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Die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage (bis zur WEG-Reform 2020: Instandhaltungsrückstellung) ist nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung, auf die jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch hat, § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Bei der Frage, wie hoch die Erhaltungsrücklage sein soll, haben die Wohnungseigentümer ein weites Ermessen. Dabei dient die Erhaltungsrücklage der Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen, also Maßnahmen der Instandhaltung oder Instandsetzung. Der Stand der Rücklage ergibt sich aus dem Vermögensbericht. Wie viel Geld im Rahmen der Erhaltungsrücklage da sein sollte, erfahren Sie hier.

1. Verwalter muss für Ansammlung einer Erhaltungsrücklage sorgen

Ist nicht bereits durch die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung die Bildung einer Erhaltungsrücklage angeordnet, muss der Verwalter darüber eine Beschlussfassung herbeiführen. Die Höhe der zu bildenden Rücklage steht allerdings im Ermessen der Wohnungseigentümer. Dabei richtet sich der Verteilungsschlüssel nach dem Schlüssel, der für die Kosten der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums bestimmt ist. Fehlen dazu ebenfalls Regelungen in der Gemeinschaftsordnung, ist der Verteilungsschlüssel des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG zugrunde zu legen, also für jeden Eigentümer nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile.

Da jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung hat, kann er diesen Anspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer notfalls gerichtlich durchsetzen.

2. Angemessenheit der Erhaltungsrücklage: So viel Geld sollte da sein

Sind in der Gemeinschaftsordnung Vorschriften zur Höhe der Rücklage enthalten, sind diese für die Wohnungseigentümer als Mindestbetragverbindlich. Die Eigentümer können aber ohne weiteres eine höhere Rücklage beschließen. Dabei steht den Eigentümern ein weiter Ermessensspielraum zu, der nur bei wesentlich überhöhten Ansätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht (Oberlandesgericht (OLG) Hamm, Beschluss vom 18.05.2006, Az.: 15 W 25/06; Amtsgericht (AG) Hamburg-Blankenese, Urteil vom 12.06.2019, Az.: 539 C 26/18).

Maßgebliche Kriterien für die Höhe der Rücklage und damit das vorhandene Geld sind

• Alter, Zustand, Ausstattung, Größe und Lage der Immobilie
• Instandhaltungs- und Instandsetzungsbedarf in der Vergangenheit,
• prognostizierter künftiger Instandhaltungs- und Instandsetzungsbedarf

Dazu sind folgende Berechnungen denkbar:

2.1. Rechtsprechung: § 28 Abs. 2 II. BV

Die Gerichte hatten sich für die Höhe der Rücklage öfters an § 28 Abs. 2 Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) orientiert (etwa OLG Hamm, Beschluss vom 18.05.2006, Az.: 15 W 25/06; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.06.2002, Az.: 3 Wx 123/02). Danach dürfen pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr bei zurückliegender Bezugsfertigkeit von

• weniger als 22 Jahren höchstens 7,10 Euro
• mindestens 22 Jahren höchstens 9,00 Euro
• mindestens 32 Jahren höchstens 11,50 Euro

als Erhaltungskosten angesetzt werden. Bei einem vorhandenen Aufzug erhöhen sich die Sätze um je einen Euro.

Die Rechtsprechung hat dann später festgestellt, dass die in § 28 II. BV angegebenen Werte eher Durchschnittswerte als Höchstsätze sind, die speziell bei Altbauten zu gering sein können (OLG Hamm, Urteil vom 15.01.2007, Az.: 22 U 125/04). Dazu kommt, dass rechnerisch Werte von jährlich 2,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und noch weniger möglich sind. Eine Instandhaltungsrücklage in dieser Höhe entspricht jedoch keiner ordnungsgemäßen Verwaltung (Amtsgericht (AG) Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 09.02.2015; Az.: 20 C 687/114). Umgekehrt ist eine Rücklagenhöhe von jährlich 9 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nicht zu beanstanden (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.06.2002, Az.: 3 Wx 123/02). Bei Altbauten und darüber hinaus je nach Einzelfall wird aber auch eine deutlich höhere Rücklagenhöhe angemessener Verwaltung entsprechen.

2.2. Peterssche Formel sowie eine geltende Faustregel

In der Praxis wird häufig auf die Peterssche Formel abgestellt. Danach wird angenommen, dass

• während einer geschätzten Lebensdauer eines Gebäudes von 80 Jahren
• Instandhaltungskosten in Höhe des 1,5-fachen der Herstellkosten (reine Baukosten ohne Erschließungs- und Grundstückskosten) anfallen,
• wobei davon je nach Ausstattung 65 – 70% auf das Gemeinschaftseigentum entfallen

Die Anwendung der Formel setzt voraus, dass die Baukosten pro Quadratmeter bekannt sind. Angewendet wird diese Formel in erster Linie bei Altbauten, damit der längerfristig entstehende Instandhaltungsbedarf wirklichkeitsnah erfasst wird.

Demgegenüber wird bei Neubauten nach einer Faustregel die Erhaltungsrücklage jährlich mit 0,8% bis 1,0% der Baukosten (ohne Erschließungs- und Grundstückskosten) bemessen. Diese Berechnung ist einfacher zu handhaben und stellt auf die üblichen Instandhaltungskosten ab, die in den ersten Jahrzehnten nach der Errichtung anfallen.

2.3. Konkreter Erhaltungsplan

Die Höhe der Rücklage kann auch anhand eines Erhaltungsplans bestimmt werden, der sich konkret auf das betreffende Objekt bezieht. Dazu werden anhand der individuellen Gegebenheiten der Immobilie sowie der bereits erfolgten Erhaltungsmaßnahmen die künftig anfallendenInstandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ermittelt. Von dem sich daraus ergebenden Finanzierungsbedarf ist dann die bereits vorhandene Rücklage abzuziehen. Aus dem Ergebnis werden die verbleibende Rücklage bzw. eine Unterdeckung sowie die benötigten Gelderdeutlich, so dass sich die Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage anpassen lassen. Auch hier gilt der weite Ermessensspielraumder Eigentümer, der nur bei wesentlich überhöhten Ansätzen gegen ordnungsmäßige Verwaltung verstößt.



3. Wie die Erhaltungsrücklage finanziert wird

Das von den Wohnungseigentümern regelmäßig monatlich zu zahlende Hausgeld enthält unter anderem die Beiträge, die in die Erhaltungsrücklage zu zahlen sind. Das Hausgeld mitsamt diesen Beiträgen ergibt sich aus dem Wirtschaftsplan, den die Eigentümer beschließen.

Daneben können auch sonstige Einnahmen der Eigentümergemeinschaft der Erhaltungsrücklage zugeführt werden, was ebenfalls zu beschließen ist. Das gilt zunächst für die Zinsen der Rücklage, die darin verbleiben oder unter den Eigentümern verteilt werden können. Denkbar sind auch Einnahmen aus der Vermietung von Gemeinschaftseigentum, deren Zufluss in die Rücklage möglich ist. Auch Einnahmen aus Schadensersatz können, müssen aber nicht der Rücklage zugeführt werden.

4. Anlage der Erhaltungsrücklage: Möglichst zinsbringend, aber ohne Risiko

Der Verwalter hat die Erhaltungsrücklage nach Möglichkeit so anzulegen, dass sie verzinst wird. Unzulässig sind jedoch spekulative Anlagen wie etwa Aktien oder Aktienfonds (OLG Celle, Beschluss vom 14.04.2004, Az.: 4 W 7/04). Auch die Anlage in Form eines Bausparvertragswiderspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, auch wenn nur ein Teil der Rücklage auf diese Weise angelegt wird (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.12.1995, Az.: 3 Wx 322/95).

In Betracht kommen sichere Anlageformen wie etwa Festgeldkonten, wobei es aber bei plötzlichem Bedarf möglich sein muss, auf die Gelder der Rücklage sofort zugreifen zu können.

5. Wofür die Erhaltungsrücklage verwendet werden kann – und wofür nicht

Die Rücklage kann für Maßnahmen der Erhaltung, also der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums eingesetzt werden. Fraglich ist, ob das auch für Maßnahmen der baulichen Veränderung oder Liquiditätsentnahmen gilt.

Unbeschadet dessen können die Wohnungseigentümer statt einer Verwendung der Rücklage auch die Erhebung einer Sonderumlagebeschließen. Der einzelne Eigentümer hat keinen Anspruch darauf, dass zunächst immer auf die Rücklage zugegriffen wird (Bayerisches Oberstes Landesgericht (BayObLG), Beschluss vom 27.03.2003, Az.: 2Z BR 37/03). In der Praxis wird meist dann eine Sonderumlage beschlossen, wenn für eine konkrete Maßnahme die in der Erhaltungsrücklage vorhandenen Gelder nicht ausreichen.

5.1. Maßnahmen der Erhaltung

Mögliche Maßnahmen der ordnungsmäßen Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG sind etwa:

• Aufzugreparaturen
• Balkonsanierung
• Dachreparaturen
• Fassadenanstrich bzw. -renovierung
• Treppenhausrenovierung und Renovierung von Gemeinschaftsräumen

Darunter fallen auch Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung, sofern diese erhaltungsbezogen mit modernisierender Wirkung sind und das äußere Erscheinungsbild nicht beeinträchtigt wird bzw. es sich um kein völlig neues System handelt. Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung bedeuten den Ersatz von defekten, veralteten oder unzureichenden Einrichtungen oder Anlagen des Gemeinschaftseigentums durch technisch neuere, bessere und möglicherweise umweltfreundlichere sowie kostspieligere Bestandteile, etwa bei einer Erneuerung der zum Gemeinschaftseigentum zählenden Fenster in den Eigentumswohnungen oder der Heizungsanlage.

5.2. Maßnahmen der baulichen Veränderung

Alle Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen, sind nach § 20 Abs. 1 WEG bauliche Veränderungen. Durch die Maßnahme wird also das äußere Erscheinungsbild beeinträchtigt oder ein völlig neues System installiert. Das gilt ebenfalls für Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung. Auch Modernisierungen, insbesondere die energetische Modernisierung, stellen regelmäßig bauliche Veränderungen dar. Bauliche Veränderungen dürfen jedoch aus der Erhaltungsrücklage nicht finanziert werden.

Nach § 28 Abs. 1 Satz 1 in Verbindung mit (i. V. m.) § 19 Abs. 2 WEG können die Wohnungseigentümer neben der Erhaltungsrücklage weitere Rücklagen bilden. Für bauliche Veränderungen, insbesondere energetische Modernisierungsmaßnahmen, kommt daher die Ansparung einer gesonderten Rücklage für bauliche Veränderungen in Betracht. Diese darf aber nur verwendet werden, wenn die Maßnahme mit 2/3 der abgegebenen Stimmen beschlossen wurde und diese die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren oder sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums (ca. 10 Jahre) amortisieren, § 21 Abs. 2 Satz 1 WEG.

5.3 Liquiditätsentnahmen

In der Praxis wird bei finanziellen Engpässen oft auf die Erhaltungsrücklage zurückgegriffen. Das widerspricht jedoch grundsätzlich ordnungsmäßiger Verwaltung, da die Erhaltungsrücklage zweckgebundenes Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft ist (OLG München, Beschluss vom 20.12.2007, Az.: 34 Wx 76/07).

Ausnahmen sind nur in engen Grenzen unter folgenden Voraussetzungen zulässig. Danach muss der Beschluss über die Zwischenfinanzierung eines Liquiditätsengpasses

• auf einen Einzelfall bezogen sein (AG Pinneberg, Urteil vom 25.09.2018, Az.: 60 C 3/18)
• auf das laufende Wirtschaftsjahr begrenzt sein
• eine hinreichend bestimmte Regelung enthalten (Landgericht (LG) Frankfurt am Main, Urteil vom 16.07.2014, Az.: 2-13 S 91/13), also eine „eiserne Reserve“ festlegen, auf die nicht zugegriffen werden darf (LG Düsseldorf, Urteil von 23.9.2015, Az.: 25 S 18/15), wobei anfallende Entnahmen von der Rücklage für Erhaltungsmaßnahmen ebenfalls zu berücksichtigen sind (LG Köln, Urteil vom 24.11.2011, Az.: 29 S 111/11)
• bestimmen, dass die vorübergehende Entnahme nur kurzfristig ist

Vor Inkrafttreten der WEG-Reform war ein Beschluss zulässig, wonach der Verwalter einen finanziellen Engpass durch die Verwendung der Erhaltungsrücklage überbrücken konnte, sofern

• maximal Entnahmen bis zur Höhe von 3/12 der Höhe des Gesamtwirtschaftsplanes oder maximal 10 % des Rücklagenbestandes erfolgen und
• auch nur kurzfristig für eine Dauer bis zu zwei Monaten (LG Dortmund, Beschluss vom 22.05.2015, Az.: 1 S 13/15).

Auch hier können die Wohnungseigentümer aufgrund § 28 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 19 Abs. 2 WEG eine weitere Rücklage in Form einer Liquiditätsrücklage bilden, was gerade Liquiditätsproblemen entgegenwirkt (AG Lübeck Urteil vom 18.03.2022, Az.: 35 C 52/21 WEG). Das kann ebenso durch Umwidmung eines Teils der Erhaltungsrücklage geschehen (AG Köln, Urteil vom 17.01.2023, Az.: 215 C 48/22).

6. Erhaltungsrücklage zu hoch: Teilauflösung

Häufig wurde jahrelang in die Erhaltungsrücklage gezahlt, so dass diese eine beträchtliche Höhe erreicht hat. Ist das der Fall und stehen keine größeren Erhaltungsmaßnahmen an, können die Wohnungseigentümer eine Teilauflösung der Rücklage beschließen (Saarländisches OLG, Beschluss vom 20.07.1998, Az.: 5 W 110/98 – 35). Dabei muss jedoch eine angemessene Rücklage verbleiben. Für die Teilauflösung haben die Eigentümer folgende Möglichkeiten:

6.1. Auszahlung an Wohnungseigentümer

Die Höhe des aufzulösenden Teils der Erhaltungsrücklage und dessen Auszahlung an die Eigentümer kann nach entsprechender Ankündigung im Einladungsschreiben zur Eigentümerversammlung beschlossen werden. Wichtig dabei ist, dass bei der Auszahlung der Verteilungsschlüsselangewendet wird, der auch bei der Bildung der Rücklage zugrunde gelegen hat.

6.2. Maßnahmen der baulichen Veränderung

Die Teilauflösung der Erhaltungsrücklage kann auch dazu verwendet werden, Maßnahmen der baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums zu finanzieren, sofern alle Wohnungseigentümer zur anteiligen Kostentragung verpflichtet sind. Das ist der Fall, wenn die Maßnahme mit 2/3 der abgegebenen Stimmen beschlossen wurde und diese die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren oder sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums (ca. 10 Jahre) amortisieren, § 21 Abs. 2 Satz 1 WEG. Zudem darf die bauliche Veränderung nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden sein.

6.3. Umwidmung in Liquiditätsrücklage

Möglich ist auch die Umwidmung eines Teils der Erhaltungsrücklage in eine Liquiditätsrücklage. Das gilt auch, wenn Erhaltungsmaßnahmenanstehen, deren voraussichtliche Kosten den Betrag der vorhandenen Erhaltungsrücklage deutlich übersteigen (AG Köln, Urteil vom 17.01.2023, Az.: 215 C 48/22).