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Hausverwaltung abwählen und kündigen nach neuer WEG-Reform

Die am 01.12.2020 in Kraft getretene WEG-Reform – also das „Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG)“ – hat zu erheblichen Änderungen bei der Abwahl des WEG-Verwalters geführt. Denn der Verwalter kann nun jederzeit und grundlos von seinem Amt durch einfachen Mehrheitsbeschluss abberufen werden. Das gilt auch für die vor dem 01.12.2020 erfolgten Verwalterbestellungen. Davon zu trennen ist allerdings nach wie vor der Verwaltervertrag. Wie bei Abwahl und Kündigung der Hausverwaltung jetzt die Rechtslage ist, erfahren Sie hier.

1. Abwahl des Verwalters nun jederzeit möglich

In der Vergangenheit setzte die insbesondere die vorzeitige Abwahl (Abberufung) des WEG-Verwalters das Vorliegen eines wichtigen Grundes voraus. Das ist nun nach § 26 Abs. 3 Satz 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nicht mehr erforderlich. Vielmehr kann die Abwahl „jederzeit“ erfolgen. Damit kann der Verwalter zu jedem Zeitpunkt und ohne etwaige Gründe durch einfachen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer abgewählt werden. Daher ist jetzt auch eine Abmahnung des Verwalters, die früher unter bestimmten Voraussetzungen vor einer Abberufung aus wichtigem Grund notwendig war, entbehrlich. Allenfalls kann eine Abmahnung noch erteilt werden, um den Verwalter vor einem weiteren Pflichtenverstoß zu warnen. Die Abmahnung ist nun jedoch keine Wirksamkeitsvoraussetzung mehr für eine Abberufung aus wichtigem Grund.

Abweichungen von der Neuregelung sind nicht zulässig, § 26 Abs. 5 WEG. Die Abwahl des Verwalters kann daher weder durch den Verwaltervertrag noch durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer auf einen wichtigen Grund beschränkt werden.

2. Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach Abwahl

Neu ist auch, dass der Verwaltervertrag spätestens sechs Monate nach der Abwahl des Verwalters endet, § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG. Dazu ist zunächst zu erläutern, dass nach der Trennungstheorie die Bestellung des Verwalters und der Abschluss des Verwaltervertrags sowie die Abberufung des Verwalters und die Kündigung des Verwaltervertrags jeweils eigenständige Rechtsakte darstellen. Wird also der Verwalter abgewählt, muss auch der Verwaltervertrag gekündigt werden. Geschieht das nicht, besteht der Verwaltervertrag grundsätzlich fort und der Verwalter behält seine Vergütungsansprüche, allerdings gekürzt um seine ersparten Aufwendungen.

Darüber hinaus besteht nach der Neuregelung folgendes Problem:  Der Verwalter kann jederzeit und ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes abgewählt werden. Allerdings ist es auch nach der Neuregelung zulässig, dass eine (außerordentliche fristlose) Kündigung des Verwaltervertrags nur aus wichtigem Grund möglich ist. Wird nun der Verwalter abberufen und liegt kein wichtiger Grund vor, bleibt der Verwaltervertrag bestehen. Der Verwalter behält daher seine Vergütungsansprüche, die um seine ersparten Aufwendungen zu kürzen sind. Diese Kürzung beträgt bei mittleren Wohnanlagen rund 20% (Oberlandesgericht (OLG) Hamburg, Beschluss vom 15.08.2005, Az.: 2 Wx 22/99; OLG Köln, Beschluss vom 09.08.2000, Az.: 16 Wx 67/00).

Damit in solchen Fällen der Verwaltervertrag nicht „ewig“ weiterläuft, endet dieser nach der gesetzlichen Neuregelung spätestens sechs Monate nach der Abberufung des Verwalters. Besteht also keine Möglichkeit, den Vertrag anlässlich der Abberufung alsbald zu kündigen oder einvernehmlich mit dem ausscheidenden Verwalter aufzuheben, ist spätestens nach sechs Monaten Schluss mit der vertraglichen Beziehung.

Diese Neuregelung ist ebenfalls zwingend, so dass davon vertraglich oder durch Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern nicht abgewichen werden kann,  § 26 Abs. 5 WEG.

Eine Ausnahme von der Trennungstheorie, wonach unter anderem die Abwahl des Verwalters und die Kündigung des Verwaltervertrags gesondert erfolgen müssen, besteht bei einer Koppelung der Vertragslaufzeit an den Bestellungszeitraum. Hier enthält der Verwaltervertrag in etwa folgende Klausel:

Nach dem Beschluss der Wohnungseigentümer ist der Verwalter für den Zeitraum von zwei Jahren bis zum 31.05.2023 bestellt. Dabei ist die Laufzeit dieses Verwaltervertrags an die Laufzeit der Bestellung des Verwalters gekoppelt.

In diesem Fall endet der Verwaltervertrag automatisch mit der Abwahl des Verwalters, und zwar auch dann, wenn der Verwalter vorzeitig abberufen wurde.

3. Verwalter kann Abwahl jetzt nicht mehr anfechten

Vor dem Inkrafttreten der WEG-Reform konnte der Verwalter unter anderem solche Beschlüsse anfechten, aufgrund derer er abberufen wurde (Bundesgerichtshof (BGH), Beschluss vom 21.06.2007, Az.: V ZB 20/07). Das ist nun nicht mehr möglich. Der hier einschlägige § 44 Abs. 1 WEG wurde wie folgt neu gefasst:

Das Gericht kann auf Klage eines Wohnungseigentümers einen Beschluss für ungültig erklären …

Dadurch wird deutlich, dass der Verwalter eben gerade kein Recht mehr hat, einen Beschluss über seine Abwahl anzufechten. Vielmehr sind jetzt nur noch die Wohnungseigentümer zu Anfechtungen bzw. Nichtigkeitsfeststellungen von Beschlüssen berechtigt.

4. So funktionieren Abwahl und Kündigung nach der neuen WEG-Reform

Soll der Verwalter abberufen werden, kann das entweder auf einer (ordentlichen oder außerordentlichen) Eigentümerversammlung oder im schriftlichen Umlaufverfahren geschehen.

4.1. Abwahl und Kündigung in der Eigentümerversammlung

Soll der Verwalter abgewählt und der Verwaltervertrag gekündigt werden, ist meist eine vorzeitige Abberufung des Verwalters sowie eine sofortige Kündigung des Verwaltervertrags beabsichtigt. Steht die jährliche (ordentliche) Eigentümerversammlung demnächst an, ist ein (Beschluss)Antrag von einem oder mehreren Eigentümern bzw. dem Verwaltungsbeirat an den Verwalter erforderlich, wonach die Abwahl des Verwalters und die Kündigung des Verwaltervertrags als Tagesordnungspunkte (TOP) in die Einladung zur Eigentümerversammlung aufzunehmen sind. Voraussetzung dafür ist, dass der Antrag sachlich begründet und rechtzeitig gestellt wird (vgl. Landgericht (LG) München I, Urteil vom 16.05.2011, 1 S 5166/11).

Rechtzeitig bedeutet, dass der Verwalter den Antrag noch unter Einhaltung der Ladungsfristen für die Eigentümerversammlung berücksichtigen kann. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Ladungsfrist für die ordentliche Eigentümerversammlung jetzt nicht mehr zwei, sondern drei Wochenbeträgt, § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG.

Steht eine außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung an, gelten die vorstehenden Grundsätze ebenfalls.

Meistens wird es aber so sein, dass für die Abwahl und Kündigung eigens eine außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung einberufenwerden muss. Dies setzt nach wie vor nach § 24 Abs. 2 WEG voraus, dass

• mehr als 25% der Wohnungseigentümer (gezählt nach Köpfen, nicht nach Miteigentumsanteilen)
• schriftlich
• unter Angabe des Zwecks und der Gründe

eine solche Einberufung verlangen. Verweigert der Verwalter die Einberufung der außerordentlichen Eigentümerversammlung pflichtwidrig, kann diese – falls ein Verwaltungsbeirat vorhanden ist – von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter einberufen werden. Neu ist jetzt als Folge der Reform, dass die Versammlung auch von einem dazu durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden darf, § 24 Abs. 3 WEG.

Das Verlangen nach der Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung können die Wohnungseigentümer ausweislich der neuen Reform auch in Textform stellen, also etwa per Email, § 24 Abs. WEG.

Kommt es zur ordentlichen oder außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung, ist diese nun stets beschlussfähig. Es ist jetzt nicht mehr – wie früher – erforderlich, dass die anwesenden und vertretenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren. Die Abwahl und Kündigung kann also nicht dadurch boykottiert werden, dass einzelne Eigentümer dadurch die Beschlussunfähigkeit herbeiführen, indem sie der Versammlung fernbleiben oder den Versammlungsort bei der Beschlussfassung verlassen.

Ansonsten ist bei der Abwahl des Verwalters und der Kündigung des Verwaltervertrags in der Eigentümerversammlung zu beachten, dass

• sowohl über die Abwahl als auch über die Kündigung beschlossen wird
• im Falle der Nichtanwesenheit des amtierenden Verwalters beschlossen wird, wer diesen von dessen Abberufung und der Kündigung des Verwaltervertrags schriftlich informiert
• etwaige Formerfordernisse im Verwaltervertrag berücksichtigt werden, wie etwa eine Kündigung nur durch „eingeschriebenen Brief“

4.2. Abwahl und Kündigung im schriftlichen Umlaufverfahren

Speziell bei kleineren Wohnungseigentümergemeinschaften ist ein Umlaufbeschluss ein probates Mittel, um sich schnell und ohne umständliche Eigentümerversammlung vom Verwalter zu trennen. Regelmäßig fassen Wohnungseigentümer ihre Beschlüsse in der Eigentümerversammlung, § 23 Abs. 1 WEG. Möglich ist allerdings auch die Herbeiführung eines Beschlusses (sogenannter Umlaufbeschluss) im schriftlichen Verfahren, § 23 Abs. 3 WEG. Dabei wird durch die Reform auch dieses Verfahren erleichtert, da es nun ebenfalls in Textform möglich ist, § 23 Abs. 3 Satz 1 BGB, sofern sich aus der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung nichts anderes ergibt.

Voraussetzung für einen wirksamen Umlaufbeschluss ist jedoch, dass alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer ihre Zustimmungschriftlich erklären (sogenannte Allstimmigkeit). Fehlt eine  Zustimmung, etwa als Folge einer Enthaltung, ist der Beschluss nicht wirksam.

Zwar ist es nach der neuen Reform möglich, dass über einen genau bestimmten Gegenstand (etwa Entscheidung zwischen drei einzuholenden Angeboten) im schriftlichen Verfahren mehrheitlich beschlossen wird, § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG. Allerdings setzt dies voraus, dass zuvor auf einer Eigentümerversammlung der betreffende Gegenstand (wie etwa die Art der drei einzuholenden Angebote) genau festgelegt wurde. Das ist aber bei der Abwahl und Kündigung nicht der Fall, so dass der Umlaufbeschluss hier nur bei Allstimmigkeit wirksam gefasst werden kann.

Initiiert werden kann das Umlaufverfahren sowohl vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder seinem Vertreter als auch von jedem einzelnen Wohnungseigentümer. Wichtig ist auch beim Umlaufverfahren, das folgende Punkte beachtet werden:

• Beschluss sowohl über Abwahl des Verwalters als auch über die Kündigung des Verwaltervertrags
• Beschluss über die Bevollmächtigung eines Wohnungseigentümers, den Verwalter über seine Abwahl zu informieren und den Verwaltervertrag namens und in Vollmacht der Eigentümergemeinschaft zu kündigen
• Berücksichtigung etwaiger Formerfordernisse im Verwaltervertrag wie etwa Kündigung nur durch „eingeschriebenen Brief“

Mit der Feststellung und Bekanntgabe des Ergebnisses des schriftlichen Verfahrens an alle Wohnungseigentümer wird der Umlaufbeschluss wirksam (BGH, Beschluss vom 23.08.2001, V ZB 10/01). Das kann etwa durch ein Rundschreiben per Post oder Email an alle Eigentümer oder einem Aushang im Treppenhaus geschehen.