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Immer dann, wenn in Wohnungseigentümergemeinschaften ein oder mehrere Wohnungseigentümer mit der Bestellung des Verwalters nicht einverstanden sind, kann das zu einer Anfechtung der Verwalterbestellung führen. Gemeint ist damit eine Anfechtungsklage beim zuständigen Amtsgericht, mit dem der Eigentümerbeschluss über die Bestellung des Verwalters angegriffen wird. Ist die Anfechtung erfolgreich, erklärt das Gericht den Bestellungsbeschluss für ungültig und der Verwalter verliert rückwirkend (also seit der Bestellung) sein Amt.  Worauf Sie achten müssen, wenn Sie mittels Anfechtungsklage gegen den Bestellungsbeschluss vorgehen wollen, haben wir für Sie im ersten Teil dieses Ratgebers zusammengestellt.

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1. Das bezweckt die Anfechtung der Verwalterbestellung

Ist ein Beschluss der Wohnungseigentümer und damit auch ein Beschluss über die Bestellung des Verwalters  rechtswidrig, wird der Beschluss trotzdem nach Ablauf der einmonatigen Anfechtungsfrist rechts- und bestandskräftig. Folge daraus ist, dass sich jeder Eigentümer an den Beschluss zu halten hat. Geht also kein Eigentümer fristgerecht gegen einen rechtswidrigen Beschluss vor, ist dieser nach abgelaufener Anfechtungsfrist für die Eigentümergemeinschaft und die Eigentümer bzw. deren Rechtsnachfolger verbindlich.

Um das zu vermeiden, ist eine Anfechtung zwingend erforderlich. Denn nur dann, wenn das Gericht den rechtswidrigen Beschluss für ungültig erklärt, wird dieser (rückwirkend) aufgehoben. Ist der Beschluss über die Verwalterbestellung rechtswidrig, führt eine erfolgreiche Anfechtung dazu, dass der Verwalter rückwirkend sein Amt verliert.

2. Anfechtung der Verwalterbestellung: Klage bei Gericht

Die Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer erfolgt durch die Anfechtungsklage, § 44 Abs. 1 Satz 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Die Klage ist schriftlich oder zur Niederschrift bei der Geschäftsstelle des zuständigen Gerichts einzureichen. Das gilt auch für die Anfechtung von Beschlüssen über die Verwalterbestellung.

3. Wer gegen wen die Anfechtungsklage zu richten hat

Nach der am 01.12.2020 in Kraft getretenen WEG-Reform ist die Anfechtungsklage eines oder mehrerer Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten, § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG. Daraus folgt zunächst, dass jeder Wohnungseigentümer anfechten bzw. klagen kann.

Weiterhin ergibt sich aus Neuregelung zum einen, dass der Verwalter anders als früher selbst nicht mehr klagebefugt ist. Zum anderen ist die Klage nicht mehr gegen die übrigen Eigentümer, sondern gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu erheben.

Hat ein Eigentümer für die Bestellung des Verwalters gestimmt, darf er grundsätzlich den Beschluss trotzdem später anfechten.

4. Welches Gericht für die Anfechtungsklage zuständig ist

Örtlich und sachlich ausschließlich zuständig für die Anfechtungsklage ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Wohnanlage befindet, § 43 Abs. 2 Nr. WEG in Verbindung mit (i. V. m.) § 23 Nr. 2c) Gerichtsverfassungsgesetz (GVG). Wird die Anfechtungsklage beim unzuständigen Gericht eingereicht, muss spätestens nach entsprechender Belehrung die Verweisung an das zuständige Gericht beantragt werden.

5. Diese Fristen gelten für Anfechtungsklage und Klagebegründung

Die Anfechtungsklage ist innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung einzureichen, § 45 Satz 1 WEG. Maßgeblich für den Beginn der Anfechtungsfrist ist die Verkündung des auf der Eigentümerversammlung gefassten Beschlusses durch den Verwalter (Bundesgerichtshof (BGH), Beschluss vom 23.08.2001, Az.: V ZB 10/01). Demgegenüber beginnt im schriftlichen Verfahren (Umlaufverfahren) nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG die Anfechtungsfrist für den dort gefassten Umlaufbeschluss, sobald alle Eigentümer vom Ergebnis der Beschlussfassung unterrichtet sind, etwa durch eine E-Mail des Initiators.

Weiterhin muss die Anfechtungsklage innerhalb der Ein-Monats-Frist auch bei Gericht eingegangen sein. Das heißt, die Anfechtungsklage hat spätestens bis 24:00 Uhr innerhalb eines Monats seit dem Tag bei Gericht zu sein, an dem der Beschluss verkündet wurde oder die Eigentümer vom Umlaufbeschluss unterrichtet wurden. Fällt der Fristablauf auf einen Samstag, Sonntag oder staatlich anerkannten allgemeinen Feiertag, verlängert sich die Frist auf den darauf folgenden Werktag bis 24:00 Uhr, § 193 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

Wurde also etwa der Beschluss über die Verwalterbestellung freitags am 18.03 verkündet, muss die entsprechende Anfechtungsklage am 18.04. bis 24:00 Uhr bei Gericht eingegangen sein, notfalls per Fax oder Einwurf in den Gerichtsbriefkasten um kurz vor 24:00 Uhr. Fällt der 18.04. beispielsweise auf Ostermontag, verlängert sich die Frist auf den darauf folgenden Werktag, also dienstags den 19.04. bis 24:00 Uhr.

Die Anfechtungsklage kann mit deren Erhebung zugleich begründet werden, muss das aber nicht. Vielmehr besteht die Möglichkeit, dieKlagebegründung gesondert innerhalb von zwei Monaten bei Gericht einzureichen, nachdem der Beschluss verkündet wurde oder die Eigentümer vom Umlaufbeschluss unterrichtet wurden, § 45 Satz 1 WEG. Bei der Zwei-Monats-Frist sind dieselben Grundsätze wie bei der Ein-Monats-Frist zu beachten.

Konnte der anfechtende Wohnungseigentümer die Ein-Monats-Frist zur Klageeinreichung oder die Zwei-Monats-Frist zur Begründung unverschuldet nicht einhalten (etwa wegen eines plötzlichen und unvorhersehbaren stationären Krankenhausaufenthaltes), ist ein Antrag auf Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand möglich. Darin sind die Gründe für die Fristversäumnis und die Anfechtungsklage sowie ggf. deren Begründung aufzunehmen.

6. Welche Bestellungsbeschlüsse angefochten werden können

Angefochten werden können Beschlüsse über die Bestellung des Verwalters, die gefasst und verkündet wurden

• auf einer ordentlichen oder außerordentlichen Eigentümerversammlung
• im schriftlichen Umlaufverfahren

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Die Existenz eines Beschlusses setzt voraus, dass dieser durch den Verwalter bzw. Versammlungsleiter verkündet wurde. Erst mit der Verkündung des Beschlusses ist dieser wirksam zustande gekommen (BGH, Beschluss vom 23.08.2001, Az.: V ZB 10/01). Dabei reicht eine mündliche Feststellung und Verkündung des Beschlussergebnisses aus (Bayerisches Oberstes Landesgericht (BayObLG), Beschluss vom 13.10.2002, 2Z BR 152/04). Beim Umlaufverfahren besteht die Verkündung darin, dass alle Eigentümer vom Ergebnis der Beschlussfassung unterrichtet werden.

Ohne Verkündung existiert kein Beschluss. Ein solcher sogenannter Nichtbeschluss kann daher auch nicht angefochten werden. Wird der Nichtbeschluss trotzdem ausgeführt bzw. wird der Verwalter aufgrund dieses Beschlusses tätig, kann der Negativbeschluss nur mit einer Feststellungklage angegriffen werden, mit der die Feststellung begehrt wird, dass mangels Verkündung kein Bestellungsbeschluss vorhanden ist.

Der Anfechtung unterliegen auch sogenannte „Negativbeschlüsse“, mit denen der Beschlussgegenstand abgelehnt wurde. Denn auch eine formal einwandfrei zustande gekommene Ablehnung eines Beschlussantrags durch die Wohnungseigentümer hat Beschlussqualität (BGH, Beschluss vom 23.08.2001, Az.: V ZB 10/01). Im Zusammenhang mit der Verwalterbestellung ist hier an den Fall zu denken, in dem die Bestellung eines Verwalters mehrheitlich von den Eigentümern abgelehnt wurde und ein oder mehrere Eigentümer die Ablehnung für rechtswidrig halten.

7. Nichtige Beschlüsse: Im Zweifel anfechten

Beschlüsse der Wohnungseigentümer sind rechtswidrig, wenn sie gegen Rechtsvorschriften verstoßen, die an sich zu beachten sind. Aufgrund dieses Verstoßes sind rechtswidrige Beschlüsse anfechtbar mit der Folge, dass das Gericht diese für ungültig erklärt.

Demgegenüber sind Beschlüsse sind nichtig, die insbesondere gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen, sittenwidrig sind oder wofür keine Beschlusskompetenz besteht, wie etwa bei Verstößen gegen die Vereinbarungen der Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung. Diese Beschlüsse brauchen nicht unter Einhaltung der Ein-Monat-Frist angefochten zu werden. Vielmehr kann jederzeit mittels Feststellungsklage bei Gericht beantragt werden, die Nichtigkeit des Beschlusses festzustellen. So wäre etwa ein Beschluss, wonach die Wohnungseigentümer einen einzelnen Eigentümer zur Auswahl und Bestellung des Verwalters ermächtigen, nichtig.

In der Praxis ist die Abgrenzung zwischen rechtswidrigen und nichtigen Beschlüssen häufig schwierig. Daher sollten betreffende Beschlüsse im Zweifel stets angefochten werden, um die einmonatige Anfechtungsfrist nicht zu versäumen. Stellt sich im Gerichtsverfahren heraus, dass ein angefochtener Beschluss nichtig ist, kann die Anfechtungsklage in eine Feststellungsklage umgestellt werden.

8. So wirkt sich die Anfechtungsklage auf die Bestellung des Verwalters aus

Wird die Verwalterbestellung angefochten, so dass die Anfechtungsklage bei Gericht anhängig ist, bleibt der Verwalter weiter im Amt. Der Bestellungsbeschluss ist so lange schwebend wirksam, bis ihn das Gericht gegebenenfalls für ungültig erklärt. Ist das der Fall und gibt das Gericht damit der Anfechtungsklage statt, wird der Bestellungsbeschluss ungültig und der Verwalter verliert rückwirkend sein Amt.

Die bis  dahin vom ungültig bestellten Verwalter vorgenommen Rechtshandlungen für die Eigentümergemeinschaft bleiben allerdings wirksam. Bis zur rechtskräftigen Ungültigkeitserklärung durch das Gericht behält der Verwalter grundsätzlich auch seinen Vergütungsanspruch. Zudem wird nur die Bestellung hinfällig, so dass zu prüfen ist, ob der daneben rechtlich selbstständig bestehende Verwaltervertrag zu kündigen ist.

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Der Verwalter hat die Möglichkeit, gegen das Urteil des Amtsgerichts über die Ungültigkeitserklärung des Bestellungsbeschlusses eigenständig Berufung einzulegen. Die Berufung erfolgt für die durch den anfechtenden Wohnungseigentümer beklagte Eigentümergemeinschaft. Eine vorherige Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Einlegung der Berufung ist nicht erforderlich (Landgericht (LG) Berlin, Urteil vom 19.04.2013, Az.: 55 S 170/12 WEG). Legt der Verwalter Berufung ein, bleibt er zumindest bis zu einer rechtskräftigen Entscheidung des Berufungsgerichts weiterhin im Amt.

9. Von A bis Z: Gründe für die Anfechtung der Verwalterbestellung

–> hier geht es zum zweiten Teil mit den Gründen für die Anfechtung der Verwalterbestellung