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Im Zuge der am 01.12.2020 in Kraft getretenen WEG-Reform wurde § 28 Wohnungseigentumsgesetz (WEG), der unter anderem die Jahresabrechnung beinhaltet, neu gefasst. Nach dessen Abs. 2 Satz 1 beschließen die Wohnungseigentümer über „die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse“. Damit ist Gegenstand des Beschlusses über die Jahresabrechnung die Abrechnungsspitze. Die Jahresabrechnung selbst bezweckt nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG lediglich die Festsetzung der endgültigen Beträge. Damit ist das Abrechnungswerk als solches nicht Beschlussgegenstand. Wie sich das im Einzelnen auswirkt, können Sie hier nachlesen.

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1. Abrechnungsspitze: Was damit genau gemeint ist

Bei der Abrechnungsspitze handelt es sich um die Differenz zwischen

• den im Wirtschaftsplan veranschlagten Soll-Hausgeldern (Hausgeldvorschüsse) für die zu deckenden Lasten und Kosten und
• der Abrechnungssumme aus den tatsächlich entstandenen Lasten und Kosten (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 10.02.2017, Az.:  V ZR 166/16, Rz. 6).

Rückständige  bzw. säumige Hausgelder oder die tatsächlich gezahlten Hausgeldvorschüsse werden bei der Abrechnungsspitze nicht berücksichtigt. Wird im Wirtschaftsjahr eine Sonderumlage erhoben, sind die dadurch zu leistenden Beiträge in die Abrechnungsspitze miteinzubeziehen.

Möglich sind positive und negative Abrechnungsspitzen. Die Abrechnungsspitze ist

• positiv, wenn die im Wirtschaftsplan veranschlagten Soll-Hausgelder höher sind als die Abrechnungssumme aus den tatsächlich entstandenen Lasten und Kosten
• negativ, wenn die im Wirtschaftsplan veranschlagten Soll-Hausgelder niedriger sind als die Abrechnungssumme aus den tatsächlich entstandenen Lasten und Kosten

2. Abrechnungssaldo: Darin liegt der Unterschied zur Abrechnungsspitze

Der Abrechnungssaldo ist die Differenz zwischen der Abrechnungssumme aus den tatsächlich entstandenen Lasten und Kosten sowie den tatsächlich für das Wirtschaftsjahr gezahlten Hausgeldvorschüssen. Diese Differenz kann positiv (Guthaben) oder negativ (Fehlbetrag) sein. Beim Abrechnungssaldo werden also – anders als bei der Abrechnungsspitze – die tatsächlichen Hausgeldzahlungen berücksichtigt.

3. Das bedeutet der Beschluss über die Abrechnungsspitze

Beschlossen wird von den Wohnungseigentümern nur die in der Jahresabrechnung ausgewiesene Abrechnungsspitze, nicht aber das zugrundeliegende Zahlenwerk. Damit erhält der einzelne Eigentümer zunächst bei einer positiven Abrechnungsspitze ein Guthaben und muss bei einer negativen Abrechnungsspitze eine Nachzahlung an die Eigentümergemeinschaft leisten.

Dabei kommen in der Praxis öfters folgende Konstellationen vor:

3.1. Hausgeldvorschüsse nicht vollständig erbracht und Abrechnungssaldo höher

Manchmal zahlen einzelne Eigentümer nicht alle Hausgeldvorschüsse. Dann kann es zwar sein, dass für einen Eigentümer ein Guthaben aus der Abrechnungsspitze besteht, das in der Jahresabrechnung ausgewiesen wird. Ist jedoch das Abrechnungssaldo (also die Abrechnungssummeaus den tatsächlich entstandenen Lasten und Kosten) aufgrund der nicht vollständig erbrachten Hausgeldvorschüsse höher, befindet sich der betreffende Eigentümer im Minus.

Ein Beschluss über die Jahresabrechnung, wonach die Eigentümergemeinschaft einen Anspruch in Höhe des Abrechnungssaldos gegen den einzelnen Wohnungseigentümer hat, ist nicht möglich. Denn den Wohnungseigentümern fehlt dafür die Beschlusskompetenz, da eben gerade nur über die Abrechnungsspitze beschlossen werden kann. Der Hausgeldrückstand muss daher auf Grundlage des Wirtschaftsplans geltend gemacht werden.

Hinzu kommt, dass nur bei einer Geltendmachung des Hausgeldrückstands aufgrund des Wirtschaftsplans die Verjährungsregeln nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ausreichend beachtet werden. Nach §§ 195, 199 BGB beträgt die Verjährungsfrist für das rückständige Hausgeld drei Jahre. Wurde nun der Wirtschaftsplan etwa im Jahr 2021 beschlossen, verjähren die Forderungen daraus mit Ablauf des 31.12.2024. Über die zugehörige Jahresabrechnung wird aber erst im Jahr 2022 ein Beschluss ergehen, so dass die dafür geltende Verjährungsfrist am 31.12.2025 ablaufen würde. Wäre also der Abrechnungssaldo aufgrund der Jahresabrechnung für das rückständige Hausgeld maßgeblich, hätte das zur Folge, dass die Verjährungsfrist unzulässig um ein Jahr verlängert würde.

3.2. Hausgeldvorschüsse vollständig erbracht und Lasten / Kosten höher

Möglich ist auch, dass die Wohnungseigentümer zwar die nach dem Wirtschaftsplan veranschlagten Hausgelder vollständig gezahlt haben, aber die Abrechnungssumme aus den entstandenen Lasten und Kosten für die Eigentumswohnungen höher waren. Dann hat die Eigentümergemeinschaft aus dem Beschluss über die negative Abrechnungsspitze einen Anspruch auf Zahlung des entstandenen Minus.

4. Beschluss über Festsetzung der Hausgeldanpassung / Nachschüsse aufgrund der Jahresabrechnung

Nach der Neuregelung aufgrund der WEG-Reform beschließen die Wohnungseigentümer aufgrund § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG, dass die sich aus den jeweiligen Einzelabrechnungen ergebenden Guthaben und Nachzahlungen den nach dem Wirtschaftsplan beschlossenen Vorschüssen anzupassen sind. Dabei werden die Nachzahlungen regelmäßig sofort fällig gestellt.

5. Eigentümerwechsel: Wer was zahlen muss

Wird eine Eigentumswohnung während des laufenden Wirtschaftsjahres veräußert, gilt folgendes: Eine

• negative Abrechnungsspitze hat der Erwerber zu zahlen, sofern er bei der Beschlussfassung bereits im Grundbuch eingetragen ist
• positive Abrechnungsspitze führt nur dann zu einer Guthabenauszahlung an den Erwerber, wenn der Veräußerer das Hausgeld gemäß dem Wirtschaftsplan vollständig gezahlt hat

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6. So wirken sich fehlerhafte Abrechnungsspitzen aus

Werden die aufgrund der Einzelabrechnungen ausgewiesenen Nachschüsse bzw. Hausgeldanpassungen erfolgreich angefochten, können die Wohnungseigentümer keine Rückzahlung der Abrechnungsspitze verlangen. Vielmehr besteht ein Anspruch gegen die Eigentümergemeinschaft auf Erstellung einer neuen Abrechnung.

7. Muster: Darstellung der Abrechnungsspitze

Die Abrechnungsspitze kann wie folgt dargestellt werden, wobei die hier im Muster eingesetzten Eurobeträge auf den individuellen Fall anzupassen sind:

Darstellung der Abrechnungsspitze 

Würde dagegen hier der Abrechnungssaldo dargestellt, käme es zu folgendem  Ergebnis: