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Wohnungseigentümer und damit auch Wohnungseigentümergemeinschaften können regelmäßig einen zertifizierten Verwalter als einen Bestandteil ordnungsmäßiger Verwaltung verlangen. Dieser Anspruch besteht grundsätzlich seit dem 01.12.2023. Die verlängerte Übergangsfrist für Verwalter, die bereits am 01.12.2020 bestellt waren, ist inzwischen abgelaufen. Trotzdem werden in manchen Eigentümergemeinschaften noch Hausverwalter ohne Zertifikat wieder- oder neu bestellt oder aber sind noch im Amt. Was Wohnungseigentümergemeinschaften in diesen Fällen unternehmen können – und ob sie aufgrund dieser Rechtslage überhaupt etwas unternehmen müssen, haben wir für Sie in diesem Artikel zusammengestellt.

1. Grundsatz: Jeder Eigentümer hat Anspruch auf einen Hausverwalter mit Zertifikat

Das gemeinschaftliche Eigentum wird durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verwaltet, wobei jeder Eigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen kann, § 18 Abs. 2 Nr. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Ein Bestandteil ordnungsmäßiger Verwaltung ist seit dem 01.12.2023 grundsätzlich die Bestellung eines zertifizierten Verwalters, §§ 19 Abs. 2 Nr. 6, 48 Abs. 4 Satz 1 WEG. Die verlängerte Übergangsfrist für Verwalter, die am 01.12.2020 bereits bestellt waren, ist inzwischen abgelaufen, § 48 Abs. 4 Satz 2 WEG. Diese Verwalter galten gegenüber den Wohnungseigentümergemeinschaften, für die sie bestellt waren, bis zum 01.06.2024 als zertifizierte Verwalter.

Zertifiziert ist der Verwalter, der vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für das Verwalteramt notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt, § 26a WEG. Näheres dazu ist der am 17.12.2021 in Kraft getretenen Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung (ZertVerwV) geregelt.

Gleichgestellt einem zertifizierten Verwalter sind nach § 7 Satz1 ZertVerwV Personen mit

• der Befähigung zum Richteramt (Volljuristen)
• einer abgeschlossenen Berufsausbildung zur Immobilienkauffrau oder zum Immobilienkaufmann zur Kauffrau oder zum Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft
• einem anerkannten Abschluss als Geprüfte Immobilienfachwirtin oder Geprüfter Immobilienfachwirt
• einem Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt

Diese Personen dürfen sich zudem als zertifizierte Verwalter bezeichnen, § 7 Satz 2 ZertVerwV.

Der Anspruch eines jeden Eigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung unterliegt nicht der Verjährung (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 27.04.2012, Az.: V ZR 177/11). Auch eine Verwirkung des Anspruchs ist ausgeschlossen (Amtsgericht (AG) Delbrück, Urteil vom 25.10.2019, Az.: 2 C 283/18). Der Anspruch auf Bestellung eines (zertifizierten) Verwalters besteht daher auch, wenn eine Eigentümergemeinschaft seit über 20 Jahren selbst verwaltet wurde (Landgericht (LG) Hamburg, Urteil vom 23.05.2012, Az.: 318 S 198/11).

2. Hausverwalter ohne Zertifikat: Wo kein Kläger, da kein Richter

Zwar besteht grundsätzlich ein Anspruch eines jeden Eigentümers auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Aber es existiert keine Pflicht, einen zertifizierten Verwalter zu bestellen. Sind sich alle Wohnungseigentümer der Gemeinschaft einig, kann auch ein Hausverwalter ohne Zertifikat wieder- oder neu bestellt werden oder aber im Amt bleiben, wenn er etwa noch vor Inkrafttreten der WEG-Reform für die Höchstdauer von fünf Jahren gewählt wurde. Soweit der Beschluss über die Wieder- oder Neubestellung eines nicht zertifizierten Verwalters ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, bleibt dies hier dahingestellt.

Auch der Rechtsausschuss des Deutschen Bundestages ist davon ausgegangen, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit einem Verwalter, der nicht über ein Zertifikat verfügt, aber das Vertrauen der Wohnungseigentümer besitzt, zusammenarbeiten kann (Deutscher Bundestag Drucksache 19/22634 (BT-Drs.) 19/22634, 43).

3. Wieder- oder Neubestellung des Hausverwalters: Ohne Zertifikat anfechtbar

Wird ein nicht zertifizierter Verwalter durch Beschluss der Wohnungseigentümer wieder- oder neu bestellt, kann dieser Beschluss von mindestens einem Eigentümer angefochten werden. Denn der Beschluss widerspricht grundsätzlich ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden, §§ 44, 45 WEG. Der nicht zertifizierte Verwalter bleibt bis zu einer der Anfechtung stattgebenden rechtskräftigen Gerichtsentscheidung im Amt. Erfolgt keine Anfechtung oder nicht innerhalb der Ein-Monats-Frist, bleibt der Beschluss über die Bestellung des Hausverwalters ohne Zertifikat bestandskräftig. Der Verwalter bleibt dann für die Dauer des vorgesehen Bestellungszeitraums im Amt. Er kann aber jederzeit und ohne Angabe von Gründen durch einfachen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung abberufen werden, § 26 Abs. 3 WEG.

Für die Wohnungseigentümergemeinschaft kann es mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit voraussehbar sein, dass

• ein oder mehrere Eigentümer die Wieder- oder Neubestellung des nicht zertifizierten Verwalters fristgemäß anfechten werden und
• der Verwalter die Zertifizierung bis zur mündlichen Verhandlung nicht erhalten wird

In diesem Fall sollte die Gemeinschaft überlegen, ob sie von einer Bestellung des Hausverwalters ohne Zertifikat absieht. Denn das Gericht dürfte der Anfechtungsklage regelmäßig stattgeben, so dass ein Anfechtungsverfahren nur unnötig Zeit und Geld kosten würde.

4. Amtierender Hausverwalter ohne Zertifikat: Abberufung jederzeit möglich

Es kann sein, dass der aktuell bestellte Verwalter nicht zertifiziert ist. Es ist aber möglich, ihn jederzeit und ohne Angabe von Gründen durch einfachen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung abzuberufen, § 26 Abs. 3 WEG. In diesem Fall sollte zugleich über die Neubestellung eines zertifizierten Verwalters unter Kenntnis von drei Vergleichsangeboten beschlossen werden.

Ist die Mehrheit dazu nicht bereit und werden der Abberufungsbeschluss sowie der Neubestellungsbeschluss abgelehnt, kann mindestens ein Wohnungseigentümer eine dagegen gerichtete Anfechtungsklage, verbunden mit einer Beschlussersetzungsklage, erheben.

Voraussetzung dazu ist, dass sich die anderen Eigentümer mit der Bestellung eines neuen Verwalters befasst haben und dem Gericht drei Vergleichsangebote, mindestens aber eins von übernahmebereiten und zertifizierten Hausverwaltungen beigebracht werden (LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 10.05.2022, Az.: 2-13 T 26/22).

In einem solchen Verfahren ist jedoch die (abgelaufene) verlängerte Übergangsfrist bis zum 01.06.2014 zu beachten. Denn nach Ansicht des AG Düsseldorf wird ein Anspruch auf Abberufung wegen der fehlenden Zertifizierung allein durch den Ablauf der Fiktion nicht begründet. Im entschiedenen Fall war am 28.06.2023 die Wiederbestellung der Verwaltung für die Zeit vom 01.07.2023 bis zum 31.12.2027 beschlossen worden. Die Klage dagegen ging am 27.07.2023 ein. Der Wiederbestellungsbeschluss erfolgte also nach der Anwendbarkeit der Übergangsregelung ab dem 01.01.2023. Zugleich war die Verwaltung aufgrund der vorhergehenden Bestellung am 01.12.2020 im Amt, so dass sie aufgrund der Übergangsregelung bis zum 30.06.2024 als zertifizierte Verwaltung galt. Allein der Ablauf der Übergangsfrist innerhalb des Wiederbestellungszeitraums reichte dem Gericht nicht für eine Abberufung der Verwaltung (AG Düsseldorf, Urteil vom 30.07.2024, Az.: 290a C 55/23).

Anders hätte das Gericht wahrscheinlich entschieden, wenn die Verwaltung erst ab dem 02.12.2020 erstmalig bestellt worden wäre. Denn dann wäre sie in den Genuss der Übergangsregelung nicht gekommen und hätte daher zum Zeitpunkt der Wiederbestellung nicht als zertifizierte Verwaltung gegolten, so dass die Bestellung bereits anfechtbar gewesen wäre.

Auch in diesen Fällen sollte die Wohnungseigentümergemeinschaft überlegen, ob sich ein Rechtsstreit mit mindestens einem klagegewillten Eigentümer lohnt.

5. Ausnahme: Kleinere Wohnanlagen mit Selbstverwaltung – kein zertifizierter Verwalter erforderlich

Ausnahmsweise keinen Anspruch auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalters haben die Wohnungseigentümer von kleineren Wohnanlagen im Falle der Selbstverwaltung, § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG. Ausgeschlossen ist der Anspruch, wenn

• die Wohnanlage aus weniger als neun Sondereigentumsrechten (Eigentumswohnungen) besteht
• ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und
• weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (nach Köpfen) die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen

So kann etwa bei fünf Eigentumswohnungen mit einem Verwalter ohne Zertifikat aus dem Kreis der Wohnungseigentümer ein einzelner Eigentümer nicht die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen. Denn er ist nicht ein Drittel der Wohnungseigentümer, so dass sich hier zwei Eigentümer für das Begehren nach einem Hausverwalter mit Zertifikat zusammenfinden müssen.