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Die Eigentümerversammlung ist das Willensbildungs- und Entscheidungsorgan einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie entscheidet über alle wichtigen Angelegenheiten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen. Dazu gehören neben den Erhaltungsmaßnahmen und der Hausordnung etwa auch die Höhe der Hausgelder. Entschieden wird in der Eigentümerversammlung im Wege der Beschlussfassung, wozu jeder Wohnungseigentümer ein Stimmrecht hat. Kommt ein Beschluss zustande, ist dieser grundsätzlich bindend. Wohnungseigentümer sollten daher stets von ihrem Stimmrecht Gebrauch machen, um die Beschlussfassung in ihrem Sinn zu beeinflussen. Was Eigentümer ansonsten über die Eigentümerversammlung unbedingt wissen sollten, haben wir hier für Sie zusammengestellt.

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1. Das wird auf der Eigentümerversammlung besprochen

Da die Eigentümerversammlung über alle wichtigen Angelegenheiten hinsichtlich des gemeinschaftlichen Eigentums entscheidet, sind sowohl die Form der Eigentümerversammlung als auch die zu beschließenden Inhalte an zahlreichen Stellen im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. So werden in der Eigentümerversammlung etwa über die Erhaltungsmaßnahmen (Instandhaltung und Instandsetzung) für das Gemeinschaftseigentum, baulichen Änderungen am Gemeinschaftseigentum, Hausordnung, Wahl des Verwalters und des Verwaltungsbeirats sowie die Vereinbarungen über den Gebrauch der gemeinsamen Immobilie gesprochen und dazu gegebenenfalls die erforderlichen Beschlüsse gefasst.

Daneben werden der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung zunächst besprochen. Der Verwalter erstellt alljährlich den Wirtschaftsplan, worin die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben angegeben werden. Zu den Ausgaben gehören die anfallenden Kosten für die Unterhaltung des Gemeinschaftseigentums, etwa für die Wartung der technischen Einrichtungen, die Treppenhausreinigung, den Hausmeister, einen Gärtner und die Hausverwaltung. Die Eigentümer beschließen hier über die Vorschüsse zur Kostentragung und den zu bildenden Rücklagen (etwa Erhaltungsrücklage), woraus sich insgesamt die Hausgelder ergeben, § 28 Abs. 1 WEG.

Zudem beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse, wozu die ebenfalls vom Verwalter anzufertigende Jahresabrechnung dient, § 28 Abs. 2 WEG.

2. Anlässe: Wann eine Eigentümerversammlung stattzufinden hat

Anlässe zur Einberufung von Eigentümerversammlungen liegen vor bei

• der mindestens einmal jährlich einzuberufenden ordentlichen Eigentümerversammlung, § 24 Abs. 1 WEG
• erforderlichen dringenden Entscheidungen
• Verlangen einer solchen von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer unter Angabe der Gründe, § 24 Abs. 2 Halbsatz 2 WEG

Eher seltener ist der Fall, dass die Wohnungseigentümer oder der teilende Alleineigentümer in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung oder einer späteren Vereinbarung bestimmte Anlässe festgelegt haben, in denen Eigentümerversammlungen erfolgen müssen, § 24 Abs. 2 Halbsatz 1 WEG.

2.1. Ordentliche Eigentümerversammlung

Der Verwalter hat die Eigentümerversammlung mindestens einmal jährlich einzuberufen. Diese Notwendigkeit ergibt sich bereits daraus, dass der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung jeweils jährlich aufzustellen sind, damit die Eigentümer über die Vorschüsse zur Kostentragung und den zu bildenden Rücklagen bzw. über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse beschließen können.

Der Zeitpunkt, an dem die ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung anberaumt wird, sollte von der jeweiligen Wirtschaftsperiode abhängen. Denn die Frist zur Erstellung der Jahresabrechnung beträgt regelmäßig drei bis sechs Monate nach Ende der Wirtschaftsperiode (Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken, Beschluss vom 11.05.2007, Az.: 3 W 153/06). Endet also die Wirtschaftsperiode zum Ende des Kalenderjahres, muss die Jahresrechnung bis spätestens Ende Juni vorliegen, so dass die Eigentümerversammlung stattfinden kann.

2.2. Dringende Entscheidungen

In dringenden Fällen, wie etwa ein plötzlicher Instandsetzungsbedarf, Überbrückung von finanziellen Engpässen durch eine Liquiditätssonderumlage oder die Entziehung des Wohnungseigentums zu Lasten eines Eigentümers, kommt ebenfalls eine Eigentümerversammlung in Betracht, um solche Maßnahmen zu beschließen. Derartige außerordentliche Eigentümerversammlungen sind bei Bedarf auch öfters in einer Wirtschaftsperiode möglich.

2.3. Minderheitenquorum

Verlangen mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer die Einberufung einer Eigentümerversammlung unter Angabe der Gründe, hat der Verwalter dem nachzukommen. Maßgeblich bei der Ermittlung des erforderlichen Quorums ist allein die Kopfzahl der Wohnungseigentümer. Ist eine Wohnungseigentumseinheit im Bruchteilseigentum mehrerer Personen, zählen die Bruchteilsberechtigten nur als ein Kopf. Das Einberufungsverlangen muss dann von allen Bruchteilsberechtigten mitgetragen werden.

Das Minderheitenquorum berechnet sich auch dann nach Köpfen, wenn das Stimmrecht einem anderen Kriterium – etwa Miteigentumsanteilen oder Anzahl der Einheiten – folgt (Landgericht (LG) Koblenz, Beschluss vom 07.06.2018, Az.: 2 S 16/18).

Wichtig ist, hier stets die Gemeinschaftsordnung einzusehen. Daraus kann sich ergeben, dass eine geringere Anzahl von Eigentümern die Anberaumung einer Eigentümerversammlung verlangen kann.

Ablehnen darf der Verwalter das Einberufungsverlangen nur, wenn es als rechtsmissbräuchlich zu betrachten ist. Das ist der Fall, wenn in dem Einberufungsverlangen keine Gründe genannt werden oder nur solche, mit denen sich die Eigentümerversammlung bereits abschließend befasst hatte.

Der Zeitpunkt, an dem die Eigentümerversammlung stattfindet, liegt im Ermessen des Verwalters. Der Ermessenspielraum ist jedoch überschritten, wenn die Eigentümerversammlung erst zweieinhalb Monate nach Eingang des Einberufungsverlangen stattfindet (LG Koblenz, Beschluss vom 07.06.2018, Az.: 2 S 16/18). Unter Berücksichtigung der Ladungsfrist von drei Wochen dürfte die Eigentümerversammlung innerhalb von sechs Wochen nach Zugang des Einberufungsverlangens anzuberaumen sein.

3. Einberufungsberechtigte: Wer zur Eigentümerversammlung laden darf

Wer die Eigentümerversammlung einberufen darf, hängt davon ab, welche dazu berechtigten Personen vorhanden sind und ob berechtigte Personen die Einberufung verweigern.

3.1. Regel: Verwalter

In der Regel wird die Eigentümerversammlung vom Verwalter einberufen. Jedenfalls gehen § 24 Abs. 1 und 2 WEG davon aus, dass ein Verwalter bestellt ist, der die Eigentümerversammlung einzuberufen hat.

3.2. Ausnahme I: Verwaltungsbeirat

Fehlt ein Verwalter oder verweigert dieser pflichtwidrig die Einberufung, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder dessen Vertreter zur Eigentümerversammlung laden, § 24 Abs. 3 WEG.

Ist zwar ein Beirat bestellt, aber aus seiner Mitte kein Vorsitzender gewählt worden, kommt eine Einberufung durch alle Beiratsmitglieder in Betracht (Oberlandesgericht (OLG) Köln, Beschluss vom 29.12.1999, Az.: 16 Wx 181/99).

Fehlen kann der Verwalter wegen keiner Bestellung, abgelaufener Amtszeit, Abberufung, Amtsniederlegung oder seines Versterbens.

Eine pflichtwidrige Weigerung liegt vor, wenn nach ordnungsmäßiger Verwaltung die Einberufung einer Eigentümerversammlung erforderlich ist, der Verwalter aber untätig bleibt oder die Anberaumung ablehnt.

3.3. Ausnahme II: Ermächtigter Wohnungseigentümer

Fehlt ein Verwalter oder verweigert dieser pflichtwidrig die Einberufung und fehlt zugleich ein Verwaltungsbeirat oder verweigert dieser ebenfalls pflichtwidrig die Einberufung, kann die Eigentümerversammlung von einem dazu durch Beschluss der Eigentümer ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden, § 24 Abs. 3 WEG.

Voraussetzung ist, dass der Ermächtigungsbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und der Wohnungseigentümer das Amt des Einberufungsermächtigten angenommen hat.

Wie lange das Amt des Einberufungsermächtigten dauert, können die Eigentümer in Abstimmung mit dem zu ermächtigenden Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung frei entscheiden.

Möglich ist auch eine Turnusregelung, wonach in jeder Eigentümerversammlung über denjenigen Wohnungseigentümer beschlossen wird, der die nächste Eigentümerversammlung einberuft.

3.4. Nichtberechtigte

Verweigert der Verwalter pflichtwidrig die Einberufung der Eigentümerversammlung und sind keine weiteren Einberufungsberechtigten vorhanden, kann jeder Wohnungseigentümer die Einberufung durch den Verwalter einklagen und auch im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes durchsetzen, sofern irreparable Schäden drohen (Landgericht (LG) München I, Urteil vom 16.05.2011, Az.: 1 S 5166/11).

Ist der die Eigentümerversammlung einberufende Wohnungseigentümer dazu nicht durch Beschluss der Eigentümer ermächtigt, sind die in der Versammlung gefassten Beschlüsse anfechtbar. Das gilt grundsätzlich auch, wenn ein sogenannter Scheinverwalter oder der Beirat die Versammlung einberuft, obwohl dessen Bestellungszeitraum abgelaufen war.

Nehmen aber alle Eigentümer persönlich an der Eigentümerversammlung und der Abstimmung teil, werden die Mängel bei der Einberufung geheilt. Dabei spielt es keine Rolle, ob den Eigentümern die fehlende Einberufungsberechtigung bekannt war (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 11.03.2022, Az.: V ZR 77/21).

Ist kein Einberufungsberechtigter vorhanden, bestehen zwei Möglichkeiten, eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Zum einen kann ein Wohnungseigentümer durch eine Beschlussersetzungsklage § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG beantragen, vom Gericht zur Einberufung einer Eigentümerversammlung ermächtigt zu werden. Zum anderen können sämtliche Eigentümer die Versammlung einberufen.

4. Teilnahmeberechtigte: Welche Personen in der Eigentümerversammlung anwesend sein dürfen

Bei den teilnahmeberechtigten Personen ist im Wesentlichen zwischen den zu ladenden Personen und den Gästen zu unterscheiden.

4.1. Zu ladende Personen

Zur Eigentümerversammlung sind sämtliche im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer zu laden. Das gilt auch für Bruchteils- und eheliche Gütergemeinschaften. In einer Vereinbarung kann allerdings geregelt sein, dass solche Gemeinschaften einen Vertreter zu bestimmen haben. Dann braucht lediglich der Vertreter geladen werden.

Erben müssen den Nachweis führen, dass sie tatsächlich Erben sind. Das kann durch Vorlage eines Erbscheins, Grundbuchauszugs bei bereits erfolgter Grundbucheintragung oder des notariell beglaubigten Testaments erfolgen. Das gilt ebenso für eine Erbengemeinschaft, wobei auch hier eine Vereinbarung die Bestimmung eines Vertreters regeln kann.

Dinglich Berechtigte wie Nießbraucher oder Inhaber eines dinglichen Wohnrechts bzw. Dauerwohnrechts haben weder ein Teilnahme- noch ein Stimmrecht. Diese verbleiben beim Eigentümer.

Bei gerichtlich angeordneter Betreuung ist der Betreuer zu laden, sofern die zu behandelnde Angelegenheit in den Aufgabenkreis der Betreuung fällt.

Liegt eine Zwangsverwaltung über Sondereigentum vor, ist der Zwangsverwalter in der Eigentümerversammlung stimmberechtigt. Zu laden ist aber auch der von Zwangsverwaltung betroffene Eigentümer. Denn bei Beschlussgegenständen, die offensichtlich keine Auswirkungen auf die Vermögensinteressen des Zwangsverwalters haben, bleibt das Stimmrecht beim Eigentümer.

Bei einem Insolvenzverfahren kommt es auf die Verfahrensabschnitte an. Vor Eröffnung ist neben dem Wohnungseigentümer auch ein eingesetzter vorläufiger Insolvenzverwalter zu laden. Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen eines Eigentümers ist nur der Insolvenzverwalter stimmberechtigt und daher zu laden. Ist die Freigabe des Sondereigentums aus der Insolvenzmasse erfolgt, ist die Ladung allein an den Eigentümer zu richten.

Sowohl der Nachlassverwalter sowie auch Testamentsvollstrecker sind statt der Erben stimmberechtigt und daher zu laden.

Bei juristischen Personen sind stets deren Organe zu laden, bei Personenhandelsgesellschaften die Geschäftsführer. Es genügt die Ladung eines Organs bzw. Geschäftsführers.

4.2. Gäste

Die Eigentümerversammlung ist nicht öffentlich (BGH, Beschluss vom 29.01.1993, Az.: V ZB 24/92).

Andere als die zu ladenden Personen haben daher grundsätzlich kein Teilnahmerecht.

Eine Ausnahme gilt regelmäßig für begleitende oder beratende Personen, wenn

• • das in einer Vereinbarung, insbesondere der Gemeinschaftsordnung, gestattet wird
  • ein Wohnungseigentümer ein berechtigtes und die Interessen der anderen Eigentümer überwiegendes Interesse hat, etwa wegen körperlichen Einschränkungen wie beispielsweise Schwerhörigkeit, Gebrechlichkeit oder hohes Alter, mangelndem Verständnis der deutschen Sprache oder Schwierigkeiten mit dem Beschlussgegenstand
  • ein Berater (Rechtsanwalt, Architekt) im Gesamtinteresse aller Eigentümer diese in der Versammlung beraten soll
  • es sich um Gäste handelt und alle Eigentümer mit deren Teilnahme einverstanden sind

5. Fristen und Formalien: Darauf ist bei der Einberufung zur Eigentümerversammlung zu achten

Bei der Ladung zur Eigentümerversammlung müssen die geltenden Fristen und Formalien stets eingehalten werden. Andernfalls sind die auf der Versammlung gefassten Beschlüsse bereits wegen der Nichteinhaltung anfechtbar.

5.1. Einberufungsfrist

Zur Bestimmung der maßgeblichen Frist zur Einberufung der Eigentümerversammlung ist immer zuerst die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung zu prüfen. Häufig sind dort von der gesetzlichen Regelung abweichende Fristen festgeschrieben, die kürzer oder länger sind als die jetzige bzw. diejenige gesetzliche Frist, die im Zeitpunkt der Erstellung der Teilungserklärung gegolten hat.

Bestehen keine Abweichungen, gilt grundsätzlich die Einberufungsfrist nach § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG, die drei Wochen beträgt. Eine Ausnahme besteht für Fälle besonderer Dringlichkeit, also wenn die dreiwöchige Ladungsfrist zur Vermeidung von Nachteilen und Schäden für die Wohnungseigentümer verkürzt werden muss. Das ist etwa bei einem Ausfall der Heizung oder einer Einsturzgefahr der Garage der Fall (Landgericht (LG) Düsseldorf, Urteil vom 14.03.2013, Az.: 19 S 88/12).

5.2. Ort

Zwar bestehen keine gesetzlichen Regelungen für Ort, Tag und Uhrzeit der Eigentümerversammlung. Allerdings müssen diese Termindaten so gewählt werden, dass sie jedem Wohnungseigentümer zumutbar sind. Zudem ist der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Versammlung zu beachten.

Regelmäßig ist die Eigentümerversammlung am Ort der Wohnanlage durchzuführen. Das gilt auch, wenn die Mehrheit der Eigentümer außerhalb des Ortes der Liegenschaft wohnt (Oberlandesgericht (OLG) Köln, Beschluss vom 06.01.2006, Az.: 16 Wx 188/05). Ort bedeutet aber nicht, dass die Versammlung auch in dem Stadtteil stattfinden muss, in dem die Wohnanlage liegt.

Bei der Wahl des Versammlungsorts ist die Nichtöffentlichkeit von Bedeutung. Räumlichkeiten, die von anderen Personen als die Eigentümer fortlaufend betreten werden können, kommen daher nicht in Betracht. Geeignet sind geschlossene, nur einem bestimmten Personenkreis zugängliche Räume wie etwa Nebenräume von Gaststätten, Konferenzräume in Hotels und Gemeinschaftsräume in der Wohnanlage selbst.

Dem Kriterium der Neutralität des Versammlungsorts kommt bei zerstrittenen Eigentümergemeinschaften oder erheblichen Differenzen zwischen einzelnen Eigentümern und dem Verwalter besondere Bedeutung zu. Denn das Erscheinen muss den Eigentümern zumutbar sein. Wird etwa eine im Gemeinschaftseigentum stehende Terrasse faktisch allein von einer Eigentümerin genutzt und soll dort eine Eigentümerversammlung stattfinden, ist die Teilnahme einem solchen anderen Eigentümer unzumutbar, der sich mit der Eigentümerin seit Jahren streitet (Landgericht (LG) Frankfurt am Main, Urteil vom 02.02.2023, Az.: 2-13 S 80/22).

Ebenso verhält es sich mit der in der Wohnung eines Verwalters anberaumten Eigentümerversammlung, wenn zwischen einem Eigentümer und dem Verwalter Streitigkeiten bestehen (Amtsgericht (AG) Büdingen, Urteil vom 07.04.2014, Az.: 2 C 359/12).

5.3. Tag und Uhrzeit

Ergeben sich aus der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung keine Regelungen, darf die Eigentümerversammlung auch an einem Sonntag durchgeführt werden, aber nicht vor 11 Uhr (Bayerisches Oberstes Landesgericht (BayObLG), Urteil vom 25.06.1987, Az.: BReg. 2 Z 68/86). Trotzdem sollten Versammlungen an Wochenenden und Feiertagen vermieden werden, da die Teilnahmebereitschaft an diesen Tagen in der Regel nicht allzu hoch ist.

Soll eine Eigentümerversammlung zwischen Weihnachten und Neujahr stattfinden, ist besondere Rücksicht auf das Interesse der einzelnen Wohnungseigentümer zu nehmen, in dieser Zeit ihre Angehörigen zu besuchen (Oberlandesgericht (OLG) Hamm, Beschluss vom 12.12.2000, Az.: 15 W 109/00).

Manchmal ist beabsichtigt, eine Eigentümerversammlung während der Schulferien anzuberaumen. Das ist zwar zulässig, aber nur mit einer großzügigen, über die für Ladungen geltenden drei Wochen hinausgehende Frist (Landgericht (LG) Karlsruhe, Urteil vom 25.10.2013, Az.: 11 S 16/13).

Sind für die Uhrzeit der Eigentümerversammlung in der Gemeinschaftsordnung keine Vorgaben enthalten, liegt die Terminierung im pflichtgemäßen Ermessen des dazu Ermächtigten, also in der Regel des Verwalters. Dabei muss die Uhrzeit aber verkehrsüblich und zumutbar sein (Oberlandesgericht (OLG) Köln, Beschluss vom 13.09.2004, Az.: 16 Wx 168/04). An Werktagen sollte allerdings keine Versammlung vor 17 Uhr stattfinden (Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf, Beschluss vom 01.03.1993, Az.: 5 Wx 512/92). Bei kleineren Eigentümergemeinschaften, bei denen dem Verwalter von der beruflichen Verhinderung einzelner Eigentümer Kenntnis hat, kann eine Einberufung um 17:30 Uhr jedoch ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen (Landgericht (LG) München I, Beschluss vom 19.07.2004, Az.: 1 T 3954/04).

Demgegenüber kann bei Kapitalanlageobjekten die Anberaumung um 15:00 Uhr rechtens sein, wenn die Mitglieder von großen Wohnungseigentümergemeinschaften in der ganzen Bundesrepublik verstreut wohnen und abends noch einen weiten Rückweg haben (Oberlandesgericht (OLG) Köln, Beschluss vom 13.09.2004, Az.: 16 Wx 168/04).

Im Übrigen sollten Eigentümerversammlungen spätestens um 23:00 Uhr beendet sein, vor allem dann, wenn der nächste Tag ein Werktag ist.

5.4. Form und Inhalt, insbesondere Anlagen

Die Einberufung der Eigentümerversammlung erfolgt in Textform, § 24 Abs. 4 Satz 1 WEG. Die Textform ist geregelt in § 126b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Danach muss eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden. Ein dauerhafter Datenträger ist jedes Medium,

• • • mit dem der Empfänger eine auf dem Datenträger befindliche, an ihn persönlich gerichtete Erklärung so aufbewahren oder speichern kann, dass diese ihm während angemessenen Zeitraums zugänglich ist, und
    • zur unveränderten Wiedergabe der Erklärung geeignet ist

Wesen der Textform ist also, dass die Person des Erklärenden feststeht und seine Erklärung zumindest in elektronischer Form erfolgt. Eine Unterschrift ist nicht erforderlich. Der Textform genügen daher E-Mails oder elektronische Dokumente wie etwa Pdf- oder Bilddateien, ebenso Telefaxe, Kopien oder Mitteilungen über spezielle Apps. Zu beachten ist allerdings, dass nach der Verkehrsauffassung mit einer Einberufung per SMS kein Wohnungseigentümer rechnen muss, zumal dort keine Anlagen beigefügt werden können.

Im Einladungsschreiben sind Zeit und Ort der Eigentümerversammlung sowie die Tagesordnung mitzuteilen. Dabei sind die einzeln aufgeführten Tagesordnungspunkte besonders wichtig, da es nach § 23 Abs. 2 WEG für die Gültigkeit von Beschlüssen erforderlich ist, dass der Gegenstand der Beschlussfassung in der Einladung bezeichnet ist. Die Bezeichnung als solche bzw. deren Inhalt hängen von der Bedeutung des Beschlussgegenstands und richten sich nach dem Informationsbedürfnis der Eigentümer. Anhand der Bezeichnung der Tagesordnungspunktemüssen die Eigentümer verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll, und wie sich der vorgesehene Beschluss auswirkt. Dazu reicht regelmäßig eine schlagwortartige Bezeichnung aus (BGH, Urteil vom 13.01.2012, Az.: V ZR 129/11). Es genügt, dass der geladene Eigentümer den Beschlussgegenstand erkennen kann (AG Grevenbroich, Urteil vom 21.05.2012, Az.: 25 C 42/11).

Als Anlagen sind je nach Tagesordnung dem Einladungsschreiben beizufügen:

• Jahresgesamtabrechnung und die für den jeweiligen Eigentümer maßgebliche Jahreseinzelabrechnung (AG Köln, Urteil vom 19.07.2021, Az.: 215 C 6/21), wobei eine Übersendung der Jahreseinzelabrechnungen der anderen Eigentümer nicht erforderlich ist, wenn diese vor der Beschlussfassung eingesehen werden konnten (OLG Köln, Beschluss vom 24.08.2005, Az.: 16 Wx 80/05)
• Jahresgesamtwirtschaftsplan und den für den jeweiligen Eigentümer maßgeblichen Einzelwirtschaftsplan (LG München I, Urteil vom 13.01.2014, Az.: 1 S 1817/13 WEG), wobei eine Übersendung der Einzelwirtschaftspläne der anderen Eigentümer nicht erforderlich ist (BGH, Urteil vom 07.06.2013, Az.: V ZR 211/12
• Regelmäßig drei Vergleichsangebote über Erhaltungsmaßnahmen ab einem Volumen von mehr als 3.000 Euro (LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 19.04.2017, Az.: 2-13 S 2/17) bzw. 000 Euro (LG Dortmund, Urteil vom 21.04.2015, Az.: 1 S 445/14), wobei bei größeren und umfangreicheren Maßnahmen die Übersendung eines Preisspiegels genügt (LG München I, Urteil vom 06.10.2014, Az.: 1 S 21342/13 WEG)
• Regelmäßig drei Vergleichsangebote von Hausverwaltungen bei der Bestellung eines neuen Verwalters bzw. die Namen der Bewerber und die Eckdaten ihrer Angebote, also die vorgesehene Vertragslaufzeit und die Vergütung (BGH, Urteil vom 24.01.2020, Az.: V ZR 110/19)

Unter dem Tagesordnungspunkt „Verschiedenes“ oder „Sonstiges“ sollten keine Beschlüsse, auch nicht von untergeordneter Bedeutung, gefasst werden. Denn solche Beschlüsse sind regelmäßig mangels Bezeichnung des Beschlussgegenstands anfechtbar.

5.5. Zugang

Für den Zugang des Ladungsschreibens ist die Eigentümergemeinschaft beweispflichtig (Amtsgericht (AG) Marl, Urteil vom 29.09.2022, Az.: 34 C 21/21). Wird ein Wohnungseigentümer versehentlich nicht geladen, sind die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse anfechtbar (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 20.07.2012, Az.: V ZR 235/11). Dabei hat die Ladung an die zuletzt mitgeteilte Adresse des Eigentümers zu erfolgen. Ändert sich die Adresse eines Eigentümers, obliegt es ihm, das dem Verwalter mitzuteilen.

Behauptet ein Eigentümer wiederholt, er habe trotz seiner dem Verwalter bekannten Adresse kein Einladungsschreiben erhalten, sollte der Verwalter künftig für einen Zugangsnachweis sorgen. Das kann etwa durch einen Boten als Zeugen für den Zugang oder ein Einwurfeinschreiben erfolgen. Damit kann die Behauptung des fehlenden Zugangs widerlegt werden.

Wird ein Eigentümer bewusst oder vorsätzlich nicht geladen, sind die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse nichtig (Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken, Beschluss vom 21.11.2002, Az.: 3 W 179/02). Das gilt ebenso, wenn ihm vorsätzlich der Tagungsort nicht mitgeteilt wird (Bayerisches Oberstes Landesgericht (BayObLG), Beschluss vom 08.12.2004, Az.: 2Z BR 199/04). Oder wenn die Versammlung bewusst an einen Ort gelegt wird, den ein Eigentümer aus Gesundheitsgründen nicht aufsuchen kann. Versammlungsort in der dritten Etage trotz Gehbehinderung: Oberlandesgericht (OLG) Köln, Beschluss vom 03.12.2003, Az.: 16 Wx 216/03.

6. Stimmrecht: So wird abgestimmt

Jeder Wohnungseigentümer ist grundsätzlich berechtigt, in der Eigentümerversammlung abzustimmen.

Dabei ist das anzuwendende Stimmrechtsprinzip, die Erteilung einer Stimmrechtsvollmacht und ein möglicher Stimmrechtsausschluss zu berücksichtigen.

6.1. Stimmrechtsprinzipen

Das Stimmrechtsprinzip legt fest, wie die Stimmen bei Abstimmungen zu gewichten sind.

Folgende Prinzipien sind zu unterscheiden:

Kopfprinzip

Danach hat jeder Eigentümer eine Stimme, auch wenn er über mehrere Eigentumswohnungen verfügt. Die Größe des Miteigentumsanteils und die Anzahl der Eigentumseinheiten spielen also keine Rolle. Besitzen allerdings mehrere Miteigentümer eine Wohnung, haben sie zusammen nur eine Stimme.

Objektprinzip

Bei dieser Regelung entfällt auf jede Wohnung jeweils eine Stimme. Verfügt ein Eigentümer über mehrere Wohneinheiten, hat er auch mehrere Stimmen.

Das kann dazu führen, dass eine Person in einer Eigentümerversammlung die Stimmenmehrheit hat und daher alle Abstimmungen über Beschlüsse entscheiden kann.

Wertprinzip

Nach diesem Prinzip richtet sich das Stimmrecht nach dem Wert oder der Größe der Eigentumswohnung. Dazu wird im Wesentlichen die gesamte Immobilie in Miteigentumsanteile (MEA) aufgeteilt. Je nach Größe, Wert und Schnitt einer Wohnung umfasst diese eine bestimmte Zahl von MEA, die im Grundbuch eingetragen sind. Eigentümer mit einer höheren Anzahl von MEA haben mehr Stimmanteile als Eigentümer mit einer niedrigen Anzahl von MEA.

Aus § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG ergibt sich, dass als Abstimmungsgrundlage das Kopfprinzip vorgesehen ist. Ein davon abweichendes Stimmprinzip kann jedoch vereinbart werden. So ist stets die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung darauf zu überprüfen. Ein Problem bei der Stimmabgabe eines Mehrheitseigentümers besteht, wenn dieser ein Stimmenübergewicht missbräuchlich zu eigenen oder gemeinschaftsfremden Zwecken ausübt. Die bloße Stimmabgabe ist nicht rechtsmissbräuchlich. Das ist aber dann der Fall, wenn sich der Mehrheitseigentümer etwa unangemessene Vorteile verschafft oder einen persönlich ungeeigneten oder fachlich unfähigen Verwalter bestellt (Landgericht (LG) Berlin, Urteil vom 23.09.2014, Az.: 55 S 302/12).

Bieten die Umstände konkrete Anhaltspunkte im Zeitpunkt der Stimmabgabe für einen Missbrauch des Mehrheitseigentümers, ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, diese Abstimmung für nichtig zu halten. Unterlässt der Verwalter dann die Beschlussverkündung, fehlt die Verkündung als Voraussetzung für das rechtswirksame Zustandekommen des Beschlusses (Bundesgerichtshof (BGH), Beschluss vom 23.08.2001, Az.: V ZB 10/01).

6.2. Stimmrechtsvollmacht

Grundsätzlich darf jeder Eigentümer sein Stimmrecht einer beliebigen dritten Person übertragen. Damit kann er sich für die Teilnahme an der Eigentümerversammlung vertreten lassen. Dazu wird eine Stimmrechtsvollmacht desjenigen, der sich vertreten lässt (Vertretener), an den Vertreter übertragen. Der Eigentümer kann auch mehrere Vertreter bevollmächtigen. Diese müssen aber bei gleichzeitiger Teilnahme an der Eigentümerversammlung einheitlich abstimmen.

Die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung oder eine spätere Vereinbarung grenzt allerdings durch sogenannte Vertreterklauseln die Vertretungsmöglichkeiten der Eigentümer häufig ein.

So ist die Beschränkung der Vertretung auf bestimmte Personen wie etwa Ehegatten, Kinder, andere Eigentümer und den Verwalter zulässig (Bundesgerichtshof (BGH), Beschluss vom 29.01.1993, Az.: V ZB 24/92). Dabei kann der Verwalter als möglicher Vertreter ausgeschlossen werden. Liegt eine auf den Ehegatten beschränkte Vertreterklausel vor, kann bei einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft der Partner ohne Wohnungseigentum den Partner mit Wohnungseigentum grundsätzlich nicht vertreten. Ebenso ist eine Vertreterklausel nicht auf Rechtsanwälte, Steuerberater und den Sondereigentumsverwalter zu erweitern.

Neben diesen rechtsgeschäftlichen Fällen der Vollmachtserteilung gelten auch die gesetzlichen Fälle der Vertretungsbefugnis, etwa für Minderjährige oder zu Betreuende der gesetzliche Vertreter.

In bestimmten Einzelfällen können Vertreterklauseln ausnahmsweise nicht anwendbar sein. Dies setzt voraus, dass dem Eigentümer weder selbst eine Versammlungsteilnahme noch eine der Vertreterklausel genügende Vertretung zumutbar ist. Erfasst werden davon häufig die Fälle, in denen zwischen dem Eigentümer und den in der Vertreterklausel genannten Personen kein Vertrauensverhältnis besteht oder diese wegen Interessenkollision für den vertretenen Eigentümer unzumutbar sind.

Im Übrigen sollte die Vollmacht Weisungen enthalten, wonach der Eigentümer den Vertreter anweist, wie dieser in der Eigentümerversammlung zu einzelnen Tagesordnungspunkten abzustimmen hat.

6.3. Stimmrechtsausschluss

Ein Wohnungseigentümer ist nach § 25 Abs. 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nicht stimmberechtigt, wenn

• die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechtsgeschäfts mit ihm betrifft oder
• die Beschlussfassung die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn zum Gegenstand hat oder
• er zur Entziehung des Wohnungseigentums nach § 17 WEG rechtskräftig verurteilt ist

Das Stimmrechtsverbot gilt auch, wenn die Beschlussfassung ein Rechtsgeschäft betrifft, das zwar nicht mit dem Eigentümer selbst, aber mit einem Unternehmen abgeschlossen werden soll, mit dem der Eigentümer wirtschaftlich oder persönlich verflochten ist (sogenannte Verflechtungsfälle).

Besitzt ein Eigentümer mehrere Wohnungen, umfasst das Stimmverbot alle ihm zustehenden Stimmrechte, auch wenn sich das Rechtsgeschäft nur auf eine der Wohnungen bezieht (Landgericht (LG) Berlin, Urteil vom 11.12.2018, Az.: 55 S 84/17).

Steht umgekehrt ein Wohnungseigentum mehreren Personen gemeinschaftlich zu und besteht gegen einen Miteigentümer ein Stimmverbot, sind alle vom Stimmrecht ausgeschlossen.

Beim Verwalter ist zu unterscheiden. Ist der Verwalter zugleich als Wohnungseigentümer Mitglied der Eigentümergemeinschaft, darf er bei Beschlussfassungen grundsätzlich abstimmen. Soll er aber außerordentlich fristlos aus wichtigem Grund abberufen werden, ist er nicht stimmberechtigt. Das gilt ebenso bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grund, bei der Entlastung sowie bei der Erhöhung seiner Vergütung.

Ein externer Verwalter, der nicht der Eigentümergemeinschaft angehört, hat kein eigenes Stimmrecht. Er darf aber als Vertreter von Eigentümern abstimmen, und zwar auch über seine eigene Abberufung (Oberlandesgericht (OLG) München, Beschluss vom 15.09.2010, Az.: 32 Wx 16/10). Die Stimmrechtsvollmacht muss aber weisungsgebunden sein.

Ist ein Wohnungseigentümer vom Stimmrecht ausgeschlossen, darf er ihm erteilte Vollmachten weitergeben, also Untervollmacht erteilen, soweit er dem Unterbevollmächtigten keine Weisungen über die Stimmrechtsausübung erteilt.

Die Stimmrechtsvollmacht kann in Textform erteilt werden, § 25 Abs. 3 WEG. Bestimmen Teilungserklärungen bzw. Gemeinschaftsordnungen aus der Zeit vor dem Inkrafttreten der WEG-Reform am 01.12.2020 für die Vollmachtserteilung Schriftform, gilt trotzdem grundsätzlich die Textform.

Der Bevollmächtigte sollte die Stimmrechtsvollmacht vorweisen können. Denn jeder Versammlungsteilnehmer hat jederzeit das Recht auf Einsicht in die Vollmachten. Wird die Bitte um Einsichtnahme zurückgewiesen, stellt das einen Beschlussmangel dar und führt bei Anfechtung der Beschlüsse zu deren Ungültigkeit (Landgericht (LG) Frankfurt am Main, Urteil vom 08.04.2015, Az.: 2-13 S 35/13).

7. Teilnahme in elektronischer Form: Präsenzversammlung erforderlich

Die Wohnungseigentümer können nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG die Teilnahme an Eigentümerversammlungen auch in der Art und Weise der elektronischen Form beschließen. Voraussetzung ist, dass die Versammlung als Präsenzversammlung durchgeführt wird. Die Möglichkeit der Präsenzteilnahme muss nach wie vor eröffnet sein. Die Eigentümer haben also die Möglichkeit, auch ohne ihre Anwesenheit in der Versammlung an ihrem Ort teilzunehmen. Sie können sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation wahrnehmen. Wie die elektronische Kommunikation und unter welchen technischen sowie organisatorischen Rahmenbedingungen stattfinden soll, entscheiden die Eigentümer.

Dabei sollte zwar jeder Eigentümer

• Zugang zur Eigentümerversammlung haben
• sein Rederecht ausüben können
• die Möglichkeit zu Fragestellungen haben und
• über Beschlussanträge abstimmen können

Allerdings ist diese Ausgestaltung Sache der Eigentümer.

Inwieweit dabei das Stimmrecht beschnitten werden darf, wird in der Rechtsliteratur unterschiedlich beurteilt.

Weiterhin muss es dem Versammlungsleiter möglich sein, während der gesamten Dauer der Eigentümerversammlung und zu jedem Tagesordnungspunkt die Mehrheitsverhältnisse zu überprüfen. Zudem hat sich jeder Eigentümer wie bei einer Präsenzteilnahme zu legitimieren. Soweit eine geheime Abstimmung zu einzelnen Tagesordnungspunkten beabsichtigt ist, bedarf die Konferenzsoftware einer verborgenen Chateingabe, die nur für den Verwalter sichtbar ist.

Einerseits wird in der Rechtsprechung gefordert, dass die zu nutzende Konferenzsoftware bzw. der elektronische Übertragungsweg durch Beschluss festzulegen ist (Amtsgericht (AG) Heidelberg, Urteil vom 30.03.2022, Az.: 45 C 102/21).

Andererseits soll ein Beschluss genügen, wonach dem Verwalter ggf. in Rücksprache mit dem Verwaltungsbeirat die Entscheidung über diese Software überlassen wird (Amtsgericht (AG) München, Urteil vom 27.04.2022, Az.: 1292 C 19128/21 WEG).

Um auf der sicheren Seite zu sein, sollte die konkrete Konferenzsoftware bzw. der elektronische Übertragungsweg im Beschluss geregelt werden. Zu der Frage eines Beschlussanfechtungsrechts wegen technischer Störungen äußert sich das WEG nicht.

Tatsächlich kann es zu technischen Übertragungsproblemen kommen. Stammen diese aus dem Verantwortungsbereich der Eigentümergemeinschaft, kann das zu einer Anfechtbarkeit der Beschlüsse führen.

Rührt die Störung aus der Sphäre eines Eigentümers, ist dieser nicht anfechtungsberechtigt. Durch eine entsprechende Beschlussfassung kann jedoch gegen eine Anfechtung wegen technischer Störungen vorgesorgt werden.

Denn der Beschluss zur Zulassung der Online-Teilnahme an Eigentümerversammlungen dürfte ordnungsmäßiger Verwaltung standhalten, wenn darin folgende Formulierung aufgenommen wird:

„Übertragungsfehler gleich welcher Art und unbeschadet des Verantwortungsbereichs, auf dem sie beruhen, berühren die Fortführung der Eigentümerversammlung nicht. Dem davon betroffenen Online-Teilnehmer obliegt es in diesem Fall, sich von einer anwesenden Person vertreten zu lassen.“

8. Virtuelle Eigentümerversammlung: Nun für drei Jahre möglich

Durch das am 17.10.2024 in Kraft getretene „Gesetz zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen“ können Wohnungseigentümer jetzt zeitlich befristet einen Beschluss über die rein virtuelle Durchführung von Eigentümerversammlungen fassen.

Zwar besteht nach der Übergangsregelung des § 48 Abs. 6 WEG bis zum Jahr 2028 die Pflicht zur Durchführung einer jährlichen Präsenzversammlung, sofern die Eigentümer nicht einstimmig den Verzicht auf diese Versammlung beschließen.

Allerdings haben die Eigentümer nach § 23 Abs. 1a Satz 1 WEG die Möglichkeit, mit einer Mehrheit von mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen zu beschließen, dass die Versammlungen innerhalb eines Zeitraums von längstens drei Jahren ab Beschlussfassung ohne physische Präsenz der Wohnungseigentümer und des Verwalters an einem Versammlungsort stattfinden oder stattfinden können.

Einzelheiten dazu finden Sie in dem Artikel: https://www.hausverwalter-angebote.de/blog/digitale-eigentuemerversammlung/

9. Durchführung: Wie die Eigentümerversammlung abläuft

Eigentümerversammlungen verlaufen regelmäßig nach einem bestimmten Schema. Zu beachten ist dabei auch die Geschäftsordnung.

9.1. Geschäftsordnung: Spielregeln für die Eigentümerversammlung

Die Wohnungseigentümer können sich für die Eigentümerversammlung als Organ eine Geschäftsordnung geben, die dann für Durchführung aller Versammlungen gilt. Damit werden die Einzelheiten des Versammlungsablaufs geregelt. Anträge zur Geschäftsordnung können jederzeit gestellt werden, worauf Geschäftsordnungsbeschlüsse ergehen. Solche Anträge brauchen grundsätzlich nicht in der Einladung zur Eigentümerversammlung angekündigt zu werden (AG Hamburg, Urteil vom 28.09.2011, Az.: 102d C 41/11).

Typische Geschäftsordnungsbeschlüsse sind die Wahl des Versammlungsleiters und Protokollführers, die Änderung der Reihenfolge der Tagesordnungspunkte, die Begrenzung der Redezeit sowie die Teilnahme von außerhalb der Eigentümergemeinschaft stehenden dritten Personen an der Eigentümerversammlung. Solche Beschlüsse können nicht isoliert angefochten werden (AG Hamburg, Urteil vom 28.09.2011, Az.: 102d C 41/11).

Allerdings ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung erfolgreich anfechtbar, der auf einem unzulässigen Geschäftsordnungsbeschlusses beruht, etwa ein unberechtigter Versammlungsausschluss, eine zu starke begrenzte Redezeitregelung oder ein Verstoß gegen das Nichtöffentlichkeitsgebot wegen Teilnahme unberechtigter dritter Personen (LG München I, Urteil vom 29.01.2015, Az.: 36 S 2567/14). Speziell die Begrenzung der Redezeit muss unter Wahrung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes so schonend wie möglich erfolgen (LG Frankfurt am Main, Urteil vom 07.06.2018, Az.: 2-13 S 88/17).

Geschäftsordnungsbeschlüsse brauchen regelmäßig nicht in die Beschluss-Sammlung aufgenommen zu werden. Eine Ausnahme gilt aber, wenn sie über die konkrete Versammlung hinaus auch für künftige Eigentümerversammlungen gelten sollen. In die Beschluss-Sammlung gehören daher etwa:

• Generelle Regelungen über eine Redezeitbegrenzung in Eigentümerversammlungen (LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 05.06.2014, Az.: 2-09 S 6/13)
• Dauerhafte Festlegung von Ort und Zeitpunkt einer Eigentümerversammlung
• Allgemeines Rauchverbot in Eigentümerversammlungen

9.2. Versammlungsleitung

Zwar führt § 24 Abs. 5 WEG der Verwalter den Vorsitz in der Eigentümerversammlung, die Versammlung kann aber auch mittels eines Geschäftsordnungsbeschlusses einen anderen Vorsitzenden bestimmen. Übernimmt eine andere Person als der Verwalter die Leitung der Eigentümerversammlung, muss der Verwalter für eine fehlerhafte Feststellung des Abstimmungsergebnisses bzw. für eine fehlerhafte Beschlussfeststellung nicht mehr einstehen, sondern die leitende Person (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 29.04.2005, Az.: I-3 Wx 56/05).

Der Versammlungsleiter hat während der Eigentümerversammlung das Hausrecht. Damit ist er zum einen befugt, störende Wohnungseigentümer von der Versammlungsteilnahme auszuschließen. Zum anderen darf er das Rederecht der einzelnen Eigentümer begrenzen. Dazu sind entsprechende Geschäftsordnungsbeschlüsse zu fassen.

Der Versammlungsausschluss eines störenden Eigentümers ist das letzte Mittel. Zuvor ist der Störer ausdrücklich und unter Androhung des Ausschlusses abzumahnen. Vor dem Ausschluss hat dieser die Möglichkeit zu erhalten, einen anderen Eigentümer mit einer Stimmrechtsvertretung zu beauftragen.

Leitet der Verwalter die Eigentümerversammlung, kann er bei deren Durchführung Aufgaben auf seine Mitarbeiter als Hilfspersonen delegieren, wie etwa die Protokollführung (Kammergericht (KG) Berlin, Beschluss vom 15.09.2000, Az.: 24 W 3301/00) und die Durchführung bzw. Leitung der Versammlung (LG Dortmund, Urteil vom 11.07.2017, Az.: 1 S 231/16).

 9.3. Prüfung der Anwesenheit

In der Regel begrüßt der Versammlungsleiter die erschienenen Wohnungseigentümer und bittet diese, sich in eine vorbereitete Anwesenheitsliste einzutragen. In dieser Liste sind neben den Namen der Eigentümer üblicherweise die auf das jeweilige Sondereigentum entfallenden Miteigentumsanteile aufgeführt. Auch eine Stimmrechtsvertretung ist in die Liste einzutragen. Die zugehörigen Vollmachten sind zu prüfen, wobei Textform ausreicht, also etwa eine auf dem Smartphone des Vertreters mitgeführte E-Mail vom Vertretenen mit einer Stimmrechtsvollmacht. Die Liste dient dem Versammlungsleiter dazu, die Teilnahmeberechtigung der anwesenden Personen festzustellen.

Seit der WEG-Reform ist die Eigentümerversammlung stets beschlussfähig ist, wenn nur ein Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten ist. Umfangreichere Feststellungen zur Beschlussfähigkeit erübrigen sich daher.

9.4. Versammlungseröffnung, Tagesordnungspunkte, Diskussion und Beschlussanträge

Nach der Anwesenheitsprüfung erfolgt die offizielle Eröffnung der Eigentümerversammlung. Gegebenenfalls wird durch Geschäftsordnungsbeschluss ein anderer Versammlungsleiter gewählt. Ebenso kann die Eigentümerversammlung nach der Vorstellung der Tagesordnung eine Änderung der Reihenfolge der Tagesordnungspunkte, aber auch eine Vertagung oder Absetzung einzelner Punkte mehrheitlich beschließen.

Anschließend ruft der Versammlungsleiter die einzelnen Tagesordnungspunkte in der vorgesehenen Reihenfolge auf. Er informiert die Eigentümer über den Sachstand des jeweiligen Tagesordnungspunkts, der aufgerufen ist, und stellt die Notwendigkeit dar, mit einem Beschlussüber den Fortgang der Angelegenheit zu entscheiden. Dazu leitet der Versammlungsleiter die Diskussion über den Tagesordnungspunkt meistens mit einer Frage ein und bittet die Eigentümer um Wortmeldungen. Dabei achtet der Versammlungsleiter darauf, dass alle Wortmeldungen Gehör finden und die Gespräche fair ablaufen. Mit dem Ende der Diskussion fasst der Versammlungsleiter die wesentlichen Wortmeldungen zusammen und stellt wichtige Punkte heraus.

Sodann stellt der Versammlungsleiter den von ihm vorbereiteten Beschlussantrag zum betreffenden Tagesordnungspunkt. Stellen Eigentümer ebenfalls Beschlussanträge, werden diese vom Versammlungsleiter oder Protokollführer wörtlich notiert. Dann wird zuerst über den weitestgehenden Beschlussantrag abgestimmt. Wird dieser angenommen, braucht über die weniger weitgehenden Anträge nicht entschieden zu werden. Dabei hat der Versammlungsleiter darauf zu achten, dass eine Beschlussfassung vom angekündigten Tagesordnungspunkt noch gedeckt ist.

Es kommt vor, dass bei der Eigentümerversammlung noch keine abschließende Beschlussfassung erfolgen kann, etwa weil für eine Beschlussfassung noch nicht alle Informationen vorliegen. Für die dann später noch erforderliche Beschlussfassung haben die Wohnungseigentümer die Möglichkeit, das Umlaufverfahren nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG zu nutzen, um ohne Eigentümerversammlung eine Mehrheitsentscheidung herbeiführen. Nach dieser Vorschrift können die Eigentümer beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der in Textform abgegebenen Stimmen genügt. Folglich müssen die Eigentümer ausdrücklich beschließen, das über den Beschlussgegenstand eine Mehrheitsentscheidung gemäß § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG nach Erhalt der fehlenden Information möglich ist. Vorsorglich sollte im Einladungsschreiben darauf hingewiesen werden, das zum betreffenden Beschlussgegenstand auch eine Beschlussfassung über eine endgültige Willensbildung durch Mehrheitsbeschluss im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG erfolgen kann. Ergeht ein solcher Beschluss im Umlaufverfahren, bedarf er zu seiner Wirksamkeit der Verkündung, etwa durch ein Rundschreiben. Zudem ist der Umlaufbeschluss in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen.

Kommt der Umlaufbeschluss nicht zustande, kann der Beschlussantrag erneut zum Gegenstand eines Versammlungsbeschlusses (oder eines Beschlusses im Umlaufverfahren) gemacht werden.

9.5. Abstimmung, Bekanntgabe der Ergebnisse und Versammlungsbeendigung

Nach Verlesung des jeweiligen Beschlussantrags bittet der Versammlungsleiter um Abgabe der Stimmen. Das geschieht üblicherweise in offener Abstimmung durch Handheben. Durch Geschäftsordnungsbeschluss kann auch eine andere Form der Abstimmung (etwa geheim durch Stimmzettel) beschlossen werden. Ist die von einem Eigentümer abgegeben Stimme dem Versammlungsleiter bei der Abstimmung zugegangen, kann sie nicht mehr widerrufen werden (BGH, Urteil vom 13.07.2012, Az.: V ZR 254/11).

Ergibt sich aus der Gemeinschaftsordnung oder einem Eigentümerbeschluss nichts anders, darf der Versammlungsleiter das Abstimmungsergebnis nach der Subtraktionsmethode ermitteln. Er braucht also nur zwei von drei Abstimmungsfragen (Zustimmung, Ablehnung und Enthaltung) zu stellen und kann das Ergebnis der dritten Abstimmungsfrage errechnen (etwa 15 Stimmen anwesend oder vertreten, 10 Zustimmungen erfragt, drei Ablehnungen erfragt, folglich zwei Enthaltungen errechnet). Das gilt aber nur, wenn für den Zeitpunkt der jeweiligen Abstimmung die Anzahl der anwesenden und vertretenen Eigentümer und – bei Abweichung vom Kopfprinzip – auch deren Stimmkraft feststeht (BGH, Beschluss vom 19.09.2002, Az.: V ZB 37/02).

Ist die Abstimmung erfolgt, hat der Versammlungsleiter das Ergebnis festzustellen und bekanntzugeben. Das hat mittels einer eindeutigen Formulierung zu geschehen, etwa:

Für den Beschlussantrag stimmten zehn Wohnungseigentümer, zwei enthielten sich ihrer Stimme und drei Wohnungseigentümer stimmten gegen den Beschlussantrag. Damit wurde der Beschlussantrag angenommen.

Der Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses kommt grundsätzlich konstitutive (rechtsbegründende) Bedeutung zu (LG Bamberg Beschluss vom 22.04.2014, Az.:1 S 20/13 WEG). Die Existenz oder Wirksamkeit eines gefassten Beschlusses setzt nicht dessen Protokollierung und Beschlussfeststellung im Protokoll voraus. Vielmehr ist eine mündliche Feststellung und Verkündung des Beschlussergebnisses ausreichend, aber auch zwingend erforderlich (OLG München Beschluss vom 11.12.2007, Az.: 34 Wx 014/07). Zudem sind die Beschlüsse in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen.

Schließlich beendet der Versammlungsleiter die Eigentümerversammlung. Der Zeitpunkt der Beendigung ist in das Protokoll aufzunehmen. Unmittelbar nach der Versammlung erstellt der Versammlungsleiter die Versammlungsniederschrift bzw. das Protokoll.

Beschlüsse kommen grundsätzlich mit einfacher Mehrheit der anwesenden oder vertretenen Stimmen zustande. Lediglich für die Kostenverteilung einer Maßnahme der baulichen Veränderung unter sämtlichen Wohnungseigentümern setzt nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG voraus, dass mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen für die Maßnahme stimmen und dabei die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren.

10. Exkurs: Anfechtung von Beschlüssen

Ist ein Eigentümer mit einem Beschluss der Eigentümerversammlung nicht einverstanden, ist zu prüfen, ob sich die Entscheidung anfechten lässt. Das geschieht nach § 44 WEG mit einer Anfechtungsklage, die gegen die Eigentümergemeinschaft zu richten ist. Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden, § 45 WEG. Zuständig ist das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück der Eigentümergemeinschaft liegt, § 43 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 4 WEG.

Dabei lassen sich Beschlüsse häufig dann erfolgreich anfechten, wenn bei der Vorbereitung, Teilnahme oder Diskussion Verfahrensfehler unterlaufen sind. Rein technische Fehler sind aussichtslos.