eigentumswohnungen erworben haben, stellen verständlicherweise hohe Ansprüche an die Betreuung ihrer Immobilien.

Diese gestiegenen Erwartungen führen dazu, dass die Verwalter mehr Zeit in die zu verwaltende Objekte investieren müssen, was sich wiederum in höheren Kosten für die Eigentümer niederschlägt.

 7. Unternehmensaufgaben aus Altersgründen

Viele Immobilienverwalter, die seit Jahrzehnten am Markt tätig sind, stehen kurz vor dem wohlverdienten Ruhestand. Themen wie Digitalisierung oder Neukundenakquise stehen für sie nicht im Vordergrund. Stattdessen liegt der Fokus auf der verantwortungsvollen Bewirtschaftung der langjährig betreuten Immobilien.

Die Eigentümer schätzen die Erfahrung und die vertrauensvolle Zusammenarbeit mit diesen langjährig tätigen Verwaltern, auch wenn sie nicht immer auf dem neuesten Stand der Technik sind. Oftmals halten die „alten“ Verwaltungen (viel zu lange) an ihren langjährigen und zu günstigen Preisstrukturen fest, weshalb die Eigentümer eher zu Kompromissen bereit sind.

In den letzten Jahren scheiden immer mehr ältere Marktteilnehmer aus dem Verwaltungsgeschäft aus, da sie keine geeigneten Nachfolger für ihr Unternehmen finden und deshalb ihr Unternehmen schließen. Diese Objekte kommen dann zum Teil nach Jahrzehnten wieder auf den Markt und müssen sich den aktuellen Realitäten stellen und mit neuen Preisen / Konditionen umgehen.

8. Ausblick in die Zukunft sorgt für Preissteigerung

Die sieben oben genannten Punkte sind den heutigen Unternehmen bewusst. Die Verwalter spüren und wissen, dass sich diese Punkte in Zukunft noch verstärken werden – ein Marktumfeld, das sich eher verschlechtern als verbessern wird.

Dieses Wissen wird bereits heute bei der Auftragsvergabe berücksichtigt. Jeder verantwortungsbewusste Unternehmer ist bestrebt, einen Puffer aufzubauen, um nachhaltig und sicher wirtschaften zu können. Diese Erwartungshaltung beschleunigt bereits heute den Kostenanstieg in der Branche.

Es ist leider keine Besserung in Sicht und die Zukunftsherausforderungen lassen sich die Hausverwaltungen bereits heute über angepasst Preise bezahlen.



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